“惊弓”北京买房客
一向被房地产行业视为“最稳定”的北京房市 ， 近两个月突然变得不太平 。
中原地产研究中心统计数据显示 ， 2021年1月 ， 北京新建住宅网签4832套 ， 同比上涨68%；二手房住宅网签17513套 ， 同比上涨104% 。
自2017年“317”调控新政出台后 ， 北京楼市就呈现出平缓慢涨的态势 。 但随着这一轮成交量上涨 ， 一部分购房人的心态发生了变化 。 特别是在深圳、上海房价上涨的刺激下 ， 北京似乎有些坐不住了 。
不过 ， 更严的稳房价政策已经在路上 。 几天前 ， 北京市住建委主任王飞公开表示 ， 要维护和整顿房地产市场的秩序 ， 尤其是打击中介、自媒体恶意炒作 ， 以及违规资金进入房地产市场 ， 而且近期北京已就此展开了专项行动 。 在链家、贝壳等头部中介机构的APP上 ， 原先可以查询“区域行情周报”的入口和成交量信息早已暂停对外公示 。
这一轮房价异动似乎已经进入了新的调整期 。
房市异动 ， 有人被中介忽悠冲动买房
近日 ， AI财经社走访了北京的中介机构 ， 多位房产经纪人颇为感叹 。 他们说 ， 从上个月开始 ， 北京的二手房成交量明显增多 ， 周末带看量甚至有去年的5倍之多 。
“1月份库存量去化很多 ， 但新增房源跟不上来 。 很多业主对自家房子的预期很高 ， 我们遇到过一位 ， 第一天挂牌价还是430万 ， 第二天就涨到450万 。 ”链家经纪人王金金表示 ， 自今年元旦以来 ， 不论是业主还是客户 ， 心里都对房价有着过高的期待 。

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图/视觉中国
上周 ， 王金金半夜11点接到客户来电 ， 预约第二天去看房 ， 他有点懵了 ， 因为这原本是个不着急买房的长线客户 。 去年10月 ， 王金金第一次认识这对夫妻 ， 对方预算400多万元 ， 打算在五环外买一套150平米左右的三居室作为改善住宅 ， 但他带看过后 ， 对方却说想再等等 。
“他们名下有一套房 ， 本来打算今年6月把父母户口迁到北京后 ， 就可以再按首套房40%的首付比例进行购买 ， 少花点钱 ， 因此一直拖着 。 ”王金金听客户说 ， 他们是受上海、深圳的房市变化影响了 ， 担心北京市场也有变化 ， 所以突然有点着急 。
于是 ， 三天时间里 ， 王金金带他们看过六次房 ， 筛选了30套 ， 最后对方按照二套房的首付比例 ， 选择了西城区一套“老破小”的开间 。 “现在西城区的房子 ， 只要挂牌价格别超出市场价太多 ， 基本登记三天就能成交 。 ”
AI财经社了解到 ， 在西城区最有名的德胜门学区房 ， 有业主挂牌仅2个小时 ， 排队看房的客户就超过30位 ， 有些客户不看房直接跟业主约谈 ， 业主则更倾向能全款支付的客户 。
不止是西城区 ， 海淀区的学区房在去年半年内 ， 每平米房价的上涨幅度超过2万元 。 一套50平方米左右的一居室 ， 平均上涨100万元左右十分常见 。
不过 ， 这一轮北京市场变化实则十分复杂 ， 并非人们口中的一律看涨 。 据贝壳研究院统计 ， 2020年以来 ， 4个远郊区除外的12个城区中 ， 仅有3个区房价上涨 ， 分别是海淀、西城及朝阳 ， 东城基本持平 ， 其余城区均下跌 。 学区房因锁定教育资源 ， 也成为这一轮房价上涨的特例 。 整体来看 ， 这一轮北京房价上涨城区区域比例实际并不高 ， 仅为25% 。 其中 ， 海淀区均价同比上涨2.4% ， 领先其他各区 ， 西城以1.9%的涨幅位列第二 ， 在多校划片实施的影响下 ， 价格涨幅实际是在收窄 。
希望隐去所在机构名称的中介店长刘波告诉AI财经社 ， 客户的焦虑情绪 ， 的确有部分是被同行点燃的 。 上个月 ， 一直跟他看房的客户 ， 突然找到别家中介机构带看 ， “当时我们有同事悄悄跟着听 ， 对方一直告诉客户房源紧俏 ， 说业主在外地很难配合时间 ， 如果不尽快签合同 ， 很快业主就要涨价 ， 要么就被别人抢先了 。 ”据该中介介绍 ， 那是一套朝北的一居室 ， 挂牌很久 ， 在他看来属于不太好卖的房子 ， 但是在这位中介的煽动下 ， 当晚 ， 这名客户就签约了 。
被牵着走的买房人
在这之前 ， 深圳、上海已经完成了一轮楼市的涨幅 ， 在各地以学区房为开端的房价涨势 ， 带动了整个二手房 ， 乃至新房的成交热潮 。 资本的轨迹往往是如出一辙的 ， 北京楼市学区房涨价苗头显现之时 ， 涨价的恐慌也自然开始在买房人群中蔓延 。
最近一段时间 ， 此前仅是线上关注新房交易趋势的张晨 ， 开始转身投入到买房阵营中 。 他没想到的是 ， 工作日下午的售楼处现场 ， 人头攒动 ， 即使到了晚上7、8点 ， 这里的人们还是乌央乌央的一大片 ， 不肯散去 。 这与他往常的看房场景大不相同 。 张晨记得 ， 上一次密集看房还是去年国庆前期 ， 但那个时节的售楼处现场还是一副门可罗雀的冷清氛围 。分页标题#e#

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图/视觉中国
在密集走访了大兴、亦庄、昌平等区域多个项目的售楼处后 ， 张晨直观感受到 ， 人们的买房情绪的确是突然高涨了起来 。 但真正让他讶异的 ， 还是在实际订房过程中 。 无论是新房的成交速度还是成交价格 ， 都超过了张晨此前的预期 。
“我在订房过程中发现 ， 如果前天看的房子没有订 ， 第二天很快就没了 ， 而且不少房子的价格也会有所上升 。 比如前几天看的融创的项目 ， 昨天二期开盘均价直接涨了2000元 。 这种情况下 ， 很难不着急 。 ”
经历了几轮房源被抢的失落后 ， 张晨不得不改变此后的看房流程 ， 从单一的咨询房源改为先付定金锁定房源 。 “后来我看房流程就变了 ， 去了先交定金定下来 ， 然后再看房 。 这样的话就能提前锁定价格和房源 。 ”
尽管看上去有点疯狂 ， 但用这种方式 ， 两天之内 ， 张晨提前锁定了4-5套房源 。 张晨心里打定了主意 ， 赶在楼市行情爆火之前 ， 应该抢先下手 。 像张晨一样因担心楼市涨价 ， 转而买房的人还有很多 。
刘波坦言 ， 2020年下半年他就发现 ， 随着交易量的平稳上涨 ， 好房子卖得很快 。 “翘尾从12月底开始 ， 因为网签破了两万套 ， 刺激了客户年底买房的心态 。 ”
贝壳研究院统计显示 ， 2020年北京二手房市场即使在疫情影响下 ， 购房需求仍持续释放推动市场韧性复苏 。 虽然一季度成交腰斩 ， 但疫情之后“奋力”追赶 。 从北京链家二手住宅成交数据看 ， 2020年前三个月 ， 在新冠疫情影响下 ， 北京二手住宅成交量同比下滑56% ， 尤其是疫情最严重的2月 ， 成交同比下滑86% 。 随着疫情逐步得到控制 ， 被阻滞需求逐步释放 。 4月起 ， 单月成交同比转正 ， 年内后8月二手住宅成交量同比增加43% ， 这使得全年总成交不降反增 。
事实上 ， 北京房价的升温与房贷利率下降也有一定关系 。 在2020年上半年宽松的货币政策影响下 ， 房贷利率下调促进自住需求正常释放 ， 这一情况延续到了2020年12月 ， 北京首、二套主流房贷利率同比均下降15个基点 。
进入1月以来 ， 市场甚至有消息称 ， 北京市场已经火到让中介都取消了中介费折扣 ， 但AI财经社向西城区链家的一线工作人员询问 ， 发现在实际操作中 ， 目前中介费折扣仍有商谈空间 。 另外 ， 我爱我家在原2.7%费率基础上的8折优惠还在 ， 低于8折需要领导层层审批 ， 并且工作人员称 ， 在1月29日到5月15日 ， 连环单的客户则可以享受5折优惠 。
那么问题也就来了 ， 在当下这轮紧张的购房氛围中 ， 市场是否反映出了一个合理的行情发展态势？
房价上涨虚实
“‘逢涨必查 ， 逢炒必办’ ， 势必稳住房价市场预期 。 ”进入2021年 ， 北京市政策开始集中出台文件 ， 严厉打击恶意炒作和违规资金进入楼市 ， 整顿房地产市场秩序 。
1月25日 ， 北京市住建委主任王飞表示 ， 北京市住建委将加强对长租企业的严厉监管 ， 禁止企业形成资金池和租金贷 。 严查资金违规进入房地产市场和中介炒房、投机炒作 。

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图/视觉中国
紧接着1月30日 ， 北京银保监局严查个人信贷资金违规流入房地产市场 。
2月1日 ， 北京房地产中介行业协会组织包括链家、我爱我家、麦田房产、中原地产在内的经纪机构 ， 发布《关于稳定首都房地产市场的承诺书》 ， 要求从业人员承诺：不渲染、不炒作、不介绍、不答复任何无关住房居住属性的概念或噱头；不鼓动业主提高委托价格；不参与经营贷、首付贷、消费贷等违法违规金融活动 。 最重要的是 ， 降低热点区域看房频次 ， 每套房屋内周带客户看房不超过2组 。
尽管在刘波看来 ， 这里没有规定一组客户是几个人 ， 中介很有可能把三四个客户按照“一组”客户上报 ， 这种规定仍存在一定的操作空间 ， 但政府部门和行业协会的表态已经非常清楚 。 前几天 ， 北京市住建委主任王飞公开表示 ， 要维护和整顿房地产市场的秩序 ， 尤其是打击中介、自媒体恶意炒作 ， 以及违规资金进入房地产市场 ， 而且近期北京已就此开展专项行动 。
不久前 ， 不少长期关注北京交易走势的人们也发现 ， 链家的新房交易数据突然被下架 ， 而一些热门学区房也对中介有了限制带看量的要求 。
政策带来的效果是立竿见影的 。 常年从事新房销售的房地产行业人员李明发现 ， “年初 ， 西城、海淀、东城这三个区域的房子涨幅和成交速度都是相对较快 。 但在这之后 ， 这股交易热潮被没有蔓延开来 ， 被某种力量限制住了 。 ”分页标题#e#
从最能反映市场热度的二手房成交情况来看 ， 据链家内部人士透露 ， “学区房市场的交易价格相应有所上升 ， 但过去一年直至今年年初 ， 大部分的二手房成交价格涨幅相对有限 ， 买方和卖方还是处于一个平衡的博弈状态 。 ”
以李明所在的区域为例 ， 他所管辖的区域因为成交热度不高 ， 二手房价格相比年前涨幅并不大 。 也正因此 ， 他所在区域的带看量并未受到管控 。
事实上 ， 过去一年 ， 相比深圳和上海 ， 北京楼市始终处于平稳状态 。 自2017年“317调控政策”之后 ， “限购和限贷”政策双双升级 ， 楼市调控力度始终未能放松 ， 楼市里的投资性需求被彻底挤压出去 ， 并形成了区域化的成交特性 。
亲历过楼市调控周期的李明 ， 能明显感受到调控带来的市场变化 。 他发现 ， 北京的新房交易市场中 ， 不同环线间的交易形势大不相同 ， 而房价的成交幅度也主要视区域基本面的利好而定 。
“从17年到现在 ， 如果是四环以里的房子 ， 基本上市供不应求的状态 。 5-6环内的新房 ， 逐渐接近去化完的状态 。 6环外的房子 ， 价格一直是比较低的状态 ， 有些跌的还比较厉害 。 ”
实际上 ， 在刚刚过去的2020年里 ， 北京楼市合计成交新建商品住宅达49189套 ， 创5年来新高；二手住宅累计成交达168839套 ， 也是近4年来最高纪录 。 但成交量的大幅上升 ， 并未带动价格的相应上涨 。
据国家统计局数据显示 ， 2020年截至11月 ， 北京一手房上涨基点不到沪深广的一半 ， 相对市场化的二手房上涨基点虽与上海/广州差不多 ， 但远远跑输深圳 。
【AI财经社|“惊弓”北京买房客：房市异动 有人被中介忽悠冲动买房】造成这个局面的原因 ， 与北京楼市近两年独特的产品结构有关 。 过去几年 ， 北京推出了大量的限竞房 。 仅在2020年 ， 限竞房几乎贡献了北京新房的半壁江山 。 但占比越来越大的限竞房给楼市带来的直接影响是 ， 它不仅拉低了整体楼市的一手房房价 ， 同时也抑制了二手房房价的表现 。
中原地产首席市场分析师张大伟也认为 ， 北京本轮房价上涨主要是西城、海淀等地的学区房需求 ， 其他区域房价有些还在下降 ， 特别是供应井喷的限竞房区域 ， 比如亦庄、顺义等 。 “学区房带动的涨势很难带动全市房价上涨 ， 目前看限竞房供应量还会有一年的高位 ， 限竞房供应少的区域很可能被拉动 ， 但顺义、大兴、房山等限竞房供应多的地方 ， 短期内房价不会大涨 。 ”
不过 ， 限竞房对北京楼市的搅动正在迎来拐点 。 2020年的北京土拍市场中 ， 不限价宅地开始重新占据市场的定价权 ， 成交量占比75% 。 这也意味着 ， 未来市场将重新回到商品房主导的局面 。
多宗不限价地块的出让 ， 进一步带动了人们对房价抬升的预期 。 但土地结构变化带来的涨价趋势 ， 并不足以支撑像深圳、上海一样的上涨行情 。 李明说道 ， “这个跟北京的政策基调有关 。 北京楼市一直在求稳 ， 行政管控力度比较强 ， 而深圳 ， 上海的行政管控力量相对较弱 。 另外也跟整个城市的底蕴有关系 。 北京的开发商 ， 中介公司都比较谨慎 ， 传导气氛没有那么强 。 ”
作为全国调控最严厉的城市 ， 北京的楼市风向具有举足轻重的意义 。 即使在上海、深圳因为炒房频登头条的2021年里 ， 北京楼市依然处在最严调控的高压下 。 年初的一系列“打补丁”政策再次说明 ， 当资本风暴席卷而过的时候 ， 楼市暴涨行情的主角里 ， 没有北京 。
责任编辑：张玫

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