当华夏幸福宣布债务违约公开承认“暴雷”之后 ， 同样重仓环京区域的“河北王”荣盛发展也引起了市场高度关注 。
在河北房企中 ， 华夏幸福依靠环京区域成为多年的“带头大哥” ， 如今已深陷千亿债务危机；荣盛发展也扎根环京区域的廊坊 ， 但一直只是华夏幸福身后的“跟班小弟” 。 如今大哥出事之后 ， 小弟可好？
“三道红线”已经踩中两条
据荣盛发展披露2020年销售数据 ， 全年累计签约金额1270.97亿元 ， 同比增长10.18% 。 华夏幸福截至目前仍未公布2020年的销售数据 ， 克而瑞榜单显示 ， 其2020年销售额949亿元 ， 同比下降33.7% ， 已经跌出了千亿军团 。
这也意味着 ， 荣盛发展在2020年终于实现反超华夏幸福 ， “环京一哥”的荣誉是它的了 。
克而瑞数据显示 ， 2020年环京区域TOP30房企销售金额超2000亿元 ， 7家房企销售额超100亿元 。 其中 ， 荣盛发展以226.31亿元夺冠 ， 万科以199.33亿位列第二 ， 融创以173.91亿元居第三 。 紧随其后的还有华夏幸福、隆基泰和、碧桂园、中国恒大集团等 ， 均已进入环京百亿阵营 。

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2020年环京房企销售排名
不过好不容易抢到手的“环京一哥”这顶帽子 ， 实在是过于沉重 ， 荣盛发展戴着似乎也不太舒服 。
【南京|华夏幸福“暴雷”后，荣盛发展吓得一哆嗦，“环京一哥”这帽子太沉重】荣盛发展2020年三季报显示 ， 公司前三季度实现营业收入436.62亿元 ， 同比增长12.42%；净利润44.05亿元 ， 同比下降9.88% 。 有一个数据很夸张 ， 那就是经营性现金流净额 ， 同比狂降3949.83% ， 为-37.15亿元 ， 创5年新低 。
截至2020年三季度末 ， 荣盛发展剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为75.26%、100.53%、1.06倍 。 对比央行、住建部划定房企融资“三道红线”：剔除预收款后的负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比不低于1 。 荣盛发展“三道红线”已经踩中两道 ， 只有现金短债比勉强达到监管要求 。 这也意味着荣盛亟需采取“降负债、降杠杆”行动 ， 同时也可能会对其下一步融资有所影响 。
对此 ， 荣盛发展公开表示 ， 2020 年公司债务结构在不断优化 ， 根据预测年底净负债率将控制在70%左右 ， 现金短贷比预计控制在140%左右 ， 数据最终以审计报告为准 。
河北一省营收占比仍过半
前些年 ， 华夏幸福重仓环京区域 ， 依靠2016年环京楼市的高潮创造了销售神话 ， 当年实现销售1203.25亿元 ， 同比大幅上涨66% ， 遥遥领先行业 。 那一轮楼市红利华夏幸福吃得很爽 ， 并将其一举送入TOP10强房企榜单 ， 以第8名超过绿城、华润、龙湖的排名 。
然而从2017年3月开始 ， 几乎所有环京区域陆续加入限购大军 。 环京楼市迅速降温 ， 量价齐跌 ， 华夏幸福挨了当头一棒 ， 不得不裁撤区域、合并事业部 ， 甚至大举甩卖资产、引入战略投资人 。
但荣盛发展仍然坚持继续深耕环京区域 ， 甚至还加大了赌注 。 2018年后在环京区域拿地最多的房企 ， 已经不再是华夏幸福 ， 而是荣盛发展 。 业内认为荣盛可能在赌环京楼市政策会放松 ， 只是现在看环京区域限购政策已快4年 ， 仍未有放松 。
这也导致重仓环京的房企都很难受 ， 华夏幸福如今已经“暴雷”；“河北王”荣盛发展也不太好过 ， 甚至还传出了裁员、降薪的传闻 。 去年底有猎头爆料称 ， 荣盛集团内部工作会议要求 ， 暂停一切不必要的招聘 ， 2021年初执行裁员20%的计划 。 对于裁员传闻 ， 荣盛发展没有回应 。
荣盛发展过于依赖大本营河北 ， 这几年虽然积极向外扩张 ， 但仍然占比不高 。 从2020年半年报看 ， 荣盛发展在河北省的营收 ， 仍占主营业务收入比例高达50.23%；其次是江苏 ， 占比20.76% 。
不过 ， 荣盛发展也在不断加强环京之外的粮仓优化土储布局 。 截至2020年上半年 ， 荣盛环京的土储已经不超过14% ， 全国化战略布局优势逐渐凸显 ， 二线以上城市土储占比55%以上 ， 土储城市层级不断提高 。 以荣盛发展江苏分公司为例 ， 该分公司从南京为起点 ， 延伸到全省多个城市 ， 2020年销售额实现破百亿 。
知名地产分析师严跃进告诉红星资本局 ， 华夏幸福和荣盛发展一直都依赖环京区域市场 ， 市场降温后会带来较大影响 ， 这是不可避免的 。 同时 ， 这些房企前几年扩张比较厉害 ， 但销售端一旦受到影响 ， 肯定也会比较难受 。分页标题#e#
对于环京区域市场 ， 严跃进判断一个周期后也会有复苏 ， 后续仍有较好的成长 。 但对于房企也要牢记教训 ， 特别是外部环境、政策的变化 ， 如果应对不足就会带来巨大压力 。 而且不止环京区域 ， 包括全国其他一些地方的布局 。 他表示 ， 当一些城市市场交易不错的时候 ， 出台各类调控政策往往也会比较频繁 。
增发计划一拖五年终告吹
值得一提的是 ， 荣盛发展拖了五年之久的增发计划 ， 直到最近才彻底告吹 。
1月12日晚间 ， 荣盛发展公告称 ， 拟撤销2016年度非公开发行股票的申请 ， 并获证监会批准 。 当年的公告显示 ， 拟非公开发行股票募资49亿元 ， 用于投资于石家庄荣盛华府、南京荣盛华府、济南花语馨苑及邯郸荣盛观邸项目 。
结果一拖五年 ， 拖到上述房地产项目都陆续竣工了 ， 募资事项仍无进展 。 荣盛发展无奈宣布放弃：“鉴于融资计划调整及募集资金投资项目的实际情况 ， 经与保荐机构审慎研究后 ， 向证监会申请撤回2016年度非公开发行申请文件 。 ”
股权融资泡汤 ， 荣盛发展这些年则多次借助于债券市场融资 。 红星资本局简单梳理发现 ， 近年荣盛发展多次高息发债 ， 以今年1月20日完成的3亿美元债为例 ， 票面利率达8.95% 。 这样的利率水平虽然不算最高之列 ， 但也算相当高了 。 此外 ， 荣盛发展还多次向控股股东及关联方借款 ， 这些借款利率最高达到9% ， 也明显偏高 。

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荣盛发展股价低迷
去年下半年以来 ， 荣盛发展股价一直跌跌不休 ， 到2月4日最低见到5.95元 。 也就是2月4日晚间 ， 荣盛发展宣布 ， 控股股东及子公司、一致行动人荣盛创投计划自2月4日起六个月内 ， 以不低于1亿元增持公司股份 。 并且当天荣盛创投就已出手 ， 通过集中竞价方式增持355.36万股 ， 增持金额2133.49万元 。
荣盛发展公告称 ， 拟增持股份的目的是基于对公司未来持续、稳定发展的信心、对公司管理团队的高度认可及目前公司股价“严重低估”的情形 。 不过 ， 也有声音认为 ， 因为华夏幸福“暴雷”事件影响 ， 荣盛发展及时表态也是一种积极的表态 。
在大股东增持下 ， 荣盛发展股价也迎来连续两日反弹 。 2月8日收盘涨1.74% ， 收报6.45元 。
红星新闻采访人员 李伟铭
编辑 陈应鹏

来源：(成都商报红星新闻)

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