作者：时代财经 谢斯临编辑：张常旺

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图片来源：视觉中国
深圳二手房指导价调控的靴子终于落地 。
2月8日午间 ， 深圳住建局发文表示 ， 经市政府同意 ， 深圳市正式建立二手房成交参考价格发布机制 。 未来将定期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号和深圳市房地产信息平台等网络平台进行发布 。 并附上深圳市3595个住宅小区的二手住房成交参考价格文件 ， 通知自发布之日起施行 。
文件解释道 ， 二手房成交参考价格是经深圳市房地产和城市建设发展研究中心 ， 在调查分析基础上 ， 以二手住房网签价格为基础 ， 参考周边一手住房价格 ， 综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格 。 并按照市域全覆盖、区域网格化原则 ， 以住宅小区为区域网格单元 ， 细化到全市3595个住宅小区 。
深圳住建局指出 ， 发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度 ， 引导市场理性交易 ， 引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格 ， 引导商业银行合理发放二手住房贷款 ， 防控个人住房信贷风险 ， 稳定市场预期 。
深圳中原董事总经理郑叔伦认为 ， 这次政策发布参考价释放出政府要开始管控二手房价格的信号 。 深圳并没有对二手房进行管控的先例 ， 二手房一路高涨 ， 后果就是一二手倒挂很严重 ， 扭曲了整个市场的成交情况 。
国家统计局数据显示 ， 与2019年12月相比 ， 2020年12月深圳二手房价同比上涨14.1% ， 涨幅位居全国首位 。 而这还是全市平均情况 ， 单独从火爆的热点区域市场涨幅来看 ， 数字更为惊人 。 乐有家数据显示 ， 南山桂庙片区、宝安中心片区四季度成交均价同比上涨超60% ， 福田八卦岭片区同比涨幅也高达58.97%；福田百花、南山南头、宝安沙井等片区涨幅超40% 。
郑叔伦表示 ， 相比于新房可以直接限价 ， 二手房市场的管控难度非常大 。 二手房的交易主体是不同的小业主及购房者 ， 从报价到交易的信息相对封闭 ， 信息极度不对称 。 因此 ， 二手房成交价较难把握 ， 时高时低走势混乱 。 政府出台二手房成交参考价格发布机制 ， 可以看出政府是希望先从增加透明度开始令到市场在一个价格很透明的场景去交易 ， 引导二手房的价格走到比较合理的方向 。
但市场不难发现 ， 深圳住建局发布的二手房成交参考价格要明显低于真实的市场价 。

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深圳二手房成交参考价文件截图
随机在其中选取小区进行比对 ， 南山桃源村一期划定的二手房成交参考价格为6.66万元/平方米 ， 但贝壳找房数据显示2021年1月该小区参考均价为8.56万元/平方米 ， 单价相差近2万元；蛇口著名“妖盘”恒裕滨城二期给出的成交参考价为13.2万元/平方米 ， 而贝壳找房数据显示 ， 该小区1月的参考均价为28.73万元/平方米 ， 单价差距超15万元 。
【郑叔伦|深圳二手房别想乱涨价了，指导价调控落地，“妖盘”价差高达15万】偏离真实市场价格的指导价政策 ， 让市场怀疑其调控的真实作用 。
“从现在公布的参考价来看 ， 比市场实际成交价格要低不少 ， 从实际执行层面考虑 ， 业主肯定是不愿意卖 ， 那么购房者也无法按照这个价格买到房的情况 。 因此我认为这个参考价更多是表态为主 ， 意义大过实际作用 。 ”郑叔伦如此表示 。
在他看来 ， 公布参考价只是深圳政府二手房市场调控的第一步 ， 后面不排除将有第二步、第三步的政策出台 。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉持同样观点 ， 他向时代财经表示 ， 在目前深圳各个片区内扣除自住的需求及限售的房源 ， 实际上的二手房挂牌量占比极低 ， 供需不平衡的情况下 ， 房价很容易被暴力拉高 。 因此 ， 与市场真实价格相差较远的指导价并不能真实增加市场透明度 ， 极有可能难以达成调控的目的 。
“因此我认为 ， 这个指导价格要想达到目的 ， 必须还要有几个辅助性的政策进行配合 。 首先 ， 让二手房成交参考价格与银行的贷款评估价、计税参考价统一 ， 增加交易税费的同时 ， 避免阴阳合同避免银行抬高评估价来多贷款 ， 增加买卖难度；其次 ， 针对每个片区的实际情况 ， 供应低的片区同步增加供应、热点片区要控制杠杆投机炒作 ， 这样才能真正平复过热的二手房市场 。 ”分页标题#e#

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标题：郑叔伦|深圳二手房别想乱涨价了，指导价调控落地，“妖盘”价差高达15万