作者：芊芊
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2020年12月11日赴港上市的大唐地产（02117.HK）最近又有了大动作 。
近日 ， 据多方报道 ， 大唐地产的新总部选址曝光 ， 位于上海虹桥商务区的虹桥嘉汇 ， 相关的岗位招聘也随之展开 ， 预为上海总部团队建设做准备 。
而此前 ， 大唐地产董事长吴迪在接受有关媒体采访时表示 ， 双总部建设不仅是物理空间和地理的变化 ， 也是整个企业文化的变化 。 这是一个有着几十年历史的企业必须要走的一步 ， 如果不迈出这一步 ， 很难有更大的发展 。
也就是说 ， 接下来大唐地产将进入“上海+厦门”双总部的发展阶段 。
但是 ， 进军上海和“双总部”的设立 ， 能否助力大唐地产实现“盛世”宏图？只能说是“前路漫漫” 。
“蓝脸的窦尔敦”35年浮沉史
提及大唐地产 ， 最让人印象深刻的就是其富有韵味的品牌Logo：一张京剧脸谱“蓝脸的窦尔敦” ， 而大唐地产对自己的定位也是“国韵地产” 。
大唐地产源于中国台湾地区 ， 兴于福建 ， 作为一家老牌房企 ， 大唐地产是为数不多的以“国韵”定位的企业 ， 而这一切还得从其创始人讲起 。
20世纪80年代的中国台湾地区 ， 流行的建筑大都是欧美之风 。 当时 ， 年仅32岁的余英仪做了一个差异化尝试 ， 他决定走“国韵地产”路线 。 1984年 ， 余英仪从美国回到中国台湾地区 ， 集结兄长余英宗等青年建筑师 ， 开发了“台中大唐世家”的项目 。
“大唐世家”以唐风建筑、中式园林、传统院落风格为主 ， 这个新楼盘一经推出就受到了人们的追捧 ， 一时间在中国台湾地区名声大噪 。 1985年 ， “大唐世家”项目还获得了中国台湾地区建筑界最高奖——“鲁班奖” 。
不过 ， 余英仪是一个有野心的人 ， 他从不甘于偏安一隅 。 1994年 ， 余英仪把中国台湾地区的资产全部清零 ， 举家搬迁厦门 ， 与挚友张富掌(中国台湾省台中人)、ERIKMEITZ(芬兰人)开始耕耘大陆“大唐世家” 。
余英仪十分热爱中华传统文化 ，在他看来 ， 中华文化有着独特的韵味 ， 他想做的是真正有中华“味道”的房产 。
因此在1997年 ， 他将公司取名为“大唐地产” ， 源于大唐王朝 ， 寓意丰美强盛、灿烂繁荣 。 商品名为“大唐世家” ， 同时用一个国粹京剧中的脸谱来代表企业形象 。
此后在10年的时间里 ， 大唐地产取得了快速的发展 ， 一张“蓝脸的窦尔敦”成为了无数人的记忆 。
然而 ， 2008年 ， 大唐地产经历了“内忧外患” ， 一度陷入了风雨飘摇境地 。
2008年 ， 金融危机席卷全球 ， 无数房企一时间陷入经济困顿 ， 正处于急速扩张中的大唐地产因资金问题 ， 多个项目被搁浅 。 雪上加霜的是 ， 当年8月 ， 大唐地产的掌门人余英仪意外去世 。 彼时 ， 正在筹划上市的计划也折戟 。
彼时 ， 大唐地产未来的发展 ， 成为了市场关心的焦点 。
直到2010年 ， 大唐地产接受了福信集团的收购 ， 经过一番战略整合 ， 厦门女首富黄晞家族成为了大唐地产新的主人 。
大唐地产的招股书显示 ， 目前 ， 黄晞拥有58.34%股权 ， 执行董事吴迪拥有15.91%股权 。 同时 ， 黄晞、吴迪也是福信集团的第一、第二大股东 ， 分别持有51.03%、11.74%股权 。 此外 ， 厦门女首富黄晞早已退居幕后 ， 吴迪现任福信集团董事长兼总裁 ， 同时也是大唐地产董事长 。
对于大唐地产来说 ， 黄晞和福信集团是大唐地产的“贵人” 。 但是易主后的大唐地产并非顺风顺水 ， 而是面临着更大的忧患 。
负债飙升成“痛点”
大唐地产被福信集团收购之后 ， 开始了新一轮的战略规划 。
2018年 ， 大唐地产总裁郝胜春公开表示 ， 未来3年 ， 大唐地产冲刺500亿元的销售目标 。 2019年 ， 再次将目标升级为“3年1000亿+ ， 进入全国房企50强” 。 不难看出 ， 易主后的大唐地产野心很大 。
值得一提的是 ， 纵观近几年大唐地产的迅速发展 ， 其背后都有一个强大的支持者民生银行 。
为何民生银行会成为大唐地产的助力？这与福信集团有很大关系 。
在《福建女首富的财富密码》一文中这样写到：“作为民生银行的创始股东 ， 福信在这家银行一直有着独特的话语权 ， 吴迪长期担任民生银行的董事 。 而黄晞 ， 也得以与刘永好、史玉柱、卢志强、郭广昌、张宏伟等大佬们同列 ， 成为‘民生系’背后一股不容小觑的资本力量 。 ”分页标题#e#
此外 ， 从民生银行的财报中也能看出一二 ， 2017年至2019年 ， “福信系”在民生银行的贷款余额分别为15.06亿元、23.67亿元、30.33亿元 。 2020年6月末 ， 经吴迪个人担保 ， 大唐地产从民生银行取得的贷款约23.76亿元 ， 占大唐地产有息负债总额的29% 。
有了民生银行和福信集团的支持 ， 大唐地产得以迅速发展 ， 销售额快速提高 ， 2016年至2019年 ， 大唐地产的合约销售额分别达到了86亿元、145亿元、309亿元、340亿元 ， 2019年 ， 大唐地产在中国房地产百强企业榜单中位列第74位 。
但高速的扩张终究就像是一把“双刃剑” ， 日渐升高的负债成为了悬在大唐地产头上的一把利剑 。
招股书显示 ， 2017年至2019年 ， 大唐地产录得的负债总额分别为257.78亿元、297.51亿元、339.55亿元 ， 2020年6月末 ， 债务继续扩大至367.66亿元 。
另外 ， 2017年至2019年 ， 大唐地产净负债比率分别为1087.9%、408.8%、119.2% ， 负债率持续居高 。
截至2020年6月末 ， 大唐地产剔除预收账款后的资产负债率为84.7% ， 净负债比率为128.5% ， 现金短债比为1.34 。 剔除预收账款后的资产负债率大于70% ， 净负债率高于100% ， 大唐地产已经踩中“两道红线” 。 根据新规 ， 地产企业融资时 ， 有息负债总额增幅不得超过5% 。
即便背靠民生银行 ， 在财务杠杆居高不下的情况下 ， 大唐地产未来的融资将会受到很大的限制 。
来源：大唐地产招股书
值得注意的是 ， 大唐地产的现金流也成为了其发展中的一大痛点 。
招股书显示 ， 截至2020年6月30日 ， 大唐地产未偿还的借款为81.91亿元 ， 其中 ， 一年内偿还借款24.16亿元 ， 1-2年偿还借款41.53亿元 。 而同期 ， 大唐地产的账面现金及现金等价物仅为11.30亿元 ， 近20亿元的资金缺口 ， 现金难以覆盖短期借款 。
对大唐地产而言 ， 要想实现长久的发展 ， 居高不下的债务和紧缩的现金流问题是摆在其面前的大考 ， 亟待解决 。
抓住“救命稻草”的大唐地产能否创“盛世”
三战IPO ， 大唐地产最终还是叩开了香港资本市场的大门 。 但从市场的反应来看 ， 资本对这位“新人”的态度并不“热烈” 。
2020年12月11日 ， 大唐地产在港交所挂牌上市 。
然而 ， 上市后的大唐地产 ， 在市场并没有激起多少风浪 ， 投资者的兴趣有限 。
上市首日开盘价报4.56港元/股 ， 与发售价持平 ， 但很快转跌破发 ， 盘中跌幅一度逼近20% 。 之后依靠机构护盘 ， 才将股价拉回到发行价4.56港元/股 。
事实上 ， 在资本市场遇冷的大唐地产 ， 也再一次地反映出本身存在的隐忧与不足 。
业绩疲软就是大唐地产必须直视的一大忧患 。
据招股说明书 ， 2017年至2019年 ， 大唐地产录得营收分别为40.19亿元、54.96亿元、81.08亿元 ， 同比增速分别为93.59%、36.73%、47.54%；期内溢利分别为4.13亿元、5.88亿元、6.27亿元 ， 增速分别为220.16%、42.36%、6.67% 。

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（来源：大唐地产招股书）
总体来看 ， 大唐地产的业绩增速逐渐放缓 ， 且面临着增收不增利的窘境 。
值得一提的是 ， 面对“3年冲千亿销售额的目标”的大考 ， 据克而瑞数据 ， 2020年 ， 大唐地产实现了445.1亿元的全口径销售额 ， 同比增长31% 。 2020年第三季度至第四季度大唐地产浙江和江苏新项目 ， 成为了大唐地产销售业绩的重要增量 。
但大唐地产能否顺利完成目标 ， 还有太多的困难 。 而就目前来看 ， 大唐地产业务模式上的弊端将成为未来亟待解决的问题 。
从大唐地产的业务情况来看 ， 其业务范围包括销售物业、建筑业务、租金收入、酒店服务等 ， 但目前的核心业务主要是销售物业 ， 2019年占到了总营收的95.9% ， 2020年上半年占总营收比重为88.7% 。
此外 ， 从大唐地产的战略布局来看 ， 我国中西部地区是其主要的业务板块 ， 虽也涉及到了京津冀经济区 ， 海西经济区和北部湾经济区 ， 但是板块的比重明显失衡 。
招股书中也提到 ， 大唐地产的大部分收益由海西经济区、北部湾经济区及周边城市及京津冀经济区的业务产生 ， 尤其是漳州、南宁及天津的业务产生 。
因此 ， 从整体来看 ， 目前大唐地产所深耕的区域 ， 三四线城市占比过重 。 随着经济的发展和人口流动的增加 ， 深耕这类型城市 ， 在未来的发展过程中必然会存在不少风险 。
上市对大唐地产来说是一段新开始 ， 而勇闯“上海滩”后 ， 能否顺利完成3年冲千亿元销售额的目标？又能否创造“大唐盛世”？这一切只有等待时间的验证 。分页标题#e#
“路漫漫其修远兮” ， 大唐地产未来将会面临更多的考验 。
【余英仪|脚踩两道红线入沪 大唐地产能否如愿造“盛世”？】（本文仅供参考 ， 不构成投资建议 ， 据此操作风险自担）

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标题：余英仪|脚踩两道红线入沪 大唐地产能否如愿造“盛世”？