荟·商业|产业空间的赋能形态-实操案例：传统园区如何升级“突围”？：荟·商业|产业空间的赋能形

原标题：荟·商业|产业空间的赋能形态-实操案例：传统园区如何升级“突围”？
产业园区作为产业高度密集，人才聚集地，具备向外价值输出的集能化属性。一方面带动着地区税收幅度，促进着地区经济效益的发展；另一方面也是地区高产能、高价值的集中化呈现。
【荟·商业|产业空间的赋能形态-实操案例：传统园区如何升级“突围”？】随着中国宏观经济出现新的变化，供给不适应需求变化的矛盾日益突出。在当前经济结构面临重大调整、产业发展面临重大变革、产业内外部环境发生重大变化的新时期下，再延续传统“满足市场供应需求、依据需求组织生产、预判需求布局产能”发展方式，既无法实现健康发展，也无法抢占市场需求预期的先机。因此，传统产业园区的发展不能仅仅满足阶段、局部的需求，而应该要从满足现阶段发展或已有的发展需求，向引导、引领需求进行转型升级。

文章图片
（部分图片来源于网络，侵权即删）
传统园区在运营管理方面，存在着高负荷的管理运维工作量，难以融创的商业价值变现等亟待改变的需求痛点。
一、
案例背景
在中国中西部的某省，有一个产业园区。它成立于2005年，已经发展了15年时间，形成了以汽车制造为核心的产业集群，为地方经济发展做出了较大贡献。然而，园区运营企业却走入了困境，该企业是某汽车集团隶属房地产板块的子公司，当时成立，主要是为了园区建设、园区运营服务为主，政府也配套了500亩住宅用地，园区的基础配套主要是以汽车集团出资为主，支持园区发展。

文章图片
（部分图片来源于网络，侵权即删）
该园区是众多传统园区的一个“缩影” ，暴露了过去粗放发展模式下传统园区的弊端。结合园区运营的实际情况，项目组进行了深度的现场调研和行业走访，找准了该园区运营企业发展的痛点如下：
痛点之一：产业定位不清晰
园区主导产业是高层领导“拍脑袋”定出来的，缺乏系统研究与论证，整体的战略规划、发展模式、路径不清晰。
痛点之二：盈利模式不明确
尚未找到符合自身特点的盈利模式， “自我输血”的投入方式给股东带来极大压力，园区不具有可持续发展性，亟待破解“盈利模式”难题；园区与政府的协同与利益分成机制不明确，导致园区运营方“单打独斗”、垫资压力过大、现金流紧张，难以持续。
痛点之三：招商推广薄弱
主导产业定位不够细化，导致招商对象不明确， “广撒网”式的招商效果不好；缺乏系统、有针对性的招商规划和策略，推广力度不足；园区品牌缺乏科学梳理包装与整体推广策略，缺乏品牌影响力；招商团队的“建制”不完整、专业度有待提升、激励机制不明确。
痛点之四：运营服务体系粗放
由于园区仍然处于前期建设阶段，缺乏整体、有品质的运营服务体系设计，基本停留在“物业管理+基础招商”的初级系统。
二、
解决思路
第一步：主导产业定位深化
系统规划园区中长期发展目标与战略；结合战略新兴产业发展趋势，对园区区域环境进行系统扫描，着力进行主导产业的深化，确定未来需要重点打造的细分领域；针对目标产业，设计园区产业生态体系与产业聚集策略核心思想；基于深化的产业定位，对园区空间布局、建筑风格、配比等提出建议。

文章图片
（部分图片来源于网络，侵权即删）
第二步：明晰盈利模式与政企合作关系
具体来看，首先解决园区发展资金平衡的问题，应确定租售比的搭配，在开发早期应考虑出售一定的土地或物业，补偿前期开发投入初步形成盈亏平衡；其次，争取与政府形成“对价”补偿机制，即税收增长与优惠政策和优质资源的配置模式，为后续持续盈利奠定基础；最后，通过从空间载体到一站式的产业服务体系的立体式组合，形成轻重资产并重的盈利模式，可以促进园区持续升级园区生态。
第三步：强化招商推广与品牌塑造
基于深化的产业定位进一步明确招商对象、需求，设计有极强指导性的招商策略、细化的招商计划；对园区招商团队的建设、招商激励机制给出切实可行的建议；对园区的品牌建设提出建议，包括对园区“案名”的包装提升、品牌内涵的诠释、推广策划和活动的建议等。