文 | 白羊
从数据上看 ， 楼市似乎又陷入了越调越涨的怪圈 。
中原地产数据显示 ， 自2021年1月至2月中旬 ， 各地房地产调控累计高达62次 。 其中 ， 1月份达42次 ， 2月份半个月达20次 。
然而在这种高频次调控下 ， 楼市反而更热了 ， 无论是上涨面还是上涨幅度 ， 都有扩大之势 。
据国家统计局公布的1月份70城房价数据显示 ， 2021年1月 ， 70大中城市中有53城新建商品住宅价格环比上涨 ， 去年12月为42城 ， 增加11城 。
若把数据再往前拉 ， 会发现自11月触底后 ， 一手住宅价格环比上涨的城市数量也出现明显的连续性增长 。

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1月份 ， 环比房价除了上涨面在扩大外 ， 涨幅也比上个月更猛了 。
数据显示 ， 1月各线城市商品住宅销售价格环比涨幅有所扩大 。 其中 ， 4个一线城市一手房和二手房住宅销售价格分别环比上涨0.6%、1.3% ， 涨幅比12月分别扩大0.3、0.7个百分点；31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.4% ， 涨幅比12月均扩大0.3个百分点；35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.2%和0.3% ， 涨幅比12月均扩大0.1个百分点 。
环比数据反映的是市场短期内的冷热变化 ， 而1月份楼市环比数据的全面走强 ， 也意味着楼市比去年底更热了 。
那么 ， 为什么会这样呢？这种局面又是否会持续呢？
其实 ， “越调越涨”的印象 ， 某种程度上是一种认知偏差 ， 犯了以点概面 。
首先 ， 调控措施虽然很密集 ， 但主要集中在一线及强二线城市 ， 如深圳、杭州等 ， 这些城市有的确实是越调越涨 ， 但这种级别的城市数量其实是很少的 ， 在70城中的占比也不大 。 即便是统计范围内70城 ， 也仅占661个市（直辖市4个、地级市283个、县级市374个）的10.6% 。
但现实中 ， 媒体密集的宣传也都是盯着这些热点城市的调控 ， 大家注意力自然而然也被聚焦到了调控上面来 ， 进而造成一种整体市场调控全面升级的误解 。
其次 ， 调控措施看似数量不少 ， 但除深圳等个别城市 ， 大多数措施的力道还是相对温柔的 。 所以 ， 调控措施看似不少 ， 比如中原地产数据显示 ， 2020年全国房地产调控政策的频次更是高达489次 ， 但市场感受的真实压力并没有想象的那么大 。
第二个问题 ， 这种翻暖的局面会持续么？大概率会
可观的现实大逻辑有两个：
一是 ， 于地方而言 ， 对土地财政的依赖、稳增长的压力是无法回避的现实 。
地方经济和收入是有多依赖房地产呢？下面两张图很能说明问题 。
先看土地财政 ， 自此轮调控以来 ， 土地收入占当年一般预算收入（不含土地收入）是一路走高 ， 到2020年占比更是高达46% ， 创14年来新高 。
当然 ， 2020年的高占比有分母下降的因素在里面（疫情导致一般预算收入下降） ， 但长期趋势的走高 ， 还是很能说明一定问题的 。

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另一方面 ， 虽然我们现在在强调内需、内循环 ， 但并不意味着就会让固定投资——这台长期以来拉动经济的大马力发动机降档 。
值得一提的是 ， 此轮大调控以来 ， 房地产开发投资在固投中的占比也是一路走高 。

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2020为了稳经济、稳增长 ， 国家发行了1万亿的特别国债、并增加赤字率 ， 代价就是政府攀升的杠杆率 。
那么 ， 2021年又该靠什么稳增长呢？
国内疫情较于国外虽说控制的很好 ， 但局势仍不明朗 ， 完全交给“无形之手”不现实 ， 但政府继续大规模发债也不现实 ， 意味着杠杆率会继续攀升 ， 进而降低政府抵挡未来风险的韧性 。
所以 ， 权衡来权衡去 ， 最后能挑大梁的还是只有房地产 ， 加杠杆的重任也将由政府转移给居民 。
于上面而言 ， 为保持楼市整体平衡 ， 板块轮动依然很有必要 。
过去几年 ， 我们一直在说 ， 楼市不再铁板一块、马太效应、板块分化严重 。 在市场逻辑下确实是这样的 ， 因为出于规避风险和逐利本性 ， 在大环境风险增大时 ， 只会进一步抱团基本面优质的城市楼市 。 这也是自2020年年中以来 ， 一线及强二线城市楼市炙手可热的原因 。
但在上面看来 ， 全国楼市是一盘棋 ， 任由这种分化、失衡持续下去 ， 后果恐将引发楼市系统性风险 ， 所以很有必要推动板块轮动 ， 做到雨露均沾 。分页标题#e#
自去年年中以来 ， 对大热的一线及强二线城市加大调控 ， 目的有二 ， 一是及时冷却防止虚热和放大泡沫；二是把“水”挤向其他板块 。
【房地产调控|楼市为何“越调越涨”？答案来了…】所以 ， 2020年那些比较冷的楼市板块和区域 ， 有可能在2021年否极泰来、咸鱼翻身 。

来源：(楼市参考)

【】网址：/a/2021/0223/kd735575.html

标题：房地产调控|楼市为何“越调越涨”？答案来了…