这个新闻昨天已经发在我们樱桃看深圳号上了 ， 但我觉得事关重大 ， 还是决定在我大号上跟大家说一下 。
因为如果深圳这么做有效的话 ， 以后对那些新房二手房严重倒挂的城市 ， 就是一个成功的调控典范 。
昨天 ， 深圳住建局对二手房也限价了！发布了深圳3595个住宅小区的成交参考价格 。
和目前市场价相比 ， 政府发布的二手房成交指导价基本上都打了5-8折 。
比如人尽皆知的华润城市场成交价在18万/平米左右 ， 政府指导价13.2万/平；
深圳湾恒裕滨城成交价已超过30万/平米 ， 政府指导价也只有13.2万/平 。
这个二手房指导价的依据是什么呢？其实就是根据周边新房备案价 ， 或者是之前的二手房网签价格 。
华润城四期在2020年底开盘时 ， 新盘限价就是13.2万/平 ， 所以政府对二手房的指导价也定在了这个水平 。
因为新房二手房严重倒挂 ， 出现巨大的套利空间 ， 所以投资打新堪称狂热 。
那要如何消除套利空间？正常只有两种方式：
第一 ， 取消新房限价 ， 让新房涨价；
第二 ， 让二手房降价 ， 向新房靠拢 。
今天看来 ， 深圳选择了第二种方式 ， 限制二手房 ， 就是让二手房降价 ， 向新房价格靠拢 。
今天深圳贝壳网上二手房连放盘价都没有了 ， 我估计是政策刚刚出来 ， 系统还在调整数据 。
现在的问题是 ， 市场实际成交价和政府指导价相差这么远 ， 银行会按照什么价格去评估来放贷款呢？
这一次调控的关键其实就在于银行 。
银行到底是哪个价格来评估呢？
如果是按政府的指导价评估 ， 就是明显的降杠杆了 ， 那势必对深圳房价构成影响 。 会不会引发一些高杠杆的人资金链断裂？
深圳的楼市 ， 是一个全靠杠杆撬动的市场 ， 各种经营贷、抵押贷 ， 全款买房 ， 再贷款7成出来去打新的现象比比皆是 。
如果二手房跌价 ， 跟新房价差缩小 ， 没有了套利空间 ， 投资者的月供压力大 ， 而这两年买入的房子又限售卖不了 ， 不知道最后会怎么样 。
我一个金融公司的朋友说 ， 在深圳 ， 月供没有上十万 ， 就不算是一个成功的投资客 ， 在朋友面前都会被人鄙视 ， 他身边月供十多万的投资者都不少 ， 都是从银行贷款滚雪球 。
打击投资客是没有问题的 ， 但同时也伤及到了刚需 ， 银行在执行的时候会不会考虑到伤及无辜而首鼠两端 ， 有所顾虑？可行性有多大？
比如华润城一套82平米的2房 ， 最后市场真实成交价是1500万 ， 原来首付是3成 ， 450万 ， 可以贷1050万 。
但政府指导价只有1082万 ， 如果银行按照这个价格来评估 ， 那就只能贷757万 ， 也就是说实际上的首付要1500-757万=743万了 ， 比原来多了293万 。
这样一来 ， 首套就不是首付3成了 ， 直接变5成了 。
这对刚需来说 ， 购房压力陡增 ， 直接买不起了 ， 接盘的人就少了 。
假如说银行按照政府指导价评估 ， 那我敢说这对深圳楼市百分百有影响 ， 相当于直接给楼市降杠杆 。
所以 ， 这一次对二手房的限价 ， 最后市场的影响大小 ， 取决于银行会不会按政府指导价来评估放贷款 。
如果还是按市场价评估 ， 那就然并卵 ， 如果没有效果的话 ， 那出台这样的政策又有什么意义呢？
所以我现在也不敢下结论 ， 需要观望一段时间看银行怎么做再说 。
政府说了 ， 这次二手房成交参考价格的作用 ， 就是要引导银行合理发放二手房贷款 ， 防控个人住房贷款风险 ， 稳定市场预期 。
现在各方都在等银行的动作 。
去年715新政 ， 堪称史上最严 ， 深圳有三分之一的人失去了购房资格 ， 当时我对政策很有信心 ， 认为对调控房价必有效果 ， 深圳房价跌个百分之一二十都没问题 。
可结果呢 ， 还是打脸了 ， 没有购房资格的人代持炒房 ， 各种众筹炒房创新层出不穷 ， 很快就破了限购 ， 说好的严查经营贷查着查着银行又放松了 ， 资金再次曲线进入楼市 ， 所以哪怕政府多次打补丁调控 ， 深圳房价也调不下来 ， 我也只能调整我原来的观点 ， 向现实低头 。
政策调控的关键 ， 就在于能否执行到位 ， 如果还是不断被人钻漏洞 ， 资金曲线进入楼市 ， 房价要降确实就有难度 。
同样 ， 这一次 ， 对二手房的限价能否降房价 ， 还是取决于银行能否按政府指导价来评估 。
拭目以待 。
【深圳|深圳对二手房限价，这次能否降房价？】马上过年了 ， 一年到头了 ， 想给自己放个长假 ， 而且最近市场也比较敏感 ， 所以这段时间我更新会很慢 ， 大家不要等我哈 。分页标题#e#

来源：(樱桃小房子)

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标题：深圳|深圳对二手房限价，这次能否降房价？