亲历杭州抢房潮：80000人摇号、90%出局
来源：公子豹资本圈
作者：公子豹
2月5日 ， 天刚蒙蒙亮 ， 一阵窸窸窣窣的穿衣声后 ， 赵女士紧盯着微信小程序“杭州国立公证处官方摇号查询”平台 。
当天早上8点 ， 滨江“观品”率先摇号 ， 拉开了杭州楼市史上最大开盘潮的摇号序幕 。
2021年2月 ， 注定会在杭州楼市史上画个小圈圈——当天 ， 杭州20多个一齐推出的楼盘开始摇号 。 在7万多报名户的炯炯目光注视下 ， 约10%的人成为最后的赢家 。

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由于某种奇怪的原因 ， 豹哥获得了与其他作者相比更为独特的视角和体验 。
01
90%陪跑
当天 ， “观品”某置业顾问在380多人的微信群里 ， 发出了现场摇号的照片 。

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8点26分左右 ， 微信群里有人陆续报出了摇到的号码 ， 在一片“凉凉”的叹息声和“哭脸”表情中 ， 有摇中的购房者在群里发出了第一个红包 ， 瞬间被抢光 。
也有摇中的购房者 ， 开始着急地咨询如何付款和购买车位 ， 并与群友商讨着该选择哪种户型 。
不少人默默退群 ， 他们只是陪跑做了一回分母 。
从此后他们的人生境遇 ， 恰如1998年版的《新华字典》作过经典的点评：“张华考上了北京大学；李萍进了中等技术学校；我在百货公司当售货员：我们都有光明的前途 。 ”
岁月如梭 ， 却被一条炒房主线串联起来 。
2018年6月 ， 杭州楼市开启“摇号售房”时代 。 2020年6月 ， “西溪公馆”吸引杭城6万人报名 ， 项目中签率不到2% ， 一时全国瞩目 ， “万人盘”成为热词 。
这一次 ， “万人盘”再次出现 。
楼市和股市 ， 看似两个从不交叉的平行世界里 ， 其实重叠着一部分理财焦虑的人群 。 在股市和楼市隐隐约约的跷跷板上 ， 人们都试图将财富放在更沉的一端 。
在豹哥看来 ， 摇号时代的杭州楼市 ， 与股市一脉相承——限价限量供应的新房 ， 类似于锁价式定增 ， 以“预期利差”吸引散户入局 ， 二手房跟着上涨 ， 继续推高新房套利预期 。 合伙炒房和“代冻资”类似配资 ， 有人还动用多个账户多张“房票” 。
至于新房摇中概率 ， 类似于新股中签率 。 唯庄家不可战胜！
02
10000套房集中开盘
没有一个城市 ， 可以割舍房地产 。
杭州宜居 ， 但居不易 。 从“西湖时代”迈向“钱塘江时代”的杭州 ， 随着G20峰会的成功举办 ， 昂首走入了“准一线城市”的序列 。
与此同时 ， 房价调控的压力不断裹身这座全国瞩目的城市 。 硬币的另一面 ， 如同全国多数城市一样 ， “土地财政”也是这座城市的“钱袋子” 。
楼市必须降温！1月27日一早 ， 杭州房地产调控政策紧急出炉 ， 从强化限购、限售、增加税收、无房认定、人才购房等多维度进行了新的调控 。
其中 ， “中签率低于10%的楼盘 ， 不动产证满5年才可出售”的规定为全国最严 。 因为 ， 加上项目建设周期2—3年 ， 此类“红盘”将需锁定7—8年 。
新政指向性非常明确——大力度打击投机客 ， 增大了对无房户及人才无房家庭的供给 。
27日晚 ， 多个热盘领取预售证 ， 杭州史上最大规模的开盘潮启幕 。 截至目前 ， 从每平方万余元到近7万元不等的22个项目、计1万余套商品住宅几乎在同一时间集中开盘 ， 等待摇号 。
这时 ， 滨江“观品”等项目甚至还未做好开放售楼处的准备 。
位于杭州奥体板块的“观品”第一次开盘 ， 共有191套房源 ， 均价47000元/平米 ， 户型从169平米到233平米不等 ， 首套购房户冻资240万、二套480万、全款800万 。
杭州楼市的“房票”大致分三类：
第一类是高层次人才“房票” ， 具有优先摇号资格 ， 不同楼盘给人才的房源比例在5%—10%之间；
第二类“房票”是无房户 ， 多数项目的房源配给比例与人才类似；
第三类是有房且具有购买资格的人群 。
以“观品”为例 ， 最终有1573人报名 ， 整体的摇中概率为12.14% 。
其中 ， 给人才的房源比例是10% ， 无房户20% ， 相对而言 ， 人才的整体摇号概率为41.2% ， 无房户为15.92% ， 有房户为8.84% 。
幸运的是 ， “观品”的摇中率高于10% ， 无需“锁定期” 。 根据1月27日出炉的杭州楼市新政 ， 中签率低于10%的楼盘 ， 不动产证满5年才可出售 。 按通常的项目建设周期 ， 此类“热盘”将需锁定7—8年 。分页标题#e#
相比之下 ， “江河鸣翠”“御潮府”“嘉品”“观品”“君品”等同步开盘的多个热门楼盘 ， 摇中率均低于10% ， 全体购房者在不动产证满5年后方可出售 。
03
“代冻资”
过去三个月内 ， 杭州楼市几乎没有热盘放出——显然 ， 新的降温政策在酝酿之中 。 但新政力度之大 ， 出乎很多人的意料 。
沉寂多时的置业顾问摇号群再度活跃 。 由于意向人数众多 ， 滨江嘉品的置业顾问 ， 一下子开出了9个摇号群 。 但几天之后 ， 这位美女置业顾问变得异常低调 ， 不再热情回应 。 在嘉品售楼处现场 ， 也几乎没有接待人员 。
置业顾问的脸为何变冷？购房人群都清楚——怕沦为万人摇的红盘 。
不过 ， 嘉品220余套的房源实在太少了 。 最终 ， 该楼盘吸引了4000多人摇号 ， 整体中签率仅约5% ， 为全城最低 。
其他几个热门楼盘的中签率也高不到哪里去 。
钱江新城的江河鸣翠 ， 是杭州近期开盘的住宅项目中的“高富帅” ， 户型从143-229平米不等 ， 限价6.85万元/平米 ， 首套冻资300万 ， 二套及全款均冻资600万 。 即便门槛较高 ， 但仍有5000多人报名 ， 冻资近400亿元 ， 中签率不到6% 。
另一热盘御潮府 ， 抬升了冻资门槛 ， 377套房源竟也吸引了5000多人摇号 。
一个插曲意味深长 。 滨江集团美女销售李珊珊 ， 因涉“代冻资”门 ， 在众口铄金中暂时中止了职业生涯 。

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这位金牌置业顾问 ， 在5年内创下44亿销售额 ， 仅仅是在摇号群中 ， 为心急的客户提供了垫资方的信息而已 。
显然 ， 她是焦虑的“摇房时代”的牺牲品 。
这是杭州史上最大规模的开盘潮 。 1月27日杭州楼市新政出台后 ， 各类“积压”的红盘集中领取预售证 。 从每平方万余元到近7万元不等的22个项目、计1万余套商品住宅几乎在同一时间集中开盘 ， 摇号者只能选择其中一个报名 。
据豹哥统计 ， 本次报名摇号的人数约8万人 ， 冻结资金在1200亿元以上 。 多个热门楼盘 ， 由于中签率低于10% ， 所有购房者将锁定7-8年 。
抱憾的7万人 ， 从各个摇号群里退了出来 。
柳暗花明的好消息是：壹号院还剩下330方的房源 ， 摇到净赚1000万 ， 还能跟施一公做邻居 ， 在门前屋后邂逅 ， 聊一聊细胞凋亡及膜蛋白领域的最新研究 。
04
楼市信仰
很多股市里的韭菜后悔没买房：“无论啥时候买房 ， 都是对的 。 ”
这些话 ， 就如同巴菲特贪婪与恐惧的论调一样 ， 经典而易碎 。 对个体来说 ， 在如此复杂多变的调控环境下 ， 无论何时 ， 择时投资都是一件特别困难的事 。
2015年下半年股灾降临 ， 不少股民至今未恢复元气 。 但那时候开始随时买房 ， 都是买点 。 从不套人——这大概是国人对房地产最朴素的信仰来源 。
2015年 ， 央行多次降准降息利好楼市 ， 杭州房价从2015年下半年开始上涨 。
2016年 ， G20峰会召开之后 ， 杭州楼市出现又一轮大涨 。 这一年的杭州楼市 ， 就像2015年上半年的股市 ， 吸引了所有人的眼球 。 当时 ， 房产销售圈的流行语是：今年不买房 ， 明年要么买不到房 ， 要么买不起房 。
在房住不炒的基调下 ， 杭州楼市调控加码 ， 2018年6月进入“摇号时代” 。 千人摇、万人摇成为杭州楼市热词 ， “凌晨3点排队”“几十人争抢一套房源”的消息满天飞 ， 刺激着购房者敏感的神经 。
在官方的数据中 ， 2018年以来的杭州房价一直处于“横盘”状态 。 但饥渴的购房户自己知道 ， 他们积压的欲望有多高 。
限价限量 ， 如同特殊时期中国股市的IPO ， 节奏和价格均被精准调控 。 主板IPO“最高23倍市盈利”的发行价格 ， 与杭州楼市的限价政策并无二致 。
当然 ， 说得更美好更有艺术性一些 ， IPO限价是让利于二级市场 。 楼市也一样 ， 一旦“打新”成功 ， 就意味着妥妥的浮盈 。
开发商忧心忡忡 ， 购房者则是另一番场景 。 由于套利空间诱人 ， 有人“搜集”多张房票出动摇号 ， 摇中后以代持方式拥有；不少亲朋之间拼资摇号 ， 摇中后以出售套利为目的 。
尽管杭州楼市新政进一步抑制了投机客 ， 但此类套利人群依旧存在 。 2月5日 ， 在“观品”微信群里 ， 就有摇号者说自己有3张“房票” ， 但都没摇中 。
05
砸盘和抢房是一拨人
许多打脸的故事 ， 似乎已从杭州购房者的记忆里抹去 。
2008年9月 ， 杭州万科“魅力之城”售楼处遭到愤怒的业主围攻砸损 ， 起因是万科居然降价打起了8.5折 ， 砸了房地产的盘 。分页标题#e#
彼时 ， 其它城市亦出现了购房者砸售楼处的情景 ， 购房者以涉嫌价格欺为由 ， 去房企提出交涉 ， 疾言厉色要求退房 。
十多年后 ， 昔日愤怒的砸盘者 ， 成为今天抢房的主角 。
今时今日的摇号买房 ， 与股市锁价定增异曲同工 。 股市中 ， 上市公司以8折甚至更低的锁价吸引财务投资者入股 ， 配以18个月的锁定期作为条件 。
楼市中 ， 肉眼可见的价格倒挂 ， 给了购房者以充满满足感的套利空间——哪怕 ， 楼市的锁定期可能拉长至7-8年 。
问题是 ， 价格倒挂是何以形成的？豹哥以为 ， 限价限量政策之后 ， 楼市僧多粥少的局面类似饥饿营销 ， 吸引着更多人群涌向新盘摇号 ， 这又间接拉动了二手房价 ， 再度推升了新房的盈利预期 。
新股打不到 ， 就去炒次新股——就是这个道理 。
06
通胀下的全民焦虑
最近的杭州 ， 公交车、饭桌、地铁上 ， 凡人群集聚之处 ， 问候语几乎都是：去摇号了吗？
豹哥的一位上市房企朋友 ， 对8万人的摇号景象颇为震惊 。 这位身家过亿的高管 ， 最最关注的是昔日房企龙头华夏幸福的命运 。
不少房企 ， 都对华夏幸福投以同病相怜的目光 。
股债“双杀”、千亿债务悬顶 ， 华夏幸福老板王文学 ， 正在为赌周期、企业战略布局选择等错误买单 。
这位讲义气的昔日大佬说：“今天我干到这 ， 愿赌服输 ， 我早就说过 ， 过去的时候喝酒多好 ， 享受了那时候的好 ， 我也能忍受现在的煎熬 。 ”
房企好时光一去不复返了 。 虽然一车未售的恒大汽车靠PPT就能估值4000亿港币 ， 但冷不丁“打折”的恒大地产究竟只是“大”而已 ， 旗下楼盘的房屋质量“有口皆碑” 。
许家印应当庆幸 ， 打折没有发生在2008年 。
杭州人戚金兴带领的本土开发商滨江集团 ， 2019、2020年销售额连续破1000亿元 ， 成为杭州市场的老大 ， 品质口碑也超越了失去宋卫平的绿城 。
但是 ， 这家13年前上市的房企 ， 13年后股票市值仍然停留在120亿的原点 。 这是历史的吊诡 ， 还是时代的选择？
万科的“天空之城”也是当仁不让的杭州红盘 。 但放眼二级市场 ， 在2018年率先喊出“活下去”的地产龙头万科 ， 2020年度的股价居然是下跌的 。
眼睁睁看着茅台、片仔癀等头部公司股价刷刷上涨的房地产股票 ， 与国内一二线城市的火热买房盛况 ， 构成了一个难以言说的平行世界 。
融资无门的房企在焦虑 ， 向往美好生活的人们也在焦虑 。 豹哥身边多个事业有成的朋友 ， 这次都拿了多张房票去摇号 ， 单冻结资金就需近1000万元 。
“新规要锁定7、8年呢？还这么看好？”
“锁定优质资产！通货膨胀啊兄弟 ， 还能买啥？”
随着摇号结果出炉 ， 90%的购房者将从史上最大规模的摇房群中退出 。
在多个摇号群里 ， 新楼盘的置业顾问 ， 给这些失落的购房者送去新的希望：“亚运村（预计3-4月）等开盘 ， 祝大家早日上车 。 ”
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