2021年伊始受政策利好影响 ， 跌跌不休的物业股略小幅回温 。 趁着股价回温机构投资者频频减持套现 。 作为龙头之一的保利物业近期遭到了摩根大通、施罗德基金、新加坡政府投资公司（GIC）减持 ， 引起市场关注 。
事实上 ， 保利物业背靠保利地产有着央企背景 ， 上市一度被看好 。 不同于彼时招商积余刚刚经历重大资产重组 ， 保利物业股东结构简单清晰；也不同于中海物业的保守 ， 保利物业的第三方面积占比十分可观 。 但上市一年多时间过去 ， 保利物业的表现陷入争议之中 。
频遭机构减持施罗德套现8亿港元
1月25日 ， GIC减持保利物业77.4万股 ， 每股均价68.69港元 。 21日GIC还减持了42.1万股 ， 每股均价67.34亿元 。 两次减持合计套现资金8152万港 。 尽管更早之前 ， GIC以更低的价格增持约57万股 ， 两次减持后GIC持股比例从8.47%减少至7.96% 。
相比于GIC ， 减持更为明显的是摩根大通和施罗德 。 摩根大通在保利物业股价高位的8月分别以82港元、62港元的价格大手笔减持132万股、282万股 ， 再加上12月份53港元减持13万股 ， 两次减持精准踩在相对高的股价位置 。 粗略测算 ， 近期的三次减持摩根大通套现约3.1亿港元 。 但施罗德基金的减持套现金额更大 。

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【新浪财经|央企物管龙头陷争议 保利物业遭机构减持背后:规模利润率双承压】
施罗德基金在保利物业上市之时 ， 以每股42港元左右的成交价进入 ， 2019年公司年报显示其持股比例为4.62% ， 仅次于保利发展控股为第二大股东 。 此后施罗德在2020年2-5月及2020年12月两个阶段分批次减持 ， 期间12次减持2次增持 ， 合计套现金额8.23亿港元 。

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以高瓴资本和GIC为代表的基石投资 ， 偏长线投资而被市场视为风向标 。 GIC此番数额不大的减持或被外界解读成消极情绪 。 此前保利物业今年中报发布之后 ， 被美银美林及摩根士丹利、瑞信三家机构先后下调目标价 。
美银美林发表研究报告更是直言 ， 保利物业上半年业绩令人失望 ， 美银美林目前将公司三年的每股盈利年复合增长预测由38%降至33% ， 以反映增值服务利润较低的影响 。
央企物管龙头陷争议
今年上半年保利物业实现营业收入36亿元 ， 同比增长27.6%；期内溢利为4.1亿元 ， 同比增加28% 。 业绩增长略低于行业平均（30%） ， 中报次日（8月25日）保利物业直接跌10.63% 。 市场的担忧多因半年报不及预期 。
从长远发展角度 ， 半年报出现了两个不利信号 。 一是规模 。 2020年上半年 ， 保利物业合约面积为493.4百万平方米 ， 较2019年末减少了4.7百万平方米 。 主要是个别合同面积较大的项目合约期满 ， 来自第三方的合同管理面积较2019年底下降了13.8百万平方米 。
梳理保利物业近年来的发展轨迹可知 ， 第三方项目增长较快是其优势之一 。 其中公共及其他物业在2017-2019年的新增在管面积占当期新增面积的比例分别为21.22%、72.07%、74.57% 。 截至2020年中报 ， 公众及其他物业在管面积占比50% ， 第三方项目在管面积占比56.8% 。 现在第三方项目不续约或打破这一优势 。
一边拓新盘一边丢盘 ， 物企很容易就陷入“虚胖”模式 。 截止中报保利物业储备率为0.56 ， 在业内不算突出 。 在同行业并购竞争如火如荼之际 ， 保利物业过去一整年并未进行收并购 。 短期内 ， 公司约187.2百万平方米的合同管理面积将在2020年末要到期 ， 占中报在管面积的59% ， 占中报合约面积的38% 。 续约率关乎规模 ， 规模关乎业绩 ， 2021年公司业绩势必承压 。
第二个不利因素是利润率的下滑 。 上半年 ， 保利物业三大业务毛利率分别下降0.1个百分点、0.6个百分点、13.9个百分点 ， 综合毛利率同比下降约3个百分点至20.4% 。 其中 ， 社区增值服务毛利率降幅最大 ， 从44.1%降至31.4% 。 上半年受疫情影响 ， 不少物业管理公司享受了社保减免等政策优惠 ， 剔除该部分影响 ， 毛利率的下滑或更为明显 。
中金公司预计公司全年利润率或承压 。 预计2020年物业管理服务和非业主增值服务毛利润率同比将基本持平 。 预计全年社区增值服务毛利润率约为30-35%（较上半年的30.2%可能略有改善 ， 但低于2019年的41%） ， 主要因为社区零售和美居等低毛利业务增长较快 。
压力之下 ， 保利物业在2020年下半年提出大物业的概念 。 总经理吴玉兰表示 ， 目前的保利物业在公共服务领域还处于规模扩张阶段 ， 并不急于输出增值服务 。 希望保利物业能在公共服务的赛道上率先形成统一的标准、平台 ， 建立起公共服务的联盟平台 ， 赋能更多物业及产业链单位 。 公共服务即如学校、场馆、高速公路 ， 也包括城市新区、城镇整体服务等多种业态 。分页标题#e#
下半年保利物业也确实在外拓方面有所表现 。 比如10月15日公司进驻西安地铁二号线场段物业化项目；10月27日公司中标无锡首个“城市物业”试点项目锡东新城商务区；11月进驻广州市南沙环卫一体化项目、广东城际铁路运营广清线项目和南联航空食品北京项目 。 2021年2月3日 ， 与鄂尔多斯市文化旅游发展集团签订战略合作协议 。
支持的观点平安证券则认为 ， 中长期来看保利地产土储充裕（1.62亿平米） ， 土储/合约面积覆盖比达32% ， 且58%土储位于消费能力较强的核心城市 ， 为公司扩张提供有力支撑 。 同时公共物业的拓展可期 。
一切仍需2020年年报数据验证 。 不过新浪财经注意到保利物业第三方项目增收能力较差 。 2020年上半年 ， 公众及其他物业在管面积占比50% ， 对应物业管理服务收入占比仅15.2% 。 第三方项目在管面积占比56.8% ， 对应物业管理收入占比24.1% 。 第三方项目收费较低 。
目前保利物业股价从最高位的92.4港元跌至54.9港元 ， 市盈率（TTM）为48倍 ， 低于融创服务、恒大物业的百倍市盈率 。
责任编辑：公司观察

来源：(未知)

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