就地过年后 ， 三四线楼市危险了
作者：江文
年关将至 ， 均价飙到9万多的深圳二手房被摁住了 。
2月8日 ， 深圳住建局一则“关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知” ， 直接给全市3595个小区的二手房设立了“成交参考价” 。
【新浪财经-自媒体综合|就地过年后，三四线楼市危险了】图|来源：深圳住建局官网
在一些业内人士看来 ， 这个参考价堪称在市场价的基础上打了7折 。 一些价格飞涨的楼盘 ， 价格直接砍半 。
整治深圳楼市 ， 一直是门大学问 ， 也是这座特区凡尔赛般的甜蜜烦恼 。
要知道 ， 老家三四线城市的房价 ， 大都涨不动了 。
如果说去年年初疫情肆虐导致三四线楼市成交量大幅下滑 ， 今年提倡就地过年的新形势 ， 更是让三四线楼市雪上加霜 。
一个极速分化的时代正朝我们走来 。
返乡置业凉凉
从购房需求人群结构来看 ， 三四线城市的购房人群主要分为四类：本地的换房改善人群、低能级城市人群、棚改需求人群以及返乡置业人群 。
其中 ， 返乡置业占据大头 。
58同城、安居客发布的《2019-2020年返乡置业调查报告》显示 ， 到大城市工作的人群 ， 有68.6%倾向于选择回乡置业（包含家乡城市及家乡所在的省会城市） 。
湖南某三线城市的销售顾问告诉盐财经采访人员 ， 春节返乡置业基本可以占全年新房销售额近四成 ， 堪称销售半边天 。
但是今年形势不同以往 ， 春节还没开始就结束了 ， 机场车站比以往冷清不少 。
交通运输部披露 ， 预计2021年全国春运期间发送旅客在17亿人次左右 ， 日均差不多4000万人次 。
这个数值虽然比2020年增加一成多 ， 但也处于自1997年以来 ， 历史最低水平 。
在各地呼吁就地过年的政策下 ， 不少地方政府和企业还发放现金补贴抚慰留守员工 ， 不少商家宣布春节不歇业、快递外卖照常送 ， 以满足人们购物、娱乐、居家需求 。
以至于像深圳这样每到春节就变空城的情况 ， 起码在今年不复存在了 。
而大部分三四线城市 ， 消费大幅遇冷不说 ， 指望着春节档赚得盆满钵满的销售中介也难迎来开门红了 。
事实上 ， 楼市遇冷已经成为大部分三四线城市的常态 ， 其房价早就“跌跌不休” 。
1月中旬 ， 国家统计局公布的2020年12月房价数据显示 ， 包括牡丹江、南充、北海、泸州、湛江等在内的14个三四线城市 ， 其二手房价格跌回到了一年前 。
牡丹江的房价跌幅最大 ， 达10% ， 相比5年前亦下跌了1.6% ， 成为70个城市中唯一一个房价跌回5年前的城市 。
图|来源：每日经济新闻
同时 ， 遵义、南充、韶关、泸州、常德等5个分布在不同区域的城市 ， 全年新房价格环比下跌时长也超过了6个月 。
不难发现 ， 这些大都为三四线城市 ， 房价上涨主要靠棚改红利支撑 。 如今这一棚改热潮接近尾声 ， 旧改成为新主角 ， 形势变了 。
叠加货币政策回归中性甚至局部收紧 ， 改善型换房需求明显放缓 ， 三四线城市的去化压力倍增 。 贝壳找房数据显示 ， 2020年三、四线城市楼市恢复速度缓慢 ， 整年成交量下降7.7% 。
与此同时 ， 近几年三四线城市的开发商还面临着一场大洗牌 。 随着本地开发商、中小型开发商的退出、消亡、被兼并 ， 全国性大型开发商在三四线城市的占比几乎达到了60%-70% 。
而这些头部开发商又格外看重房子去化速度 ， 严重依赖渠道资源 。 每到现金流紧张之时 ， 又容易在建房成本上缩减开支 。
因此 ， 对近两年的购买者而言 ， 一个普遍体会是“房子越建越差” 。 每到收房阶段 ， 少不了一些纠纷和风险 ， 轻则等待几年 ， 货不对板、损失押金 ， 重则首付款血本无归、买到烂尾楼 。
种种这些 ， 成为三四线楼市遇冷下的一大注解 。
人口红利不再
判断一个城市楼市前景如何 ， 要素诸多 ， 但归根结底还是取决于人的流动性 。 地随人走的新格局下 ， 更多的流动人口 ， 意味着更好的产业、医疗和教育资源 。
一个容易被忽略的事实是 ， 我国这几年生育率在逐年走低 。
前阵子 ， 长期关注中国人口问题的学者、携程联合创始人梁建章公开发声：
中国已经掉入低生育率陷阱 ， 很重要的原因是中国的住房成本和教育成本过于高昂 ， 导致育龄夫妇的生育意愿普遍低迷 。
有媒体走访上海多家医院 ， 许多医院表示2020年生孩子的数量较去年降低了10%-20% 。
广州也是如出一辙 。
根据广州日报报道 ， 2016年实施全面二孩政策后 ， 2017年全市新生儿达到历史峰值29.08万 ， 但2020年迅速回落至19.55万 ， 较2017年峰值下降近10万人 ， 达到近10年来最低的水平 ， 生育率进一步降低了 。分页标题#e#
图|广州市2012-2019年活产儿数
就连其他的城市 ， 也没有数据表明今年会迎来2020年初网友所预测的“疫情婴儿潮” 。 譬如 ， 合肥去年全年出生7.9万 ， 下降23%；台州出生3.5万 ， 下降32.6%；温州出生7.3万 ， 下降19%；银川市 ， 出生3万 ， 下降11.9%．．．．．．
图|部分城市出生人口情况
中国人民大学对外战略研究中心助理研究员宁南山曾公开表示：人口增加对于工业社会而言是伪命题 ， 工业化时代人口一定会不断减少 ， 是“不可再生”的宝贵资源 。
这话很好理解 。
大举推进城市化是工业化时代的常规操作 。 随着一二线城市急剧扩张 ， 放低落户门槛争相抢人 ， 大部分三四线城市则免不了遭受人口被虹吸、走向收缩的命运 。
而那些在大城市打拼的年轻人 ， 多为独生子女 ， 对多子女家庭无感 ， 一边深受“不婚”“丁克”思想影响 ， 一边又在内卷、996、软阶层、35岁职业危机等人生命题中缺乏退出机制 ， 育龄女性的生育意愿明显降低 。
于是 ， 在增量转存量的新变局下 ， 想要依靠人口红利来发展经济、支撑楼市良好态势 ， 只能倚赖城市自身实力了 。
一个地方的楼市主要看城市基本面 ， 人口、人才又是决定性因素 。 逐渐走向收缩的三四线城市 ， 又能有多大的底气呢？
比如房价跌回五年前的牡丹江市 ， 就是这些三四线城市的一大典型代表 。 其所在的黑龙江省还无比实诚地道出了这座城市的发展难处 。
去年7月 ， 黑龙江省统计局发布的《牡丹江市人口发展现状分析报告》显示：
由于牡丹江市经济欠发达、经济总量小、产业结构不尽合理、城市化水平不高 ， 缺少能牵动全市经济发展的大项目 ， 导致在报酬、福利、待遇等方面缺少吸引力 ， 加剧了人口外流尤其是青壮年人口外流 。 其中“90后”“00后”成为流出人口主力军 ， 比重达27.1% 。
仔细一想 ， 其它在经济、产业、人口方面“嗷嗷待哺”的三四线城市 ， 何尝不是面临同样的无奈呢？
马太效应加剧
近几年 ， 人和各类资源要素向大城市聚集的趋势日趋明显 。
住建部的数据显示 ， 过去5年里 ， 中国城市人口增加了7800多万 。 常住人口过300万的城市 ， 从24个变成了30个 。
经济活动向大城市的集聚更加显著 。 据国家统计局数据 ， 2010年 ， 全国GDP超过1万亿的省份有17个 ， 城市只有3个 。 到2020年 ， 万亿省份变成了26个 ， 而万亿城市竟然猛增到23个 。
平均下来 ， 基本上一个经济强省就有一个龙头城市 ， 且这个龙头城市的首位度还在不断提升 。
图|中国经济总量30强城市 ， 其中23个城市GDP破万 ， 东莞距离万亿俱乐部只有一步之遥
这样的马太效应下 ， 三四线城市无疑更加被动 。 随着本地人口不断外流 ， 市场需求出现瓶颈 ， 叠加前期房价快速上涨 ， 市场购买力难免透支 ， 楼市集体进入横盘期并不稀奇 。
某种程度上 ， 2021年提倡就地过年的新政策 ， 只是掐灭了大部分三四线城市提振楼市的最后一丝希望 。
当然 ， 并不意味着所有三四线城市都缺乏投资前景 。
房地产专家杨现领就曾公开表示 ， 一个城市的购买力在很大程度上取决于它与周边大城市的联动性 ， 同时还取决于它之于低等级城市的吸引力 ， 这样的城市具有双向吸引力 。
也就是说 ， 地理是最大的经济 。 随着都市圈概念的深入人心 ， 头部开发商的布局逻辑也不再“全面开花” ， 纷纷以城市圈作为切入点 ， 首先选择城市圈 ， 其次选择中心城市 ， 最后选择中心城市周边的三四线城市 。
因此 ， 城市群中受一二线城市辐射的三四线城市 ， 行情跟普通三四线城市不一样 。 比如环沪三四线城市（昆山、太仓、嘉兴）和环大湾区核心都市圈辐射的三四线城市（惠州、清远、江门） ， 就存在较大的市场空间 。
倘若实在要在三四线城市投资 ， 还可重点关注学区房 。 学区关乎人才培养、科技创新 ， 一直是硬通货 ， 也将成为三四线城市最抗打的资产 。
图|学区房成硬通货
总之存量时代 ， 产业变迁、人口迁移、城市分化都在加速 。
具体到楼市层面 ， 大部分一二线城市吃好吃饱 ， 但房价上涨不可过度；三四线城市吃不饱久矣 ， 房价横盘已是万幸 。
因此 ， 过年回到老家 ， 在买房这件事上仍需擦亮眼睛 ， 一再谨慎 。
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责任编辑：张玫

来源：(未知)

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