2020年楼市表现如何？住房和城乡建设部部长王蒙徽这样评价：“总体运行平稳 ， 基本实现了稳地价、稳房价、稳预期的目标” 。 统计显示 ， 2020年 ， 全国房地产开发投资额、商品房销售面积比上年分别增长7%、2.6%；江苏这两项指标增速分别为9.7%、10.4% ， 明显快于全国平均水平 。 江苏和广东 ， 一个连续两年摘得全国商品房销售面积桂冠 ， 一个连续六年稳居全国房地产开发投资额第一 。
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和上年相比 ， 全国房地产开发投资额增速下降2.9个百分点 ， 商品房销售面积增速回升2.7个百分点；江苏两项指标增速分别比上年提高0.3个、6.8个百分点 。 至于房价 ， 易居房地产研究院的研究报告显示 ， 全国100个城市新建商品住宅成交均价同比上涨10.8% 。 可以说 ， 在坚持“房住不炒”、各地调控频繁的行业背景下 ， 特别是在遭受新冠肺炎疫情的严重冲击下 ， 全国楼市表现超预期 ， 对经济稳增长发挥了关键作用 ， 但热点大城市热点板块“一房难求”同时存在 ， 楼市供需结构性矛盾突出 。
经济恢复的“关键先生”
在拉动经济增长的“三驾马车”中 ， 固定资产投资发挥着关键作用 。 而无论从房地产投资在固定资产投资中的分量衡量 ， 还是从商品房销售对家装、家电等行业消费的连锁影响考察 ， 楼市投资与销售至今仍是经济稳增长的“关键先生” 。
春节期间 ， 采访人员路过南京市孝陵卫一条巷子 ， 朝南百十米长的街面有24家商户 ， 其中房地产中介就有4家 ， 数量仅次于经营吃食的5家 。 在居民家门口寸土寸金的商业布局中 ， 一辈子打不了几次交道的房地产中介 ， 居然已和“吃”这样的日常刚需“地位”相当 ， 可见去年房地产中介的日子不错 ， 楼市温度不低 。
“开发投资增速稳步回升 ， 销售逐月回暖” ， 这是省统计局房地产业年度分析报告对江苏楼市的“评语” 。
去年1-5月份 ， 全省房地产开发投资增速首次由负转正 ， “负转正”时间早于固定资产投资6个月 ， 后者在年底才浮出水面 ， 全年微增0.3% 。
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2020年 ， 民间投资占江苏固定资产投资比重达68.8% 。 同期数据显示 ， 江苏民间固定资产投资同比下降0.8个百分点 ， 但民间房地产开发投资增长12.5% ， 拉动民间投资增长4.1个百分点 。
苏州是江苏固定资产投资和房地产开发投资第一大市 ， 2020年 ， 全市房地产开发投资占其固定资产投资的比重为51.2% ， 超“半壁江山” 。 南京市这一比重为48.6% 。 在投资调结构中 ， 房地产开发投资固然是被优化的对象 ， 但作为支柱产业之一 ， 其现实地位和影响仍不容忽视 。
从房地产开发投资额来看 ， 苏南总量仍最大 。 2020年 ， 苏南地区房地产开发投资同比增长3.3% ， 增速低于苏中的32%和苏北的12.6% ， 占全省比重由2019年的65.3%下降到61.5% 。
投资活跃的同时 ， 销售也不错 。 2020年 ， 江苏商品房销售15427万平方米 ， 其中 ， 住宅13856万平方米 ， 按100平方米/套计 ， 相当于卖了近139套房 。 江苏房地产开发投资占全国的9.3% ， 商品房销售面积占8.8% ， 相当于全国每卖出11套房 ， 起码有一套在江苏 。 自2015年起 ， 江苏商品房年销售面积连续6年超亿平方米 ， 2020年创出历史新高 。
全省13个设区市中 ， 苏州市以2192万平方米的绝对量排在全省销售面积首位 ， 紧随其后的是南通（2000万平方米）、徐州（1658万平方米） 。
“白银时代”的成色不低
3年前 ， 万科集团董事会主席郁亮认为目前中国房地产市场还处于白银时代 ， 并解释说：“当我们把白银和黄金进行对比的时候 ， 不要忘记 ， 白银也是贵金属 。 中国的城市化过程并没有结束 ， 城市对于空间的需求 ， 无论从数量还是品质上来看 ， 都依然庞大 。 ”2020年超预期的楼市表现 ， 展现的正是“白银”不低的成色 。
2020年 ， 热点大城市热点板块“一房难求”的新闻不时刺激着公众眼球：上海一位博士4次参与摇号失败 ， 买不到房 ， 情急之下给市领导致信提建议；南京一套700万的河西房 ， 一位市民经过一年9次摇号才中签 ， 还称自己是“幸运儿” 。
作为“准一线城市” ， 2020年 ， 诸多发展利好“加身”的南京累计成交新房8.6万套、二手房12万套 ， 双双创下近4年来的新高 。 上海市新房成交面积、二手住房成交套数也都创出近4年来新高 。 同样创出近4年来新高 ， 这应该不是偶然巧合 。分页标题#e#
当然 ， 在楼市“白银时代” ， 房地产行业整体快速扩张和市场单边快速上涨都已结束 ， 取而代之的是结构性供需矛盾 ， 热点城市和非热点城市、城市的热点板块与非热点板块冷热不均现象普遍存在 。
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城市群和都市圈建设 ， 加速了人口往经济发达区域流动的进程 ， 在人口增长趋势放缓的背景下 ， 不同城市的楼市温度因“人”而异实属正常 。 旧换新、小换大、农村迁居城市、小城市迁居大城市 ， 居民改善居住条件得偿所愿的前提条件是足够有钱 ， 这首先取决于地方经济发展水平 。
2020年 ， 江苏楼市的“温度”不低 ， 个中缘由有两点很重要：一是全省不同区域以及城乡的协调发展更均衡 ， 二是“十三五”时期江苏快速补上了高铁建设的短板 ， 提升了商品房的区位价值 。 2020年江苏城镇化率达72% ， 较上年提高1.4个百分点 ， 越来越多的农民变为市民 ， 充实了楼市购买力 。 而居民买房无论是出于自住消费还是投资增值 ， “区位”“地段”都是王道 ， 交通便利性无疑成为“区位”“地段”优势的关键要素之一 。
“十三五”时期 ， 江苏人傲娇的发展成绩之一 ， 就是五年建成了“高铁大省” ， 苏南沿江、苏中、苏北地区均进入上海1到2小时都市圈 。 难怪2020年南通楼市格外火热 ， 全市商品房销售面积增长14.6% ， 商品房销售额增长16.6% ， 房地产开发投资增长37.5% 。 要知道 ， 南通的常住人口、GDP规模均排在全省第四位 ， 但去年商品房销售居然“卖”过了省会南京 ， 显然 ， 交通条件改善进而提升经济区位优势 ， 成为南通楼市吸引力增强的重要“得分”项 。
“有形之手”摁住暴涨风险
价随量升 ， 是市场正常现象 ， 何况住房本身兼有投资属性 。 但是 ， 商品房尤其是商品住宅又是特殊的 ， “居者有其屋”的基本民生需求决定了房子是用来住的 ， 而不是用来炒的 ， 调控房价涨幅如同调控物价涨幅 ， 均因涉及基本民生而尤为必要 。 所以 ， 不必讳言房价上涨 ， 应警觉的是房价过快上涨 ， 尤其是投资、投机性需求造成的房价虚涨 ， 政府“有形之手”调控发力点也在于此 。
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2020年 ， 全国商品房销售额增长8.7% ， 快于销售面积增速6.1个百分点 ， 这多出来的6.1个百分点无疑和房价上涨紧密关联 。
2020年12月 ， 纳入国家统计局70个大中城市房价统计的江苏4市新建商品住宅价格同比涨幅为：徐州上涨10% ， 扬州上涨6.6% ， 无锡上涨6.3% ， 南京上涨4.9% 。 单看去年数据 ， 江苏这4个城市房价涨幅不仅大大超过物价平均涨幅 ， 也让居民收入增速相形见绌 。
事实上 ， 去年江苏热点城市楼市调控收紧政策密集出台 。 如 ， 新房房价连涨57个月的徐州市 ， 去年10月就从宅地供应、备案价格管理、装修行为与价格监管、房地产金融政策、限售等多方面给出指导政策 。 去年南通GDP增长4.7% ， 增速全省居首 ， 楼市也堪称火热 ， 今年南通市政府工作报告中就明确提出要坚持“房住不炒” ， 而该市2020年政府工作报告除提出坚持“房住不炒”外 ， 还特别指出要“控制房价上涨趋势” 。
江苏城镇化率低于全球高收入经济体81.3%的平均数 ， 房地产业随着经济发展还有一定成长空间 ， 尤其是中心城市楼市应有不错的前景 。 省统计局分析报告这样展望：江苏正处于多个国家重大战略叠加实施机遇期 ， 交通、教育、医疗等利好 ， 推进城市能级不断提升 ， 为房地产市场进一步发展创造了有利环境；改善型需求的增加 ， 为房地产开发企业提供了新一轮的发展机遇 ， 地段、配套、品质、规划等方面胜出的“好房子”依旧备受客户青睐 。
显然 ， 楼市调控需要在维护房地产业健康发展 ， 与摁住房价非理性上涨冲动、满足群众住房条件改善性需求之间精准拿捏 。 而解决大城市新市民、困难群众等住房突出问题 ， 还需政府在有效增加保障房、保障性租赁住房和共有产权住房等方面继续挥出“重拳” 。
新华日报·交汇点采访人员 吉强
【楼市|频繁调控中，江苏房地产业2020年表现如何？】图片来源：视觉中国

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标题：楼市|频繁调控中，江苏房地产业2020年表现如何？