投资研报
【硬核研报】“龙头白马”的行情告一段落？机构高喊当下时点“小”比“大”好 ， 抱团松动后的攻守皆备的交易秘籍已被找到！
【硬核研报】比特币市值涨破1万亿美金 ， 超2个茅台！特斯拉、摩根士丹利已抢先买入 ， 首批比特币ETF获批 ， A股也有核心受益标的？（附股）
【硬核研报】农业芯片事关“自主可控” ， 转基因种业再迎政策催化 ， 成长期龙头将享受估值溢价！
【硬核研报】新能源成豪强必争之地？这只细分龙头深度绑定宁德时代 ， 市场份额+成本优势明显 ， 仍有4成上涨空间
把握房价走势 ， 看一个指标就够了
来源：财经十一人
在一定条件下 ， 房价永远是个货币问题

文章图片
图1/11

文| 刘建中
房地产对于各级政府和亿万民众 ， 都是头等大事 。 房市微温 ， 利国利民；但房价过高、房市过热 ， 会伤害国家经济之本 。
未来房价会涨多少？本文通过研究多个国家和地区的历史数据 ， 给出一个新颖的分析方法 。 房地产业内常说：“房价短期看货币、中期看土地、长期看人口” 。 但本文的结论是 ， 在一定条件下 ， 房价永远是个货币问题 。
这个一定条件是什么条件呢？
01
货币与房价之间的秘密
货币M2与房价之间有一个秘密 。
M2 即广义货币供应量 ， 指流通于银行体系之外的现金加上企业存款、居民储蓄存款以及其他存款 。 以货币形式存在的财富基本都属于M2的范畴 。 下文也会把M2称为货币财富 。
个人和企业会把财富按照一定比例 ， 分配在生产资料、货币财富、房产、股票等形式上 。 比如某人总资产300万 ， 其中有30万货币财富、30万股票和债券、200万的房产、40万的其他资产 。 这就构成了他的财富分配 。
年龄、收入预期、文化传统、利率、通胀等多个因素都会影响一个人的财富配置 ， 所以对于个体 ， 货币财富与其他财富的比值是不稳定的；平均房价与个人货币财富的比值也是不稳定的 。
但是 ， 一个地区的房价 ， 是相关全体人员用货币投票的结果 。 投票是个人意志 ， 但神奇的是 ， 千差万别的个人意志汇总后 ， 却与货币供应量的变化大致保持一致 。 也就是说 ， 平均房价和M2存在相对稳定的关系 。
这就是本文提出的“M2与房价比值稳定”假说 。
我们分析了wind资讯中具有较长时间M2和房价数据的国家（或地区） ， 包括英国、香港、加拿大、韩国、新加坡、俄罗斯、马来西亚、美国、日本 。 这些国家（或地区）M2和房价的历史数据支持以上的假说 。
先看英国数据（图1） 。
图1: 英国M2与全英国平均房价（套）之间的关系

文章图片
图2/11

数据来源：wind
在图1中 ， 虽然M2和房价对应不同的纵坐标 ， 但两条纵坐标都是线性坐标 。 所以 ， 只要两条曲线在比较窄的范围内保持相互缠绕 ， 就可以确定两者之间具有稳定的关系 。
从图1看出 ， 在长达33年的时间里 ， 英国平均房价与英国M2之间保持着稳定关系 。
对数据做线性回归 ， 结果显示 ， 英国M2每增长约1.2亿英镑 ， 英国平均房价增长1英镑 。
再看香港数据（图2） 。
图2: 香港M2与香港私人房屋平米均价之间的关系

文章图片
图3/11

数据来源：wind
从图2看出 ， 在长达38年的时间里 ， 香港私人房屋每平米均价围绕M2上下波动 ， 两者整体上保持了稳定关系 。 对数据做线性回归 ， 结果显示 ， 香港M2每增长约1亿港币 ， 每平米均价增长1港币 。
再看加拿大的数据（图3） 。
图3:加拿大M2与成屋销售均价之间的关系

文章图片
图4/11

数据来源：wind
加拿大可获得的数据比较短 。 在16年的时间内 ， M2与成屋销售均价保持稳定关系 。
我们还分析了韩国、新加坡、马来西亚、俄罗斯等国家数据 ， 这些国家的M2与房屋均价也保持稳定关系 。
在wind资讯内 ， 符合数据要求的9个国家里面 ， 只有美国和日本存在例外 ， 原因如下 。
先看美国数据（图4） 。
图4: 美国M2与新建住房销售均价之间的关系
（1963-2020）

文章图片
图5/11

数据来源：wind
图4显示 ， 从1963-2020的58年时间来看 ， 美国M2和新建住房均价之间没有稳定关系 。 但实际上 ， 这是因为2006年以后 ， M2与房价之间的关系发生了一次大变动 。分页标题#e#
如果只看1963-2006年的44年内 ， 图5显示 ， 美国M2和新建住房均价之间存在非常稳定的关系 。 在这期间 ， M2每增加约2200万美元 ， 美国新建住房均价提高1美元 。
图5: 美国M2与新建住房销售均价之间的关系
（1963-2006）

文章图片
图6/11

数据来源：wind
而且 ， 图6显示 ， 2005-2020年的16年内 ， 尽管经历了次贷危机 ， 美国M2和新建住房均价之间依然保持着稳定的关系 。 但是在这期间 ， M2每增加约1.25亿美元 ， 美国新建住房均价提高1美元 。
图6: 美国M2与新建住房销售均价之间的关系
（2005-2020）

文章图片
图7/11

数据来源：wind
需要注意 ， 2006年之后 ， 想要拉动美国新建房屋均价升高1美元 ， 需要释放出之前约6倍的M2 。 这表明 ， 房子在财富分配中的地位下降了 。
为了便于理解和讨论 ， 我们引入一个定义：K= M2的增量 ÷ 房屋均价增量 。
这里K值越大 ， 表明为了提高一单位的房屋均价 ， 需要越多的新增M2 。 K越大 ， 说明房价越难被M2拉动 。 同时 ， K值增大 ， 反应了房屋在整体财富配置中比例下降 ， 也就是反应了房屋资产重要性的下降 。
再看看日本数据（图7） 。
图7: 日本M2与所有城市住宅土地平均价格指数
之间的关系

文章图片
图8/11

数据来源：wind
由于查不到日本平均住宅土地的具体价格 ， 所以用住宅土地平均价格指数代替 。 图7显示 ， 在1987年之前 ， 日本M2和土地价格之间存在稳定关系 。 但从1988年开始 ， 土地价格增速开始大幅高于M2增速 。 在1992年 ， 地产泡沫开始破裂 ， 直到2006价格才稳定下来 。
需要注意的是 ， 2006年之后 ， 尽管M2仍在增长 ， 但土地价格并不随之增长 。 上文公式中的K值实际上变为了无穷大 。 这反应的是 ， 住宅土地资产在整体财富配置中重要性大幅下降 。
综合来看 ， 符合数据要求的9个国家的历史数据都支持“M2与房价比值稳定”假说 ， 即满足一定的条件下 ， 某国家或地区的平均房价和M2之间存在相对稳定的关系 。
02
影响房价的其他因素
毋庸置疑 ， 土地存量、人口流动、经济发展、文化理念也都会显著影响一个城市的房价 。 但讨论房价时 ， 不该把这些因素和货币因素平行起来 。
除去货币之外的所有因素 ， 都是通过改变K值来影响房价 。 K值体现的是房屋资产在财富配置中的重要性 。 K值越小 ， 表明房屋越重要 。 比如 ， 土地越是稀缺 ， K值越小；人口流入越多 ， K值越小；当地经济活跃程度越高 ， K值越小 。
如果在一段时间内 ， 货币之外的因素相对稳定 ， 那么K值就相对稳定 。 这就可以解释为何在英国、香港、加拿大、韩国、新加坡、俄罗斯、马来西亚等国家 ， K值能在几十年的时间内保持稳定 。
如果影响K值的某个重要因素发生了显著变化 ， 那K值也会随之变化 。 例如1990年之后的日本 ， 又如2007年之后的美国 。
大规模的经济萧条会显著提升K值 。 日本和美国的数据都支持这一点 。 图8所示的意大利数据也支持这一点 。 2012年欧债危机恶化 ， 意大利经济遭受重创 。 可以看出 ， 此后K值几乎变为了无穷大 。
图8:意大利M2与房屋价格指数之间的关系

文章图片
图9/11

数据来源：wind
目前 ， 只能定性判断货币之外的因素对K值影响的方向 ， 而不能定量测算 。
本文强调的是 ， 应该把影响房价的因素分为两大类：货币因素和其他因素 。 当不发生大规模经济危机、持续的恶性通胀、人口持续下降等情况时 ， K值是相对稳定的 。 所以 ， 在很多国家和地区 ， 房价增速和货币增速之间具有稳定的关系 。
这对研究中国房价有何意义？
03
中国的货币与房价
利用以上的认知 ， 可以解释一些现象 ， 也可以预测一些问题 。
作为示例 ， 我们选取上海和天津房价进行分析 ， 其他城市大同小异 。 从图9看 ， 上海房价与M2之间具有稳定关系 。 中国M2每增加约70亿元 ， 上海住宅平米均价提高1元 。
图9: 中国M2与上海住宅平米均价之间的关系

文章图片
图10/11

数据来源：wind
从图10看 ， 天津房价与M2之间也具有稳定关系 。 中国M2每增加约160亿元 ， 天津住宅平米均价提高1元 。 天津的K值为160亿 ， 大于上海的70亿 。 上文说过 ， K值越大 ， 说明此处的房子越是较差的资产 。分页标题#e#
图10: 中国M2与天津住宅平米均价之间的关系

文章图片
图11/11

数据来源：wind
从图1-图10可以看出 ， 如果K值不发生大变化 ， 每年的新增M2就决定了每年房价的潜在增长 。 实际房价增长不一定刚好等于潜在增长 ， 但实际房价会围绕潜在房价而波动 ， 而且每过几年就朝着潜在房价的方向回归 。
上海住宅价格这么高 ， 租售比低于2% 。 为什么还有很多人愿意投资？他们不理性吗？通过我们的框架看 ， 其实他们是理性的 。
2020年 ， 中国M2增量约20万亿元 ， 那么上海住宅的潜在平米均价就提高了约3000元 。
目前上海平米均价约35000元 。 目前房屋贷款利率约为5% ， 如果钱都是借来的 ， 每平米的财务成本为1750元 。 然而 ， 2020年每平米潜在均价提升了3000元 ， 而且每平米租金扣除了折旧费用之后 ， 收益大约还有600元 。
所以 ， 总收益为3600元 ， 远远大于成本1750元 。 从这个角度看 ， 2020年在上海买房 ， 并非失去理智 。
当然 ， 这个讨论有前提：K值不能变 。 如果未来发生美国和日本的情况 ， K值大幅上涨 ， 那么购房者有可能遭受损失 。
新浪声明：新浪网登载此文出于传递更多信息之目的 ， 并不意味着赞同其观点或证实其描述 。 文章内容仅供参考 ， 不构成投资建议 。 投资者据此操作 ， 风险自担 。 免责声明：自媒体综合提供的内容均源自自媒体 ， 版权归原作者所有 ， 转载请联系原作者并获许可 。 文章观点仅代表作者本人 ， 不代表新浪立场 。 若内容涉及投资建议 ， 仅供参考勿作为投资依据 。 投资有风险 ， 入市需谨慎 。
【新浪财经-自媒体综合|把握房价走势 看一个指标就够了】责任编辑：陈志杰

来源：(未知)

【】网址：/a/2021/0221/kd728318.html

标题：新浪财经-自媒体综合|把握房价走势 看一个指标就够了