“外地炒房团”并不陌生 。 他们曾经是一掷千金的“豪客”、敏锐精明投资者 。
但最近 ， 一群没来过深圳、无首付能力、无投资经验、无风险意识的外地客却被鼓动来到深圳买房投资 。 以粉丝量超过140万的新浪微博“房产大V”“深房理”为代表 ， 在其“深圳房价永远涨”“以贷养贷”实现财务自由的言论下 ， 一些外地网友拼借首付、高杠杆、不计成本 ， 甚至“代持”“假结婚”在深圳买房 。

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“深房理”新浪微博截图 。
在媒体报道“深房理”会员“蟹姐姐”被“洗脑”来深圳买房投资遭遇巨亏后 ， 南方日报采访人员调查发现 ， “深房理”引导“摇篮会员”借钱炒房甚至在会员群内提供包括落户、垫资、代持、经营贷等一整套“炒房”服务 。
不过 ， 深圳近期则密集出台政策精准调控 ， 封堵外地客来深炒房 。 这包括:“715新政”；严查购房人资格等打击“代持”、“假结婚”等炒房手段 。 这让“深房理”宣扬的诸如“信用卡大额套现”、“经营贷买房”、“假结婚”等方式已不具备操作空间 。
信荣（全国）房地产律师团队首席律师张茂荣指出 ， 这种人为创造条件规避楼市“限购令”“限贷令” ， 交易游走在楼市政策边缘 ， 隐患巨大 ， 极易引发关联纠纷 。 也有律师称 ， “深房理”无视深圳法律法规 ， 核心是利用楼市政策漏洞 ， 鼓动异地客到深圳买房 。
“深房理”如此介绍自己:“我自己30岁借了5万元开始投资房产 ， 至今没亏损过 ， 这差不多是投资界的奇迹 。 35岁超过20套房产 ， 财务自由后 ， 做了4年退休老汉 ， 赋闲在家烧饭做家务 。 ……我能保证所有会员买到包赚 ， 少走弯路 ， 万一有问题我也尽量解决” 。

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“深房理”自我介绍截图 。
关于宣扬炒房和“包赚” ， “深房理”在接受南方日报采访时说:“我没给他们所谓的方法 ， 是政策要求我照他的方法去做 。 不存在我破限购破限贷 ， 我也没那本事 。 炒房的事我确定不仅深圳没有 ， 我认为北上广都没有人炒房 。 ”
指引外地客 ， 零收入月供8万来深买房
“对方不看房 ， 不谈价钱 ， 直接签约 ， 最后才拿钥匙去看房 。 ”2020年上半年 ， 深圳市民焦先生在出售其位于龙华红山片区的房产时 ， 遇到一位“奇怪”的买家 。 后来 ， 他了解到买家正是“深房理”的“摇篮会员” 。
“‘摇篮会员’是针对会员们进行实际操作指导 ， 任何关于投资的问题 ， 都会有专人给出明确答复 ， 包括买到包赚房产 。 ”“深房理”在其新浪微博这样介绍 。
这位买家是一名40多岁的山东女士 ， 此前从未来过深圳 ， 只是在“深房理”的游说之下 ， 从老家来到龙华买房 。 “她没有首付、没有固定收入、没有购房资格 ， 一开始说是她弟弟来签约 ， 事后我才知道那个’弟弟’只是代持人 。 ”焦先生说 ， 她唯一提出的要求就是 ， 过户要缓一些时间 ， 因为她“弟弟”（代持人）需要时间办深圳户口 。
更让焦先生惊讶的是 ， 买家这次购房是集中了全部家属的力量凑齐50万元 ， 而首付还缺口的180万元全靠“深房理”垫资 ， “她的资金成本非常高 ， 民间拆借资金一般利息为’万5’万6’每天 。 她买我700万元的房子 ， 三成首付要210万元 ， 加上其他税费要到230万元 。 借180万过桥资金做首付款 ， 加上银行贷款月供 ， 她月供要8万元左右” 。
这位买家还告诉焦先生 ， 除了买龙华红山这一套房子 ， 她在前海也找人代持了一套房产 。 这位买家也在焦先生面前多次表达不满 ， 称“深房理”从落户到贷款到交易“一鱼多吃”（指多次收取不同环节的费用） 。
买家为何敢于“透支”在深圳买房？焦先生告诉南方日报采访人员 ， “‘深房理’给提供了一整套操作方案 ， 其中还包括全款买房过户后再马上办理’经营贷’” 。
另有知情人透露 ， 因为“深房理”手上的“代持人”大多买过房有贷款记录 ， 办理“经营贷”的好处是利息更低、还可以避开深圳楼市政策中的“认房认贷” ， 实现三成首付；深房理还承诺 ， 解决月供还可以用“装修贷”等消费类贷款 。
“他们的梦想不是房价一年涨10% ， 而是涨50% 。 按照’深房理’的逻辑 ， 房价一定要暴涨 ， 否则会亏本 。 ”焦先生说 ， 而就在这位买家买房的那段时间（2020年4月） ， 深圳银行开始严查经营贷 ， 要求房产证在手半年以上才能办理经营贷款 。 这意味着 ， 这位买家将至少背负6个月、每月还款近8万元的月供 。分页标题#e#
然而 ， 这一买家并非孤例 。 焦先生说 ， 自己在与这位买家办理房产过户时 ， 又遇上“深房理”的另外2名“摇篮会员”在办理房产过户 。
“看到’深房理’长年霸居榜首 ， 特别好奇 ， 想看看是何方神圣 。 ”一网友在视频中自述认识“深房理”的过程和买房经历 ， “理总说在深圳买房包赚 ， 每年10%-15%的涨幅” 。 该男子表示 ， 开始不相信“深房理”所说 ， 后经深入了解后发现深圳是一个非常特殊且优秀的城市 ， “我现在已经是深户深房” 。 这条视频发布在“深房理”的新浪微博 。
南方日报采访人员留意到 ， 类似自述通过认识深房理而“买房致富”的视频多达145条 。

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“摇篮会员”自述“买房致富”截图 。
不过 ， “包赚房产”实际是建立在高风险之上 。
听信“指引” ， 深圳买房亏损200万
不过 ， “包赚房产”背后隐藏的“成本”和高风险却也要有购房者来买单 。
“房产知识这块’深房理’算新浪微博头部’大V’吧” ， 来自苏州的“蟹姐姐”正是上述投资失败的深房理“摇篮会员”之一 。 她告诉南方日报采访人员 ， 2019年9月通过新浪微博关注到“大V”“深房理” ， 听信其关于买房至富的言论 ， 后加入深房理“摇篮计划” ， 先后交纳了2980元、9800元的会费 ， 成为新浪微博的“V+会员”、“深房理”的“摇篮会员” 。
正式按照“深房理”的操作指引 ， “蟹姐姐”将与其中一名“摇篮会员”“结婚”获得购房资格；再以三成自有资金 ， 加上从垫资公司借到七成的房款 ， 全款购入房产 ， 再与银行办理经营贷（约房产总价款七成） ， 用贷款还清垫资公司借款 ， 实现三成首付；后再办理其他消费类贷款用于月供；最近与该名“摇篮会员”“离婚” ， 将房产更名至自己名下 。
2020年3月10日 ， 根据“深房理”的安排 ， “蟹姐姐”以728万购入前海一处房产 。 按“深房理”提出的“必须选择会员操作业务”的要求 ， “蟹姐姐”选择了“深房理”推荐的垫资公司做融资 ， “大多数会员在做 ， 应该更让人放心吧” 。
令“蟹姐姐”意外的是 ， 垫资公司首先出问题 ， 其先是承诺出借房款七成的资金 ， 后续多次减少承诺额度 。 在不断提高对“蟹姐姐”自有资金的要求 。
“当我按照深房理的要求借了所有的钱来找他们做经营贷时 ， 首付款却从三成218万增加至四成292万 ， 多了74万；贷款额度则从承诺的七成510万 ， 经多次减额至430万” 。 “蟹姐姐”表示 ， “本来三成首付的200多万已经想尽了办法四处求人 ， 找遍亲朋好友 ， 多出的资金让她难上加难” 。 最终 ， “蟹姐姐”凑齐首付款292万 ， 加上小额贷款公司垫资的436万 ， 成功购入该套总价728万的前海房产 。
而后 ， 经营贷环节又出了问题 。 “‘深房理’不但不及时办理经营抵押贷款 ， 还不断提升垫资利息 ， 从’万八’每天提至’千一’每天 。 “蟹姐姐”说 。 据此匡算 ， 按436万垫资款计算 ， 月还利息约10万；提到“千一”后 ， 月还利息约13万 。
此外 ， 还有“砍头息” ， 即垫资公司从出借资金中直接扣除应还利息 ， “砍头息”的归还方式是按天计算归还利息总额 ， 天数越长总额越大 。
在垫资利息上涨后 ， “深房理”推荐的垫资公司开始讨还“砍头息” ， 一次性支付的天数由15天提至25天 。 利息与时长的调整叠加后 ， “蟹姐姐”面临归还的资金也大幅增加 ， 从5万涨至10.9万 。 与此同时 ， 包括社保等业务的办理费用也一再涨价 ， 还拖延注册用于办理经营贷款的公司等 。
购房1个多月后 ， 因经营贷一直没有办下来 ， “深房理”提出“转贷” ， “换一家垫资公司利息更低一点” 。 不过 ， 留给“蟹姐姐”的又一个问题是 ， 新的垫资公司仅能借出430万 ， 较上一家的436万少6万 。 这让“蟹姐姐”“山穷山尽” 。
最后 ， 垫资公司以“蟹姐姐”无法还款为由 ， 请求法院查封所购房产 。 就此 ， 其所购房产于2020年12月2日以660万元的底价被拍卖出售 。 而有业内人士估算 ， 此次购房中 ， “蟹姐姐”帐面亏损68万元 ， 实际亏损则超过200万元 。

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“深房理”在微博对“蟹姐姐”房产拍卖表态 。
“深房理”在其微博回应称 ， “此次银行贷款规则变动 ， 造成的个别问题 ， 已经全部妥善解决 。 Ｘ女士如果愿意正常操作的话 ， 现在早已经舒舒服服的在家里等着房产升值了 ， 她连我都要恶意捏造事实 ， 恶意重伤 ， 实在很无奈 。 可以负责任的说 ， 在所有会员中只要是买了房的 ， 所有人的房产都有升值 ， 包括Ｘ女士……我的存在 ， 是一直在兢兢业业帮所有会员们解决问题 ， 这也是我存在的必要性 。 那些恶意揣测的谣言到此为止吧！”分页标题#e#
贩卖焦虑:“深圳房价永远上涨”
“我承认 ， 前期是自己的无知和贪心使然 ， 但人性都是这样的 ， 还有很多待宰的羔羊已进入深房理的埋伏圈” 。 蟹姐姐说 ， “因此 ， 我就像其他来自全国各地的单身妇女和刚工作的大学生一样 ， 在深圳举目无亲且不懂深圳房地产投资的情况下 ， 在他的一系列虚假宣传、承诺下 ， 以贷养贷 ， 实现财务自由 ， 走上深房理精心设计的套路 。 等待他们的将是空白合同、强制公证、强制抵押、高利贷、砍头息、不断转贷平帐 ， 直到他们像我一样被榨干 ， 资金断裂 。 ”

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由知情人展示的“深房理”在2020年2月发布的微信朋友圈显示 ， “重点:今年不只是把所有钱用来买房 ， 而是要把所有能稿到的钱用来做首付款！”
据焦先生的观察 ， “’深房理’’洗脑’最厉害的地方在于 ， 给他的会员灌输了’深圳房价永远上涨’的观念 。 我知道的两位买家 ， 都是为在深圳买房跟家里闹得不可开交 。 因为这个模式经不起任何风险” 。 焦先生表示 ， “’深房理’的’摇篮会员’大部分为中年妇女 ， 40岁以上 ， 本人基本没有收入 ， 这类人渴望成功 ， 容易被’洗脑’” 。
新浪微博上 ， “深房理”对于“摇篮会员”承诺包括:帮助会员获得购房资格；完成房屋贷款到过户的一系列操作 ， 全程把控风险；会员只需有三成资金 ， 可以帮助会员从银行获得七成经营贷；四是假如会员不想持有房产 ， “深房理”将全款购入 ， 不造成会员损失 。
值得留意的是 ， 虽然“深房理”一再强调“摇篮会员”只需自备三成首付 ， 事实上 ， 包括焦先生的买家、“蟹姐姐”的案例等已经表明 ， 一些外地客在深房理的指导下 ， 其三成首付甚至都是拼凑的 ， 这进一步提升了购买人的风险；况且 ， 一旦参与其中就会发现 ， 实际并非如此简单 。
“借款60万 ， 收6万（10%）的费用 ， 这也太贵了吧” ， 陈女士就是参与“深房理”的购房计划时意识到其中异常 ， “当时我就发现他们团队收费很不合理 ， 买房致富的发烧热就冷却了下来” 。 当她提醒其他“摇篮会员”费用太贵时却遭到反驳 ， “都是’深房理’推荐的人 ， 大家都放心” 。
对于一些被成功“洗脑”的会员 ， 2019年接触“深房理”的来自北京的刘女士则说 ， “跟我当时的状态很像 ， 真的是这么想的:错过这一波 ， 可能就要少赚几十万上百万 。 新浪微博上粉丝回复很狂热 ， 这些大部分是真实的 ， 因为我当时也那样留言过 。 ”

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“深房理”新浪微博粉丝回复截图 。
刘女士表示 ， “‘深房理’知道别人需要什么 ， 在被贩卖焦虑了之后就会相信他说的 ， 他将自己包装成憨憨的人设 ， 是个大圣人 ， 非常有钱财务自由 ， 什么欲望需求都没有了 ， 现在只想普渡众生 ， 就想帮助你们 ， 想用自己的知识照亮你未来的人生” 。
“‘深房理’总是讲’别为难人家 ， 善良比聪明更重要 。 别人对我不好也没有关系 ， 我们就要做一个好人 ， 我可以吃亏 ， 没有关系’ 。 他把自己包装成无欲无求 ， 不计较的那种人 。 让人感觉这种人不会骗钱” ， 刘女士说 ， “后面才发现他说话没有谱 ， 很多信誓旦旦都没有兑现 ， 包括包赚、托底 ， 可以说他是一个彻头彻尾的骗子 。 我们关注过很多同一个小区的房子 ， 好多都不涨反降的 ， 根本没有他说的那样夸张 。 假如房价真的下降再去找’深房理’ ， 他可能直接给人拉黑了 。 因为群里面有人跟他吵过 ， 说着说着就拉黑了” 。

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“深房理”会员群截图 。
观点
律师:建议购房者充分评估自身支付能力
信荣（全国）房地产律师团队首席律师张茂荣指出 ， 纵观“深房理”所称的操作全过程 ， 都是在购房者没有足够支付能力的情况下 ， 通过多途径、高成本、无底线加杠杆的方式购买 ， 任何一个环节脱节 ， 都会导致交易失败 ， 将引发连环纠纷 ， 并将自己置于高负债乃至破产境地 。
他表示 ， 这种人为创造条件规避楼市“限购令”、“限贷令” ， 交易游走在楼市政策边缘 ， 隐患巨大 ， 极易引发关联纠纷 ， 比如“假结婚” ， 面临“假配偶”反悔勒索、负债房屋被债权人查封、死亡继承等复杂社会问题 。分页标题#e#
张茂荣强调 ， 楼市政策多变 ， 任何规避楼市政策的交易行为都是有风险的 ， 任何规避政策的漏洞都可能被新政堵塞 ， 任何基于投资目的的购房都可能因限售令的延长而落空 ， 而首付贷、高杠杆、假流水可能导致银行拒贷进而导致合同不能履行 ， 对卖方构成违约 ， 被卖方追究责任 ， 诸多不确定因素叠加 ， 大大增加了购房者的交易风险 。
张茂荣表示 ， 加杠杆购房使得购房者负担增加 ， 三年限售月供需要购房者源源不断的稳定收入做支撑 ， 等额本息还款多数还息 ， 由于本身没有资金实力“小马拉大车” ， 限售期间存在断供违约风险 ， 而即便是限售期满赎楼交易 ， 扣除交易成本、月供利息成本 ， 如房价没有暴涨 ， 也存在巨大亏损风险 ， 而一旦遇到房价下跌 ， 则亏损无疑 。
他指出 ， 众筹买房一人代持、内部投资股权转让同样存在代持人负债房屋被查封、共同投资人因支付能力变化而不能如约追加投资款、内部投资股权转让无人接手的风险 。 综上 ， “投资有风险 ， 入局需谨慎” ， 建议购房者充分评估自身支付能力 ， 仔细核算成本 ， 充分评估风险 ， 理性合规购房 。
【撰文】冯少文 曲广宁
【作者】
【首付|被围堵的“深房理”炒房模式：鼓吹“以贷养贷”“买房致富”，实则风险巨大】【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端

来源：(南方PLUS)

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标题：首付|被围堵的“深房理”炒房模式：鼓吹“以贷养贷”“买房致富”，实则风险巨大