来源：地产K线
乐居财经杨宏彬 发自吉林
地产圈里的女性明星经理人很稀有 ， 卢昕是其中一个 。
她所带领的新星宇地产正在冲刺IPO ， 如果顺利的话 ， 她将借此完成身份的转变 ， 从地产经理人变成真正的掌权者 。
2021年2月9日 ， 新星宇控股集团有限公司（下称“新星宇控股”）在港交所提交招股书 。
对于公众来说 ， 新星宇控股这个名字是陌生的 ， 但若是提到新星宇房地产 ， 想必会熟悉许多 。
递表前 ， 新星宇房地产被装入新星宇控股 ， 前者从母公司新星宇建设集团脱离出来 ， 由卢昕间接控股74.52% 。
女掌门人
“我是一个目标感很强的人” ， 这是卢昕对自己的评价 。
卢昕是长春地产圈内有名的职业经理人 ， 但很少有人知道 ， 这位闻名业界的女老总 ， 初进入新星宇公司时 ， 是一个普通的程序员 。
工作五年后 ， 卢昕给自己提出了下一步的发展目标 ， 去做公司的主营业务——房地产 。 在卢昕进入房地产行业的第9个年头 ， 她被任命为新星宇房地产总经理 ， 亲手操刀数个长春知名的地产项目 。
新星宇房地产最初是作为新星宇建设集团的附属公司 ， 成立于2006年1月19日 ， 彼时 ， 新星宇建设集团持有其100%股权 ， 新星宇建设集团则由卢昕、张琪武、王广会及王玉华各持有31.24%、47.21%、5.15%及16.40%的股权 。
2019年9月10日 ， 新星宇建设集团成立新星宇投资咨询 ， 注册资本1亿元 。 一个月后 ， 新星宇投资咨询以1亿元的注册资本成立了新星宇发展 。
2019年11月12日 ， 卢昕将其所拥有新星宇建设集团的31.24%股权转让予张琪武 ， 代价约为人民币5730万元 。 股份转让完成后 ， 新星宇建设集团由张琪武、王广会及王玉华分别持有78.45%、5.15%及16.40%权益 ， 而卢昕不再为新星宇建设的股东 。
一个月后 ， 卢昕通过“0元购” ， 成为了新星宇投资咨询的大股东 。 2019年12月11日 ， 卢昕、王广会及王玉华自新星宇建设集团收购新星宇投资咨询的78.45%、5.15%及16.40%股权 ， 代价均为0元 。 一日后 ， 新星宇发展以1.056亿元的价格向新星宇建设收购新星宇房地产的100%股权 。 交易完成后 ， 新星宇房地产不再是新星宇建设集团下公司 ， 卢昕则成为了新星宇房地产的实控人 。
【新浪财经-自媒体综合|张琪武“抽水”10亿 卢昕巧救新星宇现金流】筹备上市期间 ， 卢昕等人设立多家境外公司 ， 包括创立新星宇控股 。 经历多次股权腾挪后 ， 由新星宇控股全资持有新星宇发展 ， 间接持有新星宇房地产100%股权 ， 完成了地产业务的注入 。
为顺利上市 ， 卢昕拉来了一位合作伙伴 ， 广泽国际发展（HK：00989）的首席财务官伍文杰 ， 其通过全资子公司CapitalEver持有新星宇控股5.01%的股权 。 伍文杰和王广会是老相识 ， 2015-2018年间 ， 王广会曾担任广泽国际发展执行董事 ， 这期间 ， 伍文杰从财务及投资者关系董事获任首席财务官和公司秘书 。
截止2020年9月30日 ， 新星宇控股的股权结构如下图所示 ， 卢昕为新星宇控股的实际控制人 ， 持股74.52% ， 同时担任新星宇控股主席、行政总裁兼执行董事 ， 负责业务决策和日常管理；王广会持有4.89%股权 ， 担任新星宇控股执行董事 ， 负责业务运营、战略发展及资本市场活动；王玉华持股15.58% ， 担任新星宇控股联席秘书、执行董事 ， 负责财务管理等 。

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图1/4

贷款与利息的背离
招股书披露显示 ， 新星宇控股是吉林省长春市领先及知名的物业开发商之一 ， 专注于为目标客户提供配备商业物业及配套设施的优质住宅物业 。
自2006年成立至今 ， 新星宇控股一直深耕于吉林地区 。 2014年至2019年 ， 其在长春市当地物业开发商中连续六年排名第一 。 凭借15年经验 ， 新星宇控股已经在吉林省建立活跃业务并形成战略区域覆盖 。
除吉林地区外 ， 新星宇控股已经或正在中国的五个主要地区（即北方地区、华北地区、华中地区、华东地区及华南地区）开发业务 。
据招股书显示 ， 新星宇控股在2018年和2019年的收入分别为47.87亿元、48.65亿元 ， 同期毛利为12.04亿元、14.75亿元 ， 同期毛利率为25.2%、30.3% ， 同期归属股东净利润4.99亿元、 4.92亿元 。
2020年 ， 新星宇控股的营收出现大幅下滑 。 2020年9月末 ， 新星宇控股收入12.55亿元 ， 相较于2019年同期减少72.4% 。
据了解 ， 新星宇控股营收主要来自于住宅及商业物业的开发及销售 。 2018年、2019年及2020年前9月 ， 新星宇控股物业销售的收入分别约为46.18亿元、46.76亿元及12.32亿元 ， 分别占同期总收入的约96.5%、96.1%及98.2% 。 其余收入来自于建造服务和自租赁物业 。 营收下降的主要原因为住宅及商业物业的开发及销售的减少 。分页标题#e#
营收的下滑导致新星宇控股的净利润随之减少 ， 2020年9月末 ， 新星宇控股实现净利润1.11亿元 ， 较2019年同期的6.06亿元下滑超80% 。
除营业收入下滑外 ， 新星宇控股的负债也在逐年上升 。 据招股书显示 ， 2018年与2019年 ， 新星宇控股未偿还银行贷款及来自其他金融机构的贷款总额分别为24.47亿元、24.98亿元 ， 截至2020年9月30日 ， 新星宇控股的贷款总额升至32.61亿元 ， 较2019年底上升了30.5% 。
然而 ， 贷款总额与利息支出却不成正比 。 2020年前9月 ， 新星宇控股的贷款利息为1.72亿元 ， 与2018年、2019年的4.01亿元 ， 4.22亿元相比 ， 有大幅缩水迹象 。

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图2/4

或许 ， 是融资成本大幅下滑的缘故？事实上 ， 期内银行借款加权平均利率为7.5% ， 较2019年底下降0.44个百分点 ， 相当于每1亿元银行贷款 ， 利息减少44万元 。 但其他贷款加权平均利率为12% ， 较此前同类贷款利率上升2个百分点 。

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综上 ， 在贷款总额从24.98亿元增至32.61亿元的情况下 ， 利息支出从4.22亿元下滑到1.72亿元 ， 不得不说 ， 新星宇控股“财商”过人 。 或许 ， 这是卢昕引入财务型投资者的主要原因 。
现金流“红灯”
尽管在利息支出上已“省下”了数亿元 ， 但新星宇控股现金流并不乐观 。 据招股书 ， 截至2019、2020年前9月 ， 新星宇控股经营现金流量约-11.86亿元及-1.07亿元 ， “造血”能力不足 。

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叠加融资现金流净流出6.75亿元 ， 2020年前9月 ， 新星宇控股现金及现金等价物为6.27亿元 ， 较2019年底减少2.91亿元 。
融资现金流的大幅流出 ， 是期末现金下降的主要原因之一 。 据披露 ， 递表前 ， 新星宇控股偿还新星宇投资贷款约1.55亿元；结付应付新星宇投资款项7.89亿元；总计向新星宇投资支付9.44亿元 。
新星宇投资 ， 全称新星宇投资有限公司 ， 是新星宇建设集团全资子公司 。 即地产业务分拆独立并计划上市时 ， 新星宇建设集团以收回贷款和应付款名义 ， “抽走”了近10亿元现金 。 而留给新星宇控股的 ， 是现金流同比下滑近3成、非受限现金短债比仅0.34 。
目前 ， 新星宇控股拥有位于中国六个省份10个城市的38个物业项目 ， 土地储备总额约405.86万平方米 ， 包括已竣工物业的可供销售及可供出租建筑面积51.7396万平方米 ， 开发中物业总建筑面积196.15万平方米 ， 及持作未来开发物业的总建筑面积157.9724万平方米 。
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责任编辑：陈诗莹

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