近期北京部分高端住宅在出售时 ， 买家除了要支付总房款 ， 还要额外支付提升费、装修费等费用 ， 这些费用高达房款的20%-50% ， 最夸张时 ， 比总房款还多 ， 但不会体现在网签合同上

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文 |《财经》采访人员 王博 实习生 马雨筱旭 张晴鹤
编辑 | 马克
雷宇是一位金融从业者 ， 长期关注北京楼市 。 2021年 ， 准备要孩子的他和老婆商量置换一套大房子 ， 但从2020年底至今 ， 雷宇跑了多个高端项目后 ， 决定暂时不换房了 。 “套路太深看不懂 ， 变相加了那么多价 ， 真的有人买吗？”
据《财经》采访人员调查 ， 近期北京部分高端限竞房（限房价、竞地价）和商品房在售卖期间 ， 买家除了要支付总房款 ， 还要额外支付提升费、装修费等费用 ， 这些费用高达房款的20%-50% ， 最夸张时 ， 比总房款还多 ， 但不会体现在网签合同上 。
岁末年初 ， 沉寂近四年的北京市楼市开始回暖 ， 高端住宅（总价在1500万以上的住宅）也应势抬头 。 北京丽兹行房地产顾问有限公司专注豪宅销售 ， 2020年12月 ， 丽兹行的成交量创了2017年以来的单月成交纪录 。
一位丽兹行的资深经纪人预计 ， 3月份之前 ， 北京豪宅市场将迎来一波涨价潮 。 在此预期之下 ， 被限价折磨三年的开发商开始玩起潜规则 。
如何绕开限竞房的限价
雷宇最初在禧瑞春秋相中了一套2000多万元的房子 。 禧瑞春秋是限竞房 ， 位于北京东北五环外孙河中央别墅区 ， 由远洋集团和首创集团联合开发 。
有知名开发商保底 ， 雷宇很感兴趣 。
京内这一轮豪宅成交量刚起来 ， 雷宇希望找到好机会置换上车 。 可最后落座和现场营销人员谈价格时 ， 他犹豫了 。
雷宇被告知 ， 这套房子网签价只能做到1600万 ， 其余400多万是项目“提升费” ， 但提升费具体包括什么 ， 营销人员并未明确说明 。 对方告诉他 ， 禧瑞春秋2000万左右的房子提升费大约是300万-500万元 。
雷宇还向《财经》采访人员展示一张禧瑞春秋楼王的报价单 ， 报价单上 ， 805平米的别墅 ， 总价6900万元 ， 由网签价、车位、提升费三部分组成 。
禧瑞春秋政府限价最高为7.2万元/平方米 ， 正常情况下 ， 这套楼王的价格应该是5796万元 ， 但以报价单上6900万元计 ， 其提升费高达1104万元 ， 约占限价房款的19% 。
多位新房经纪人透露了一个业内熟知的套路 ， 提升费、改造费就是开发商想摆脱限价束缚 ， 多赚点钱 。 毛坯交房的叫提升费 ， 精装修交房的 ， 装修费就会高得离谱 。
《财经》采访人员获悉 ， 禧瑞春秋已经装修完的一套500平米的样板间 ， 开发商对外报价 ， 装修款为1700万 ， 仍以最高限价7.2万元/平方米计算 ， 这套样板间的价格应该在3600万 ， 实际装修款占到了原房款的47% 。
一位丽兹行的经纪人解释称 “因为包含了设计师邱德光的设计费 ， 所以装修费才会比较高 。 ”但也有经纪人承认 ， 开发商做限竞房 ， 如果按照限价出售几乎赚不到钱 。
禧瑞春秋的情况并不是个案 ， 位于北京丰台区的国风长安也存在类似情况 。
国风长安2019年2月取得预售证 ， 总共84户叠拼 ， 由世茂集团和国瑞置业共同开发 ， 也是限竞房 。
国风长安开盘均价为5.4万/平方米 ， 以此计算 ， 一套277㎡的叠拼总价约为1500万元 ， 但实际情况是同样户型面积的叠拼是以总价2549万出售 。
一位经纪人告诉采访人员 ， 1000多万元的价差就是装修款和装修改造费 。
2018年5月26日 ， 北京市住建委发布《关于加强限房价项目销售管理的通知》 ， 北京楼市迎来限竞房时代 。 自2019年起 ， 北京市限竞房成交量也逐渐占据北京商品住宅的半壁江山 ， 成为市场成交主力 。
限竞房限制了房价 ， 但也给开发商出了难题 。 为了在项目中获得更多利润 ， 开发商想尽了办法 ， 在灰色地带游走 。
龙湖地产一位营销负责人透露 ， 这不是新鲜事 ， 之前也存在过这种操作 ， 只是2017-2019年豪宅市场不好 ， 没有加价空间 。 现在市场回暖 ， 开发商就会在政府限价之外 ， 找些门道 。
近5年北京涉宅用地宗数分布

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高端商品房销售的潜规则
多位受访者透露 ， 政策让限竞房明码标价不能涨价 ， 不意味着商品房就能自由发挥 。 在北京 ， 商品房也有政府指导价 ， 开发商每个项目营销之前都会把售价报给住建委备案 ， 当定价超过指导价时 ， 楼盘就通不过网签 。分页标题#e#
即便如此 ， 一些高端商品住宅也并未按照监管设定的剧本走下去 。
放弃了套路多的限竞房 ， 雷宇随后又看了东直门使馆区附近的万国府、东直门8号院等几个高端商品住宅 ， 没想到熟悉的操作再次上演 。
东直门8号院政府指导价10万-12万元/平方米 ， 但实际销售价格为15万-18万元 ， 每平售价约上调了50% ， 依然是签阴阳合同 ， 超出政府指导价的房款名目还是提升费、装修费 。
在万国府一套244平米北向的房子总价要3100万元 ， 政府指导价约为5-6万元/平米 ， 但实际价格为12.8-16.8万元/平米 ， 装修费大约为7.8-10.8万元/平米,比房子还贵 。
“一般精装修的房子网签时装修款可拆分 ， 也可不拆 ， 拆分的大部分原因就是政府限价 。 拆分的房款网签低、税费也低 ， 但贷款金额会变少 。 万国府这个项目就需要拆分装修款 ， 不然建委不给网签 。 ”一位营销人员回复雷宇 。
该营销人员还表示 ， 虽然网签价低 ， 但房子的评估不会受影响 ， 已经有客户评估过了 ， 将来就算转手卖 ， 也会以每平十多万元的价格出售 。
如果评估价不受影响 ， 这些逃过限价的高端盘一旦成为二手房 ， 就没有价格限制 ， 几年后转出一卖 ， 高端盘房价仍然坚挺 。
而如果雷宇要满足置换需求 ， 就得把自己现在的房子高价卖出去 ， 刚需二手房的房价也会连动高涨 。
禧瑞春秋的销售人员曾告诉雷宇 ， 不可能降价 ， 如果再不买也快要卖光了 。 但当时雷宇并不相信 。
丽兹行2020年的北京豪宅新房热销榜中显示， 禧瑞春秋以115套的成交量 ， 位居第四名 。 前三名分别是九龙仓、绿城、中交联合开发的壹亮马、颐和金茂府 ， 以及融创开发的香山壹号院 。
据中介透露 ， 国风长安目前也仅剩四套叠拼 。 上述龙湖高管认为 ， 对于地段好的项目 ， 限价也没用 ， 都是稀缺资源 。
近日 ， 雷宇又来到了北三环大钟寺附近新开的三个盘 。 分别是世茂北京天誉、合生缦云、东叁金茂府 。
《财经》采访人员获悉 ， 这三个盘曾经报批13万元/平米出售 ， 耗时半年受调控影响没有通过审核 ， 最后 ， 只能以约11万元/平米的价格出售 。
但在世茂北京天誉营销中心 ， 营销人员告诉雷宇一套215平米的房子 ， 总价要2993万元 ， 折合13.92万元/平米 。 网签价只能以2470万成交 ， 其余523万元为装修款 ， 需另外走合同支付 。 “如果不这样 ， 我们真赚不到钱 。 ”该营销人员说 。
限价有用吗？
经济学家数十年来一直在论述 ， 当市场供不应求时 ， 价格管制只会加剧市场的不平衡 ， 平抑价格的有效办法是增加供给而不是管制价格 。 1972、1974、1982年度的三位诺贝尔经济学奖得主曾合著《房租管制：神话与现实》 ， 论述了旨在帮助穷人的房租管制反而让穷人的境遇更差 。
但是 ， 房屋一旦生产出来就会长期存在 ， 但需求旺盛可能只是短期现象 ， 如果担心放开供给会导致长期性过剩 ， 因此管制价格 ， 那么就不得不容忍市场上的暗箱操作 。
北京大多数地段不错、品质尚佳的豪宅现在就面临这种情况 。 开发商奇货可居 ， 通过各种“暗箱操作”绕开限价 。
除了装修款、改进费 ， 有的开发商甚至利用绑定营销的方法来变相提高房价 。 如你想在北京按照正常网签价买一个高端住宅 ， 但也要在丹东买一套房子 ， 多余的房款被转移到限价不严格的城市 。
还有一种操作叫分批取预售证 ， 同一个项目 ， 不同批次取证 ， 每次房价的备案价格可以上升一定比例 ， 因此 ， 有的开发商就把取证批次细分到极致 。
价格管制扭曲了市场的真实供求 ， 通常是个坏办法 ， 好消息是2020年北京市政府已经做出了调整 。
丽兹行2020年的报告显示， 2020年 ， 北京市住宅用地供应量为50宗 ， 其中共有产权4宗 ， 限价住宅8宗 ， 不限价住宅37 宗 ， 其他住宅用地1宗 。 2020年不限价住宅土地供应量、供应面积已突破近五年的最高值 。

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这意味着2021年将会有大批不限价住宅涌入市场 ， 真正让买家、卖家按较真实的市场价格达成交易 。 “这两年价格限制少了一些 ， 不像前几年管得死死的 。 ” 上述龙湖高管表示。
2021年 ， 北京市场不限价住宅将成为市场供应主体 ， 且占据核心位置 。 但在房住不炒、保刚需的总指挥棒下 ， 豪宅价格恐怕也难以肆意上涨 。
【装修|北京高端住宅变相涨价，限价令为何失灵】分页标题#e#据《北京日报》报道 ， 近日 ， 住房和城乡建设部倪虹副部长带队到北京调研会商房地产调控工作 ， 北京市政府有关负责同志表示 ， 首都房地产市场绝不允许任何形式的投机炒房、渲染炒作 ， 如出现局部量价上涨苗头 ， 将迅速采取针对性调控措施 ， 确保市场稳定 。
应受访者请求 ， 雷宇为化名

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来源：(财经杂志)

【】网址：/a/2021/0213/kd707323.html

标题：装修|北京高端住宅变相涨价，限价令为何失灵