_原题是：10个特大城市房价皆过万：杭州南京领衔 ， 3城跌回一年前
特大城市是我国城市体系中的重要部分 ， 随着人口向大城市的集聚 ， 特大城市快速发展壮大 。
那么当前特大城市房价水平如何？

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第一财经采访人员梳理了中国房价行情平台上10个特大城市的平均单价数据 ， 当前 ， 10个城市的平均单价都超过了1万元/平方米 ， 有4个城市单价超过了2万元/平方米 ， 其中杭州、南京都超过了3万元/平方米 。 沈阳在10个城市中价格最低 。
需要说明的是 ， 特大城市是指城区人口500万以上1000万以下的城市 。 城区是指“市辖区和不设区的市 ， 区、市政府驻地的实际建设连接到的居民委员会所辖区域和其他区域” 。 城区人口规模要小于市域总人口规模 ， 也小于市辖区人口规模 ， 市辖区内的农村地带并不纳入城区人口的统计 。
根据住建部此前不久公布的《2019年城市建设统计年鉴》 ， 东莞、武汉、成都、杭州、南京、郑州、西安、济南、沈阳和青岛这10个城市的城区人口处于500万到1000万之间 ， 属于特大城市 。 相比上年 ， 特大城市增加了1个 ， 即济南 。
这10个城市中 ， 5个来自东部沿海地区 ， 4个来自中西部 ，
1个来自东北 。 从南北方分布来看 ， 南方和北方各有5个 。
杭州、南京领衔
10个特大城市中 ， 杭州的平均单价最高 ， 达到了每平方米33808元 。 不过 ， 如果放到全国所有城市来看的话 ， 杭州仅位列第7 ， 不仅远低于深圳等一线城市 ， 也比二线城市厦门低不少 。
杭州所在的浙江是第四经济大省 ， 也是我国民营经济最为发达的地区 ， 人均可支配收入水平仅次于京沪两大直辖市 。 杭州作为强省会 ， 杭州集中了全省最好的资金、技术、人才等要素 。 在五个拥有计划单列市的省份中 ， 杭州无论是GDP还是资金存量、财政收入、高新技术产业等重要指标 ， 都占据绝对优势 。
中国社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞对第一财经分析 ， 无论是从经济总量、科研资源集中度还是辐射带动能力等方面 ， 杭州都是浙江首屈一指的 。 另外杭州的数字经济在大数据方面走在全国前列 ， 引领潮流 。
在资金方面 ， 2020年末 ， 杭州全市金融机构本外币存款余额54246亿元 ， 增长19.8% ， 资金总量仅次于北上深广四个一线城市 ， 且与第四名的广州差距在不断缩小 。 资金增速在前十名城市中 ， 仅次于深圳 。
同时 ， 近年来 ， 杭州致力于打造“数字经济第一城” 。 在数字经济的带动下 ， 杭州经济快速增长 ， 人才加快流入 。 2015~2018年 ， 杭州人口增量分别是12.6万、17万、28万、
33.8万人 ， 逐渐追上广深 。 2019年 ， 杭州常住人口从2018年的980.6万人增长到1036万人 ， 增量达55.4万人 ， 年度增量首次超过深圳和广州 ， 位居全国第一 。
2020年 ， 杭州对优秀人才的吸引力持续增大 。 2020年 ， 杭州市2020年新引进 35岁以下大学生43.6万人 ， 人才净流入率持续保持全国第一 。
在土地市场 ， 杭州曾经连续多年卖地收入位居全国首位 。 2020年 ， 杭州土地出让金虽然不再位列榜首 ， 但也达到了2574亿元 ， 位居第二 。 这是杭州连续第4年卖地收入超过2000亿元 。
杭州之后 ， 长三角的另外一个特大城市南京 ， 平均单价达到了每平方米33556元 ， 与杭州几乎的差距很小 。
作为第二经济大省江苏的省会 ， 南京近年来经济首位度不断提升 。 2020年南京实现GDP14817.95亿元 ， 经济总量继2016年首次进入全国GDP万亿元俱乐部城市后 ， 又首次跻身全国十强之列 。 2020年 ， 南京净增高新技术企业超1800家、总数突破6500家 。
3个特大城市跌回一年前
杭州、南京之外 ， 东莞和青岛处于2万元梯队 ， 其中 ， 东莞
以每平方米24288元位居特大城市第三位 。
东莞近几年的房价涨幅较大 ， 跟近年来当地高新产业快速发展、承接旁边一线城市深圳购买力外溢有关 。 “十三五”时期 ， 东莞高企从2028家提高至6412家 ， 增长6.5倍 ， 年均复合增长率达45.4% ， 高企数量位居全国地级市第二位 。 来自深圳的产业、资金、人才等要素外溢之下 ， 东莞经济转型升级步伐不断加快 。
青岛以每平方米22137亿元位居第四 。 青岛之后 ， 其他6个城市平均单价均在1万~2万元之间 ， 其中武汉以每平方米19340元位居中西部第一位 。
沈阳和郑州的平均单价均低于每平方米1.5万元 。 其中东北唯一的特大城市沈阳 ， 目前单价为每平方米12245元 。分页标题#e#
从近一年房价的变化来看 ， 10个特大城市的走势出现明显的区域分化 ， 在长三角、珠三角等地上涨的同时 ， 北方的河南、山东的中心城市面临着下行的压力 ， 有3个特大城市房价跌回一年前 。
根据国家统计局公布的2020年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况 ， 2020年12月 ， 济南二手房同比下降了2.8% ， 青岛下降了2.1% ， 郑州下降了3.6% 。
这种分化 ， 与近年来经济发展尤其是新兴产业发展、人口流动有关 ， 也跟经济结构、地形地貌、土地供应有关 。 近年来 ， 长三角、珠三角等发达地区近年来新兴产业发展十分突出 ， 人口流入较快 ， 尤其是年轻人才 ， 购房动力也更充足 ， 因此东南沿海楼市整体热度更高 。
在土地供应方面 ， 郑州、济南等城市的供应都比较大 。 以郑州为例 ， 数据显示 ， 2018年和2019年郑州住宅商品房销售面积都超过了3000万平方米 。 在供过于求的情况下 ， 郑州也成为2020年房价下跌幅度最大的省会城市 。
58安居客房产研究院分院院长张波预计 ， 2021年南热北冷的走势会有所缓解 ， 楼市热度会逐渐恢复理性 。 北方部分城市 ， 如山东青岛、济南等地 ， 在2021年有可能迎来市场复苏 。
【第一财经|10个特大城市房价皆过万：杭州南京领衔 3城跌回一年前】责任编辑：王蒙

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