美好置业：破灭的美好幻想 | 红钻财经
原创 子乐 红钻财经
美好置业是房地产业务转型失败的典型 ， 公司基本面一塌糊涂 ， 负债累累 。 其股价出现的长期横盘、暴涨暴跌等现象具有明显的庄家控盘性质 。
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无征兆暴跌
在1月15日至2月4日的15个交易日里 ， 美好置业（000667.SZ）股价暴跌 ， 自3.8元一路跌至1.54元 ， 跌幅59.4% ， 公司市值最低下探至38亿元 。 后出现小幅反弹 ， 截止2月23日 ， 股价收于1.83元 。
美好置业暴跌前 ， 其股价曾在3.8元附近高位盘整达5个月之久 ， 当时私募界传言“该股已被庄家控盘 ， 欲于2021年春节前拉升至7元” ， 期间有不少私募基金及散户跟进建仓 。 没想到他们等来的不是庄家抬轿 ， 而是倾盆大雨般的砸盘 ， 2月15日午盘 ， 本来波动平稳的美好置业忽然出现数十万手卖单 ， 瞬间封住跌停板 ， 后有大买单翘板解封 ， 但尾盘再次跌停 ， 此后连续六个交易日跌停 ， 开板后依然阴跌不止 ， 最低探至1.54元 。
美好置业虽然早就公布了股份回购计划 ， 但直到股价跌至近期最低点后的次日 ， 即2月5日公司才出资1985万元实施回购 ， 时间点卡的死死的 ， 印证了之前该股被庄家控盘的说法 。
美好置业的第二大股东方时尚股价在同期也出现大幅下跌 ， 而两者业务并无关联 ， 东方时尚也未抛售美好置业股份 。 两者股价联动为何如此紧密 ， 背后有庄家操盘的可能性极大 。
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经营困境
作为老牌房企 ， 美好置业曾有过美好时光 。 2016年 ， 公司房地产业务收入创造历史最高 ， 达50.62亿元 ， 土地储备也创历史峰值 ， 达258.13万平米 。
但好景不长 。 由于房地产市场拿地价格高企 ， 加上地产领域金融监管政策逐渐趋严 ， 其业务受到影响 。 2014年开始 ， 美好置业从房地产领域向装配式建筑业务试水 ， 2017年又增加了向现代农业领域和产业新城领域转型 。
装配式建筑是美好置业押注的方向 ， 公司已成立13家装配式建筑业务PC工厂 ， 其中8家投产 。 装配板块人员 ， 也从2017年的329人猛增至2019年的2430人 。 期间 ， 装配公司收入从3.34亿元增至7.14亿元 ， 净利润亏损额从1352.84万元暴增至5.98亿元 。
涉农方面 ， 公司分别于2018年5月、7月、12月挥金百亿进军农业项目 ， 拟用3年时间圈下200万亩土地 ， 计划共投资100个亿 。截至2019年末 ， 累计土地流转8.5万亩 ， 改造虾稻田达8万亩 ， 实现小龙虾养殖面积3.5万亩 ， 水稻种植面积3.4万亩 。 目前 ， 美好置业有18个生产基地 ， 其中湖北洪湖下设13个生产基地 ， 湖北监利下设5个生产基地 ， “虾稻共作稻渔种养”产业规划已经具备规模 。
产业新镇业务主要围绕湖北洪湖新滩美好未来新城（一期）PPP项目（“洪湖新滩项目”）和武汉蔡甸索河未来田园小镇项目展开 。 洪湖新滩项目2019年实现投资7.5亿元 ， 累计投资10亿元 。
然而 ， 这种大手笔投资带来更多是“噱头”而不是实绩 ， 转型至今仍处于投入期 ， 且盈利规模始终未成气候 。 美好置业为转型花费的时间与精力不容小觑 ， 但这部分业务仍然未见起色 。 近三年来 ， 公司业绩也持续处于下行状态 ， 因房地产业务不断被淡化 ， 加上涉足从未接触过的领域 ， 导致公司造血能力一度下降 。
到处插花花不放 ， 残瓣颓废难觅春 。
寄予厚望的装配式建筑连续两年半呈现亏损状态 。 财报数据显示 ， 2018年到2020年上半年 ， 美好装配分别实现净利润-1.97亿元、-5.98亿元、-2.39亿元 。 装配式建筑目前产能释放情况并未披露 ， 去年上半年装配式建筑业务签约订单金额18.5亿元 ， 其中81.7%是内部项目所消化 。
投资百亿的农业板块 ， 因持续亏损被退租 。 1月29日 ， 美好置业现代农业共流转农业用地8.5万亩用于经营 ， 由于连续亏损 ， 已完成洪湖土地6.4万亩的退租工作 ， 报告期内 ， 将已投入的农田改造费用 ， 即长期待摊费用余额约1.5亿元一次性计入当年损益 ， 该损失属于非经常性损益 。
【新浪财经-自媒体综合|美好置业陷经营困境：转型至今仍处投入期 曾靠“卖子还债”】2020年上半年 ， 美好置业现代农业营收占比仅为1.89% ， 主营业务为农业养殖与销售的湖北美亿农业发展有限公司 ， 在上述期间内的净利润为-0.87亿元 。
专家指出 ， 美好置业的布局的确拖累了公司的整体发展 ， 多元化发展前期投入巨大 ， 而且投资回报周期漫长 ， 特别是在主业业绩增长缓慢、利润下滑时 ， 多元化可能会成为烧钱的产业 ， 会拖累公司整体的规模业绩和利润增长水平 。 美好置业转型失利 ， 最主要还是因为对跨界转型的行业不熟悉 ， 缺乏这方面的人才经验 ， 包括对国家在相关产业方面的政策支持也不是很熟悉 ， 对盈利增长模式还没有完全掌握到 。分页标题#e#
改革趋势之下 ， 美好置业在土地储备上逐步收缩 ， 2019年拿地金额11.33亿元 ， 当年签约金额67.38亿元 。 截至2020年上半年 ， 美好置业土储计容建面为146.78万平方米 ， 按照2019年58.15万平方米的销售面积估算 ， 仅够2.5年开发 。
2016年-2020年三季度 ， 美好置业投资现金流持续下降 ， 分别为-2759万元、-2.92亿元、-10.28亿元、-15.87亿元、-4.5亿元 。
2017年-2020年三季度 ， 公司营业收入分别为44.38亿元、25.2亿元、36.59亿元、21.85亿元 ， 净利润分别为6.64亿元、2.49亿元、0.67亿元、-1.43亿元 。
大手笔转型后 ， 盈利能力持续下滑、负债高企资金缺口大、融资渠道单一等问题让美好置业的发展显得不那么“美好” 。
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债务危机
地产不断收缩导致自身“造血”能力不足 ， 同时砸重金投入新业务的美好置业 ， 让市场有冒进和高负债的担忧 。 数据显示 ， 美好置业负债率由2018年的66.26%增至2019年的73.68% ， 2020年前三季度进一步增至76.65% 。
美好置业转型布局新领域所筹资金多是依靠向各大金融机构的融资 ， 其中以信托等高成本融资居多 ， 加上所涉项目投资回报期较长 ， 导致借款一度逾期 ， 甚至出现“卖子还债”的情况 。
去年上半年美好置业融资余额达78.1亿元 ， 期限在6个月至36个月 ， 其中来自信托机构的贷款成本最高 ， 达14.5% ， 其次是非银行类贷款 ， 融资成本为10.5%-15%之间 。
另外 ， 截至2020年11月7日 ， 美好置业累计对外担保余额66.49亿元 ， 其中对资产负债率超过70%的单位担保金额为61.29亿元 ， 达到公司最近一期经审计净资产的86.57% 。
美好置业的融资成本高于房企平均信托融资成本 。 根据明源地产研究院2月6日提供的数据 ， 近两周以来 ， 信托端对房企放款的综合成本集中在10%-12%之间 ， 与2020年持平 。
虽然多渠道出击 ， 仍难解美好置业的资金饥渴 。 一个不容回避的事实是 ， 公司融资余额以及融资成本均处于上行态势 。
财务费用高低对美好置业净利润的影响也较为明显 ， 2020年上半年 ， 公司财务费用同比增长364.34% ， 同期亏损9230万元 ， 去年三季度 ， 财务费用一度达到1.37亿元 ， 而净利润也亏损至1.43亿元 。
大手笔融资 ， 也让公司一时间从信托机构借款的项目处于延期兑付危机中 。 2019年2月 ， 美好置业旗下公司杭州美生向中建投信托借款3.5亿元 ， 期限一年 ， 美好置业为这笔融资提供保证担保 ， 这笔借款在逾期一个月后才完成兑付 。
债务承压下 ， 公司紧急出售三家子公司的全部股权 。 2020年12月31日 ， 美好置业接连发布了两份资产转让公告 ， 拟转让东莞市塘厦宝光100%股权、安徽东磁100%股权、合肥名流100%股权 ， 交易价格合计约为22.08亿元 。
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后记
美好置业是房地产业务转型失败的典型 ， 公司基本面一塌糊涂 ， 负债累累 。 其股价出现的长期横盘、暴涨暴跌等现象具有明显的庄家控盘性质 ， 散户的无序买卖不会使K线呈现这种特征 。 1月15日之前庄家拉升传言和之后的猛烈砸盘 ， 很有可能是庄家间意见不统一、争相抛售所致 。
公司1月19日发布业绩预告 ， 认为2020年全年扣非净利润亏损不低于4.3亿元 ， 这也是庄家决定提前放弃该股的原因之一 。
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责任编辑：梁斌 SF055

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