牛年 ， 悄无声息地来了 。
每年的大年初一 ， 人们总是对新的一年抱有莫大的期许和“仪式感” 。
尤其在颇具特殊意味的“牛年” ， 家庭、事业、身体健康等各种祝福 ， 今年都显得很应景 。
但房地产市场是个例外 ， 最近十天时间 ， 北京、深圳、上海、江苏、江西多个省市加码调控 ， 丝毫没有因为牛年来临调控出现懈怠 ， 各地房贷发放额度缩水、经营贷和收入流水的审查力度 ， 可以说是前所未有 。
调控加码 ， 资金流入严格受限 ， 牛年的楼市 ， 可能“不再牛”了 。
更重要的 ， 是央行在春节期间的表态 。
这两天 ， 央行发布2020年第四季度中国货币政策执行报告 。
每个季度的政策报告 ， 都是例行且重要的风向标 ， 市场各方对报告一直高度关注 ， 其中每个字、每个词、每句话的变动 ， 增减都耐人寻味 。
在牛年这次最新发声中 ， 央行再次谈及货币政策、中小银行、房地产等大家关心的话题 ， 重申稳健的货币政策不急转弯、坚持“房住不炒”定位 ， 提出要高度警惕居民杠杆率过快上升的透支效应和潜在风险 ， 不宜依赖消费金融扩大消费 。
蓝白把报告中关于居民杠杆率的部分摘出来 ， 大家可以看一下 。
《报告》指出 ， 我国大约有20％的居民债务与经营性活动相关 ， 剔除后我国居民杠杆率在国际上处于合理水平 。
我国居民部门的经营性债务 ， 主要来自个体工商户的经营性贷款 ， 也有一些个体户使用消费贷、信用资金经营周转 。
2020年上半年末 ， BIS口径的我国居民杠杆率为59.1％ ， 已接近欧元区和日本 。 剔除经营性居民债务后 ， 同期居民杠杆率降至46％左右 ， 在国际上仍处合理水平 。
原文还有一句话 ， 需要划重点：但也要看到 ， 2011年以来我国居民部门杠杆率持续走高 ， 2011年末至2020年上半年的上升幅度超过31个百分点 ， 居民债务继续扩张的空间已非常有限 ， 相关风险值得关注 。
什么意思呢？
现在的居民杠杆风险并不大 ， 跟欧洲和日本差不多 ， 但是 ， 最近10年时间 ， 居民杠杆率上升的幅度超过了30个百分点 ， 这就有点反常了 。
居民杠杆率越高 ， 大家肩上负担的债务就越重 ， 大部分收入都会被负债“吞噬” ， 居民无力消费的后果 ， 经济需求就会不足 。
毫无疑问 ， 过去10年来 ， 房贷是居民部门杠杆率上升的主要原因 。
【央行|“牛年”楼市不再牛？央行表态，货币“见顶”，2021风向变了】任泽平发布的数据显示 ， 2004-2018年 ， 房贷收入比（居民房贷余额/可支配收入）从16.2%增至47.6% ， 带动居民债务收入比（居民债务余额/可支配收入）从28.6%增至88.4% 。
正因为房贷开始捆绑实体经济 ， 央行这份报告的表态 ， 才显得尤为重要 。
国盛宏观分析师熊园指出了两个重点 。
1 ， 央行提出“保持货币供应量和社会融资规模增速同名义GDP增速基本匹配” ， 保持“宏观杠杆率基本稳定”；2021年信贷、社融、M2增速均将回落 ， 信用趋于收缩 。
2 ， “应观察DR007的加权平均利率水平 ， 且观察在一段时间的平均值 ， 而不是个别机构的成交利率或受短期因素扰动的时点值” ， 央行更重视稳杠杆和防风险 ， 预计2021年监管将较2020年趋严 。
稍有经济学常识的朋友都知道 ， 信贷、社融、M2这三个指标如果回落 ， 就意味着“货币见顶” 。
数据已经佐证了这个趋势 ， 2月9日 ， 央行发布2021年1月份金融信贷数据 。
其中 ， 新增信贷3.58万亿（前值1.26万亿）；新增社会融资总额5.17万亿（前值1.72万亿）；社融存量同比增速13.0％（前值13.3％）；M2同比增速9.4％（前值10.1％） 。

M2 ， 可以理解为货币的总供给 ， 社融 ， 可以理解为经济对货币的“需求” 。
换句话理解：M2是印钱的“水” ， 社融是实体经济的“水池” 。
注意：M2增速是自2020年2月以来第一次回落至10%以下 ， M0首次出现了“负增长” 。
事实上 ， 自去年5月货币政策转向以来 ， DR007水平自低点持续上行 ， 中枢由1.5%上行至2.2%左右 ， 11月受信用债事件冲击有所下行 ， 但2021年1月以来恢复上升 ， 短期最高突破3% 。
DR007银行间市场利率的“中枢” ， 利率持续走高 ， 说明银行之间借钱也“变贵”了 。
而M2、社融速分别于7月、11月出现拐点 ， 2020年末 ， 社融增速已从10月高位下降0.4个百分点至13.3% 。分页标题#e#
总而言之 ， 不管是货币政策报告 ， 还是最新发布的资金面数据 ， 都说明了一个事实：央行正在收紧流动性 ， 市场中的货币已经“见顶” 。
作为一个年度销售额超过17万亿、年销售面积超17亿平米的市场 ， 钱少了 ， 楼市必然会受到冲击 。
央行货币政策委员会委员、北京绿色金融与可持续发展研究院院长马骏前段时间说了一番话 ， 各位可以参考 。
“有些领域的泡沫已经显现 ， 最近上海、深圳等地房价涨得不少 ， 这些都与流动性和杠杆率的变化有关 。 如果不转向 ， 这些问题肯定会继续 ， 会导致中长期更大的经济、金融风险 。 ”
显然 ， 货币政策转向 ， 一个很重要的原因 ， 就是“遏制房地产泡沫” 。
基于此 ， 我们也就不难理解 ， 为什么近期各个城市频繁从资金面对楼市出手 。
广州银行业被当地金融监管窗口指导 ， 个人按揭贷款被“双管控” 。
深圳发布二手房参考价 ， 热门小区的参考价普遍降幅达30% ， 商业银行发放房贷将按照参考价发放 ， 直接降低购房杠杆 ， 提高首付成本 ， 银行也开始严查购房者流水 ， 只认定三种流水为有效 。
北京开始严查经营贷流入楼市 ， 上海严查假离婚 ， 买房实行“积分制” ， 房贷发放额度大幅压降 ， 几乎“停贷” 。
这只是开始 ， 只要央行收紧货币“总闸门” ， 即便1年期LPR和5年期LPR不上升 ， 房贷利率上升也几乎是“板上钉钉”的事 。
在上个月 ， 贝壳研究院监测的36个城市的主流首套房贷利率为5.23% ， 二套房贷利率为5.52% ， 环比均微增1个基点 ， 且从2020年12月开始已经连续两个月上升 。
具体来看 ， 珠三角部分城市比较有代表性 ， 比如 ， 东莞从去年底的首套房贷利率5.25%上调至5.45% ， 二套房贷利率则从5.45%上调至5.65%；中山方面首套房贷利率从去年底的5.05%上调至5.15% ， 二套房贷从此前的5.25%上调至5.35% 。
这就是2021牛年楼市的风向：严控信贷流向 ， 严控房贷额度 ， 严控货币总量 。
这3个“严控”的背后 ， 是房地产市场“去金融化”的必经之路 ， 也是央行对经济“保驾护航”的决心 。

来源：(蓝白观楼市)

【】网址：/a/2021/0215/kd710527.html

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