_原题是：实地3年遭遇两次高管“换血” ， “富力公子”的互联网思维适合地产吗？
来源：风云地产界
编辑/ 缪凌云
春节后 ， 一份13人的高管离职名单将实地集团推上了风口浪尖 ， 甚至有媒体报道 ， 2020年实地集团高管离职人数高达几十人 。
对此 ， 实地集团回应表示 ， 报道所涉人员离职时点横跨去年全年 ， 并非集中离开 。 至于离职的原因 ， 实地集团的公开回应显示大部分人员是被公司劝退 ， 仅有两人系因个人原因辞职 。
风云地产界（微信公号：fydcj888）研究发现 ， 报道中提及的13名“高管”并非都是企业集团层面的高管 ， 有些只是企业中层管理者 。 从2020年实地集团披露的上市招股书来看 ， 这13名前员工只有一位属于董事会成员 。
一位资深猎头指出 ， 2020年房地产企业高层管理的变动比较频繁 ， 而中层以及基层的地产人都相对稳定 ， 面临特殊的环境他们换工作非常谨慎 。
“无论是主动跳槽还是被动优化 ， 春节后都会成为人事变动比较频繁的时期 。 ”该猎头进一步指出 ， 实地集团的人事调整尚属正常范畴 ， 如果企业有大的战略调整 ， 春节后很可能会继续出现人事变动 。
01
蝴蝶效应？引发离职风波
实际上 ， 实地集团被市场所关注 ， 就是因为一则高管离职传闻开始的 。
去年8月 ， 有消息传出 ， 实地集团副董事长兼总裁刘森峰和营销常务副总经理熊建生双双离职 。
后经风云地产界证实 ， 熊建生确系于当月离职 ， 刘森峰曾发朋友圈为其送行 。 之后 ， 原鸿坤地产集团市场营销部总经理张羽晴接任了实地集团营销常务副总经理一职 。
不过 ， 刘森峰则在朋友圈为自己的离职传闻辟谣：“感谢各位领导、朋友的关心 ， 我目前还在职 。 ”
进入9月份 ， 有消息称 ， 刘森峰在实地集团运营会上发飙 ， 并当着众多高管的面说了两句话：1、实地集团副总裁、北一区区域总裁余洁引咎辞职；2、我不干了 。 说完 ， 刘森峰就摔门而出 。
对此 ， 刘森峰再次对外回应表示：“我没有说过这些话 ， 也没有摔门而出 。 ”他表示 ， 会议有全程录音可以佐证 。

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有业内人士猜测 ， 正是那次内部会议揭开了实地集团人事变动的序幕 ， 之后实地集团频繁出现中高层人事变动 。
在这段时间内 ， 实地集团副董事长兼联席总裁罗剑威、副总裁兼成渝区域总张炜、资金副总裁刘军、人力行政副总裁樊全文、投资副总裁杨司贵、人力行政中心总经理衷新伟、投资拓展中心总经理李百阳等十几名高管均被曝出已经离职或正式提出离职 。
与此同时 ， 实地集团引入张羽晴负责营销工作 ， 提拔王洪志接任已经离职的余洁 ， 还提升原财务总监李斌为集团执行总裁 。
值得注意的是 ， 刚升任执行总裁兼CFO的李斌 ， 很快就离开了地产板块；去年8月入职的张羽晴 ， 在任职几个月后也已离职
对于上述高管离职 ， 据《21世纪经济报道》援引一名了解实地集团的人士称 ， “大部分都是被炒的” 。 另一名曾与实地集团有过合作的乙方高管则指出 ， “（实地集团）变化是挺多的 ， 我们接触他们的总经理级别流动很大 ， 而且多数是业绩达不到就要离职 。 ”
风云地产界则发现 ， 负责实地集团的投资副总裁、资金副总裁以及区域负责人级别的高管 ， 很多都是刘森峰当年从江苏碧桂园带来的 。
在长达半年的高管离职风波中 ， 刘森峰一直是“主角” 。 经过多次离职传闻后 ， 在2020年的最后一天 ， 刘森峰离职的消息终于被坐实 ， 他将辞任实地集团副董事长兼总裁职务 。
02
负债高企 ， 首次IPO失败
实地集团是一家总部位于广州的中小房企 ， 实际控制人、董事长为“富力公子”张量 ， 即富力集团联席董事长张力之子 。
张量出生于1981年 ， 曾留学加拿大 ， 2003年回国创业 ， 目前为香港永久居民 。 张量和王健林之子王思聪、潘石屹之子潘瑞、王志才之子王烁被称为“新京城四少” 。
招股书显示 ， 张量通过Oriental Gian拥有实地集团100%权益（妻子龙茜拥有100%配偶权益） 。 除此之外 ， 张量还是多家香港上市公司的实际控制人 。
实地集团成立于2006年 ， 最早由张量和母亲廖东芬各持有80%、20%股权 ， 开发的第一个楼盘是广东中山璟湖城楼盘 。
但此后基本沉寂 ， 直到2013年后又连续开发贵州遵义蔷薇国际、江苏无锡玫瑰庄园、广州常春藤等项目 ， 逐渐加速 。分页标题#e#
2015年起 ， 实地集团大手笔出手拿地、全国扩张 ， 一度跻身房企百强 ， 并喊出千亿目标 。 但销售额却在2016年突破百亿、2017年突破两百亿后 ， 突然变得神秘 。
2017年之后 ， 实地集团不再公布销售业绩 ， 招股书中也没有披露具体销售额数据 。 据克尔瑞数据显示 ， 2017-2019年 ， 实地集团的销售额分别为201.1亿、158亿、119.6亿 ， 行业排名也从89名下滑至153名 。

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不过 ， 张量并没有放弃试图扩张自己的资本版图 。 2020年5月20日 ， 实地集团向港交所递交招股书 ， 农银国际担任独家保荐人 。
但此时实地集团的负债却已高企 。 招股书显示 ， 2017-2019年 ， 实地集团的未偿付借款余额分别为119.83亿元、117.71亿元、126.56亿元 ， 净负债率就分别达3809%、533%和225% ， 远高于行业平均水平 。
招股书还提到 ， 2020年实地的信托融资及其他非银行融资 ， 占了公司借款总额比例接近一半 。 这笔借款中 ， 利率均超10% ， 最高的达到24% ， 其次还有19.4%、17.5%等 ， 融资代价可谓相当高 。
值得注意的是 ， 实地的借款成本逐年升高 ， 2017-2019年分别为惊人的12.8亿、17.08亿、21.73亿元 ， 甚至超过三年销售毛利之和 。 财务成本压力 ， 也造成了实地集团2019年的净利率大幅下滑至10%以下 。
最终 ， 实地集团首次IPO以招股书失效告终 。 2020年11月20日 ， 实地集团招股书失效 ， 首次闯关失败 ， 截至目前也暂未再次递表 。
03
“互联网思维”房企多次遭遇高层换血
实际上 ， 实地集团与富力集团有着千丝万缕的关系 ， 由于早期法人为张力的胞兄张小林 ， 因此实地集团一直被视为富力系企业 。
实地集团早期与富力集团在业务上往来频繁 。 作为富力的重要合作承建商 ， 实地集团承接富力多个住宅小区和甲级写字楼建造和装修等工程 。
如今 ， 实地集团仍有8家公司与富力集团相关联 ， 且在实地集团前5大客户中占了两席 ， 贡献了实地收入中的4.2% ， 实际比例可能更大 。
实际上 ， 张量想效仿王思聪 ， 不去富力集团接班 ， 而是自己折腾地产、娱乐、投资等产业 。
身为“地产二代” ， 张量是一位科技发烧友 ， 一直想要用互联网的思维来做地产 ， 用智能化武装楼盘 ， 一度想把实地打造成“地产界的苹果公司” 。
因此 ， 实地集团近几年频繁引入明星职业经理人 。 其中 ， 最有名的就是2017年挖来前百度高管李明远出任实地集团总裁 ， 探索智慧小区模式 。
不过 ， 李明远重点负责的智能家居业务并未有亮眼表现 ， 反而引发了实地2017年的人事动荡 。 当时 ， 实地集团总经理级别以上的离职者已超过10人 。
在外界看来 ， 实地集团的人事变动与张量个人性格有一定关系 。
据《财经》报道 ， 2018年 ， 张量一度上调了实地地产内部销售目标 ， 剑指1200亿元 。 从百亿跨越到千亿 ， 这是短期内很难达成的目标 ， 实地地产至今距离千亿依然遥远 ， 但这可以部分解释 ， 实地地产高管频繁被劝退的动因 。
另外 ， 在广州曾经有实地项目因一次开盘销售业绩不佳 ， 包括广州城市总经理在内 ， 整个城市公司营销总级别以上的人被全部开除 。
2019年之后 ， 实地集团又先后引进了一批业内知名的房企高管 。 泰禾集团原CFO李斌、前助理总裁李朝阳、北京公司前副总经理燕百勇、中海原副总裁刘军等加盟实地集团 。
经过一系列的走马换将 ， 实地集团一转前两年规模下跌趋势 。 根据克而瑞数据显示 ， 2020年实地集团实现257.4亿规模 ， 排名刚好在100位 。 权益金额也高达238亿 ， 位列第82名 。
虽然业绩取得了些许成效 ， 但是首次冲击IPO失败 ， 让实地集团遭遇了些许打击 。 接下来便是大家看到的 ， 一份很长的高管离职名单 。
或许真的如实地集团所言 ， “这些人中大部分是被公司劝退 ， 仅有两人是因个人原因辞职的 。 ”
也许张量正在为第二次冲击IPO重新招兵买马 ， 随着刘森峰以及其他12名高管真的集体离职 ， 实地集团上市进程会如何？实地集团未来又将何去何从？欢迎留言
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