最近 ， 针对部分地区房价过快上涨尤其是“万人摇号”“打新热”等现象 ， 多地金融监管部门出台严控房地产贷款集中度、调控房贷利率、严查消费贷和经营贷入市等举措 ， 以期堵住热钱进入楼市 ， “摁”住房子投机需求、降低房子投资属性 。
始于2016年9月底的此轮房地产调控已持续4年多 ， 取得了显著调控效果 ， 目前多数城市房价稳定 ， 普通个人或家庭负债增长未明显加快 。 中国人民银行发布的数据显示 ， 2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速 ， 新增房地产贷款占各项贷款比重从2016年的44.8％下降到2020年的28％ 。 这意味着新增贷款大概率流向实体经济 ， 房企融资“三道红线”和银行信贷的“两道红线”等房地产金融监管措施效果显现 。
于是 ， 有人开始放松警惕 ， 认为部分城市的“打新房热”不足为患 ， 继续调控还有必要吗？目前 ， 我国房地产相关贷款占银行业贷款的39％ ， 还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业 。 按照2020年6月末的个人住房贷款、房地产贷款数据统计 ， 在37家A股上市银行中 ， 有11家银行的个人住房贷款或房地产贷款占比越过“红线” 。 房地产是现阶段我国金融风险方面最大的灰犀牛 ， 如果任由金融资源注入房地产泡沫 ， 就会对实体经济、金融体系、居民财富带来风险隐患 。
房地产金融肯定要管 ， 而且必须管好 。 用限购、限贷的行政手段强力干预 ， 确实能一时堵住房价泡沫的“入水点” ， 但长期看可能伤及正常的经营、消费和改善型需求 ， 仍难以缓解金融供给管理与房地产行业发展需求的矛盾、支持居民合理购房需求与防范价格风险的矛盾、房企合理融资与控制杠杆的矛盾 。 特别是一些短期调控涉及信贷总量、房贷利率、交易年限、相关税费等问题 ， 可能使少数地方楼市坐地起价 ， 加大居民的实际购房成本 ， 与政策初衷背道而驰 。
楼市“打新热”源自新房、二手房存在明显价差 ， 使得热钱借消费贷、经营贷、信用卡透支涌入套利 。 而要根治楼市“打新热” ， 需要加强房地产金融管理 ， 做好需求端和供给端两篇文章 。 这也是中央经济工作会议强调“保障性租赁住房”“长租房”“租赁住房用地”等内容并提出“逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”的应有之义 。
一方面 ， 在需求端 ， 要强化对房地产企业融资状况和拿地行为的全面监测 ， 实施好重点房地产企业资金监测和融资管理规则 ， 严厉打击哄抬房价地价、恶意炒作行为 。 针对房企降杠杆、降负债的各项举措不能松懈 ， 要加快建立居民债务收入比监测体系 ， 引导商业银行房地产贷款合理增长 ， 推动金融资源更多流向制造业、小微企业等重点领域和薄弱环节 。 按照因城施策原则 ， 实施好房地产金融审慎管理制度 。
【房地产|从供求两端加强房地产金融管理】另一方面 ， 在供给端 ， 按照“租购并举”的方向扩大供给 ， 加快研究金融支持住房租赁市场举措 ， 在旧城改造、城市更新及保障房建设上给予更大金融支持 。 要降低租赁住房税费负担 ， 土地供应要向租赁住房建设倾斜 ， 探索用不动产信托投资基金（REITs）为代表的二级市场工具 ， 打通公共租赁住房供应体系 。 健全以房地产股权基金为代表的项目投融资架构 ， 完善以保险、公募、养老金为代表的长线机构参与股权投资 ， 真正拓展房地产产业的内涵与价值边界 。
来源：经济日报

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标题：房地产|从供求两端加强房地产金融管理