乐居财经魏薇 发自深圳
除夕前夜 ， 家家户户忙着置办年货 ， 王卫则忙着扩建顺丰帝国 。
两个重磅消息前后脚公布 ， 拟收购港交所上市的最大的国际物流公司嘉里物流 ， 以及设立房地产投资信托基金 ， 即顺丰房托 ， 并预备赴港上市 。
2月10日 ， 顺丰控股（002352.SZ）复牌后涨停 ， 收于117.1元/股 ， 创出历史新高 。

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超8成租金收入来自关联方
近年来 ， REITs一直是个热门话题 。 REITs可以将流动性较低的、非证券形态的房地产资产转化为资本市场上的证券资产 ， 实现资产和资本的流动 。 目前 ， 已有14只REITs在港交所上市 ， 资产类别包括零售、酒店及度假村、写字楼等 。
在顺丰房托之前 ， 主要资产位于中国内地的越秀房托、招商房托等已先后在香港上市 。 据悉 ， 顺丰房托的投资重点为全球范围内可产生收入的房地产 ， 初步重点投资香港和中国内地的物流地产 。 若成功上市 ， 顺丰房托将成为港交所首个以物流为主的REITs 。
为了筹备上市 ， 顺丰房托进行了一系列的重组 。 2020年10月22日 ， 在香港注册成立的图展有限公司 ， 向顺丰控股境内间接全资子公司佛山公司、芜湖公司增资1%的股权 ， 增资完成后 ， 两家境内物业公司由有限责任公司转变为中外合资公司 ， 并分别由顺丰控股子公司深圳丰泰及图展分别拥有99%及1%的股权 。
而后 ， 深圳丰泰、图展将物业公司全部股权转让至金紫荊物流控股有限公司（以下简称“金紫荆”）旗下 ， 金紫荆为顺丰控股间接全资子公司 。 重组完成后 ， 顺丰将金紫荆注入顺丰房托 。

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【新浪财经-自媒体综合|“绑架”顺丰房托：利润过山车 关联方借款暴增682倍】顺丰房托的管理人为顺丰房托资产管理有限公司 ， 由顺丰控股创始人王卫担任董事会主席 。 在物流行业 ， 顺丰有着“一哥”的称号 。 即使费用相对较高 ， 但在物流行业的影响力不可小觑 。
截至2020年6月底 ， 顺丰控股在中国46个城市拥有物流地产项目 ， 规划总建筑面积470万平方米 ， 已竣工建筑面积约160万平方米 。
REITs的收益主要来源于租金收入和房地产升值 ， 而收益的大部分将被用于发放分红 。 在顺丰房托的收入构成中 ， 租金收入的占比持续超过80% 。 截至去年9月底 ， 顺丰房托的三处物业共有32名租户 ， 租金收入总额排名前五位的租户 ， 约占总租金收入的83.3% ， 其中三名为顺丰房托基金的关联方 ， 这三名租户的约占租金收入的81.8% 。
截至2020年9月底 ， 顺丰房托可出租总面积约为30.8万平方米 ， 评估价值已超60亿港元 。
净利润过山车
在2018年、2019年和2020年前九个月 ， 顺丰房托的收入分别为人民币 2.56 亿港元、2.69 亿港元和 2.05亿港元 ， 相应的净利润分别为 2.98亿、1.75亿和0.003 亿港元 ， 其中 ， 2020前9月净利润同比骤降99.8% 。

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在三项资产中 ， 顺丰香港物流园区的面积最大、租金最高 ， 毗邻香港国际机场 ， 估值达52.8亿港元 ， 每平方米的月租金高达107港元 。 而佛山和芜湖项目的租金为35港元 /月/平方米和26港元 /月/平方米 ， 平均出租率在90%以上 。
受疫情影响 ， 公开市场租金下降 ， 截止2020年9月底 ， 投资物业公允价值亏损6464万港元 ， 导致顺丰房托的利润大幅减少 。 期内 ， 顺丰房托三个项目产生的收入同比上升约2.7% ， 但对应的净利润同比减少99.8% 。
关联方借款暴增682倍
另外值得注意的是 ， 顺丰房托的融资成本由2018年底的6266万港元增加至2019年底的7216.5万港元 ， 2020年9月底 ， 同比上升约110%至8895.3万港元 。 为了减少融资成本 ， 顺丰房托的前身公司从2018年开始借入关联方款项 ， 以代替部分银行借款 。 该关联方即为顺丰控股及其附属公司 。
截至2020年9月底 ， 顺丰房托一年以上的应付关联方款项为26.9亿港元 ， 相比于2019年底的393.6万港元 ， 暴增682倍 。

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据披露 ， 2018年顺丰房托一年内应付关联方款项为30.4亿港元 ， 该部分贷款于最初10个月内不计息 ， 并于2019年6月开始产生利息开支 。 因此 ， 应付关联方款项的利息开支由2018年底的262.3万港元大幅增加至2019年底的6896.5万港元 。分页标题#e#

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截止2020年9月底 ， 该项支出增至8656.2万港元 ， 占当期收入的42.3% ， 即期内超4成收入将用于支付关联方借款利息 。
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责任编辑：张海营

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