2020年美国买房基本靠抢 ， 二手房买卖的现状是：出价离谱的 ， 险中求胜；出价合理的 ， 失之交臂；讨价还价的 ， 自罚下场 。
在全世界担心美国因病毒而经济崩盘的时候 ， 美国人购房的热情却达到了15年来的沸点 。 全国房地产经纪人协会的数据显示 ， 2020年美国普通住宅的价格涨幅达到8.4% ， 售出676万套二手房 ， 同比增长22.2%；售出新房84.2万套 ， 同比增长18.8% 。 豪宅则更加火爆 ， 以加州为例 ， 价格百万美元以上的房产销售比一年前几乎翻了一番 ，
John和Michelle是我在美国南加州的隔壁邻居 ， 一对老年夫妻 。 往年他们德州的儿子每个长假都带孙子们飞来和他们一起度过 。 但2020年的疫情 ， 让他们大半年都没机会见到儿孙 ， 在圣诞节到来前的11月 ， 他们终于忍无可忍 ， 将所有家当装进几辆集装箱车 ， 跟我们挥手告别 。
他们决定去德州再买一套房子 ， 因为那里买房比加州要便宜很多 ， 疫情以来 ， 设计师John一直在家办公 ， 去哪里住其实都一样 。
他在加州的独栋别墅刚空下来两天 ， 带着两个孩子的租客就搬了进来 。 为了躲避疫情 ， 越来越多的人从洛杉矶市区来郊区找房 ， 这里的租金和房价都一直在上涨 。 这让John可以安心地拥有两套住房 ， 加州租金支付德州月供 ， 绰绰有余 。
这对典型的邻居夫妻 ， 恰巧代表了美国2020年房产市场的两个趋势：一方面 ， 疫情创造了新需求；另一方面 ， 涨价使人们惜售 ， 房源供不应求 。
一边是数百万人面临失业 ， 另一边 ， 是购房热潮一浪高过一浪 ， 这个反差在疫情期间有点匪夷所思 。
美联储降息 ， 房产起底发令枪
2020年3-5月 ， 疫情暴发之初 ， 美国房产交易也曾降到历史冰点 。 但接下来的几个月 ， 便是见证奇迹的时刻 ， 交易量和价格达到2006年以来的来最高水平 ， 热潮一直持续到了2021年（见表1、表2） 。
表1 ， 2020年美国二手房销售同比增长图
表2 ， 美国二手房成交均价同比增长图
美联储对疫情的迅速反应和及时的强心针 ， 是2020美国楼市和股市不跌反升第一声发令枪 。
疫情刚刚暴发的3月 ， 股市的四次惨烈熔断 ， 促使美联储（Federal Reserve）痛下狠手 ， 一个月之内 ， 两次降息 ， 将联邦基准利率直接打到30年来新低（0-0.25%） 。 同时 ， 美联储还大量购买住房抵押贷款支持债券 ， 也就是说 ， 美联储爸爸变相给银行发了大笔的本钱 ， 让他们可以出去放贷支持人们买房 。
接下来 ， 居民们的信箱里 ， 陆续收到各大银行的降息广告 ， 利率一次比一次低 ， 30年期固定抵押贷款平均利率从2019年底的3.8%降到了2020年底的2.7% ， 有些专业贷款公司甚至打出了最低2.25%的广告 。
掐指一算 ， 人们发现 ， 降息后 ， 同样的月供 ， 同样的贷款期限 ， 贷到的款更多 ， 只要稍多一点首付 ， 自己可以负担起更贵的房子了 。
同时 ， 神奇的美联储通过股市暴涨 ， 还给一些幸运儿送来了惊喜的首付款 。 接连出台的货币政策 ， 使得大量资金流入股市 ， 在年初4次熔断之后 ， 不仅一个月之内实现绝地反弹 ， 而且很快就跑过了站 。 2020年全年 ， 道琼斯指数上涨7.25% ， 标普500指数上涨16.26% ， 纳斯达克指数更是疯涨43.64% ， 创下11年来的涨幅纪录 。 股市获利出场后 ， 溢出消费的最大一项就是房产 。
一部分购买力 ， 还来源于疫情催发的高科技行业 ， 苹果、谷歌、Facebook ， 还有网络视频点播公司Nexflix、视频交流软件Zoom等等这些公司因为人们在家办公学习 ， 业绩大涨 ， 他们不断扩招员工 ， 对社会购买力的贡献功不可没 。
就这样 ， 从去年7月疫情稍微缓解开始 ， 被疫情耽误的购房者迫不及待地带上口罩开车出门 ， 汇成了浩浩荡荡的看房大军 。
现金上阵 ， 低息贷款沦为涨价风向标
到了9月 ， 房产经纪人们忙得连饭都来不及吃 。 Doris是Keller Williams Realty公司橙县（分公司）的一位房产经纪人 ， 她跟我分享了过去几个月见证的各种“奇迹”：她代卖的一套100万美金的二手房 ， 创出挂牌3天 ， 9个意向 ， 7天成交 ， 买家加价3% ， 全款一次付清的历史纪录 。 她帮客户抢到的另一套二手房则是2天10个意向 ， 吓得房主第二天就关门谢客 ， 最后她的客户果断砸出全款 ， 才惊险拿下 。
全款付清的购房方式 ， 在美国各大二手房产市场迅速成为一股势不可挡的趋势 ， 低息贷款完全成了一个抢房的信号 ， 而失去了原本的意义 。
2020年8月开始 ， 二手房交易量以同比10%以上速度递增 ， 9月、10月更是以20%的速度递增 。 往年12月因为长假交易清淡 ， 而2020年 ， 人们在圣诞节前 ， 争分夺秒地抢走了大部分刚刚挂牌的房源 。分页标题#e#
新房发售现场更是气氛紧张 。 洛杉矶附近的一个寂静的小城市奇诺岗 ， 曾有一个别墅项目 ， 虽然第一期只放出4套房源（美国开发商的楼盘 ， 一般是每期只开几套 ， 一个楼盘分几十期 ， 慢慢放出房源）．工作人员周六来开门时 ， 却仿佛看到了上海老大房月饼店——购房者带着口罩 ， 排起了几十人的长龙 。
年初因疫情停工减产的建筑商从8月开始 ， 赶紧大马力恢复生产 ， 但是门口的长队还是很难消化 。
在线办公 ， 冷清地区炙手可热
居家办公和学习 ， 成为美国人换大房子的直接动力——试想2-3个孩子的家庭 ， 神兽们热火朝天地各自上网课 ， 父母和同事们开zoom会议……书房是肯定不够 ， 双层床的卧房也容纳不了两个孩子同时上网课 ， 必须一人一个空间 ， 疫情不停 ， 吵闹不休 ， 所以 ， 在家办公 ， 必须得换大房子 。 经过几个月的在家办公的磨合 ， 还有多家互联网公司宣称 ， 疫情结束后 ， 将会永久性让大部分员工在家办公 。
美国的税法也一直鼓励创业者在家办公：使用书房作为家庭办公室 ， 按所占面积比例 ， 可以将房贷利息、房产税、水电费、保险等一系列费用 ， 用于抵扣个税 。
【澎湃新闻|全球抗疫观︱疫情未退，美国楼市为何却进入沸腾期】人口密度大的大城市居民 ， 因为可以在家工作 ， 为了躲避疫情 ， 索性去郊区找住宅密度低、面积更大、单价更便宜的房子 。 大城市附近的独栋别墅社区 ， 这一年成为最被热捧的房产 。
整个2020年下半年 ， 住在郊区别墅的我们 ， 见证了各种搬家的集装箱车 ， 不停地送来各种新邻居 ， 这些新邻居多半是租客 。 因为房源太少 ， 偶尔有房屋拿出来卖 ， 门口“出售”的标牌平均10天 ， 就会换上“已售” 。
人们和公司的距离得到彻底释放后 ， 连以往偏远冷清的中部的房产也被带动了起来——印第安纳波利斯、堪萨斯城、博伊西、克利夫兰、辛辛那提、孟菲斯和匹兹堡这样的小型都市 ， 与一年前相比 ， 房价至少上涨了10% ， 热度破天荒地超过了沿海大城市 。
新房房源少 ， 二手房增速萎缩
2020年之前 ， 因为房源不足的问题日渐严重 ， 美国住宅早已连续好几年以3%-4%的幅度增长 。
美国25-35岁的人口有近5000万 ， 这些年轻人购买第一套住房是刚需；结婚之后 ， 要么不生 ， 要么一口气生三四个孩子 ， 家庭人口爆炸 ， 换房就箭在弦上；作为移民国家 ， 每年有100万新移民抵达美国 ， 即便偷渡客 ， 只要有个人报税号 ， 也可以贷款买房；同时 ， 爱搬家的美国人平均5年换一个地方居住 ， 购房的需求是常态 。
与这些刚需形成反差的是 ， 无论是新房还是二手房 ， 供应一直跟不上节奏 。
蓝领劳动力是最大的短板 ， 10年前房产泡沫破灭 ， 大批熟练的工人流失；大麻泛滥 ， 年轻工人入职药检常常通不过；越来越严格的移民执法 ， 偷渡的墨西哥裔工人不敢来工地应聘……
土地审批也耗时耗力 ， 地方官员迫于选民加压 ， 制定的安全设计标准越来越高 ， 新建房单元数控制更严格 ， 为的是让现有居民的房屋增值 ， 并且通过房价筛选邻居 ， 这些漫长而严格的各级审批程序 ， 让新房供应量虽然每年有增长 ， 但是在房屋交易总量中 ， 占比不到1/5 。
二手是美国房屋交易的主要来源 ， 但房源却在萎缩 ，统计数据显示 ， 2010年美国业主房屋的持有时间一般为8年 ， 但现在却是13年 ， 特别是战后婴儿潮出生的老年人 ， 随着年纪增加 ， 越来越懒得折腾 ， 卖出的房屋越来越少 。
十多年前的次贷危机也导致近500万套二手房从二手市场消失——这些房屋因无法还贷而被银行收回 ， 止赎房被多被打包出售给大型投资机构 ， 统一投放租赁 ， 退出销售市场 ， 这500万套住宅 ， 几乎相当于美国全年的二手房交易量 ， 二手房供应量因此又瘦身一圈 。
房价越是上涨 ， 像John那样的屋主越舍不得卖房 ， 加上2020年 ， 房屋成交速度同比提升了一倍（见表3） ， 库存很快被耗尽 。 到2020年12月 ， 美国二手房住宅库存总量仅为107万套 ， 比11月下降16.4% ， 比一年前下降23% ， 只有1.9个月供应量 ， 达到历史最低水平 。
房产刚刚起泡 ， 下调拐点主要看美联储
无论怎样的供求不平衡 ， 在美国社会停摆 ， 上百万人失业的疫情下 ， 房产交易的疯狂上涨 ， 加上10年前次贷危机的伤痛 ， 房产泡沫的担忧一直在拷问着各方 。
去年《福布斯》报道了一个重要的信号：2020年6月 ， 美国已经有290万人申请了贷款延期 ， 贷款总价值达到5840亿美元 。分页标题#e#
但这本杂志认为 ， 这暂时并不会引发房产萧条 。 与十年前次贷危机不同的是 ， 当时房价暴跌 ， 房主所欠银行贷款 ， 房子卖掉都不够换贷款；而如今美国楼市处于市场上升期 ， 房子的市场价值远远高于贷款总额 。 如果一个房主疫情期间失去工作 ， 他可以很快卖掉房子 ， 获得一大笔现金 ， 先解决财务危机 ， 然后去买一个便宜点的房子 ， 或者去租房解决困境 ， 而不必像10多年前那样被银行把房子拿走 ， 连首付也亏进去 ， 净身出户 。
事实也是如此 ， 次贷危机之后 ， 美国银行放贷要谨慎得多 ， 综合水电账单、信用卡、还款纪录等各方面的个人信用分要求大大提高；并且 ， 大多数商业贷款首付要求至少两成 ， 基本杜绝了0首付；首付少于两成、三成的 ， 还必须购买贷款保险 ， 这让银行的风险大大减小 ， 十年前的大崩盘目前看来不太可能 。
但房产周期还有的 ， 这次热潮什么时候回落 ， 主要还得看美联储 。 有专家观察到 ， 过去20年间 ， 美联储每一轮降息 ， 都会间接带来美国房地产市场的短期繁荣 ， 这个短周期一般在3-5年 ， 降息不停 ， 房产不会回落 。 而美联储保持零利率预计将到2023年底之前 ， 由此可见 ， 被疫情催生的美国房产狂潮 ， 可能还会有两年左右的余温 。
值得一提的是 ， 虽然房产泡沫暂时无忧 ， 但这次的房产热潮 ， 对在疫情中失业或减薪的美国人来说 ， 却不是好消息 ， 因为价格上涨完全抵消了降息带来的好处 ， 总价升高 ， 让房屋的首付额变得更高 ， 美联储的计划让他们更加买不起房 。
（作者王锐为美国南加州华人）
责任编辑：李园

来源：(未知)

【】网址：/a/2021/0210/kd699546.html

标题：澎湃新闻|全球抗疫观︱疫情未退，美国楼市为何却进入沸腾期