_原题是：旭辉3000亿“豪赌” ， 林中“山路十八弯”

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表面上风光 ， 内子里忧伤 。 旭辉控股集团（0884.HK）董事局主席林中口里不说 ， 其实就是这样 。
2017年 ， 人们提起林中 ， 想到的永远是舞台上光彩照人的形象 。 “高层收入过亿、中高层收入千万、中层洋房豪车、基层车房齐备” ， 他喊出了地产圈儿 ， 甚至整个职场圈儿 ， 最土豪的招聘口号 。

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什么“恒碧荣万” ， 遑论“互联网大厂” ， 比得过旭辉吗？这样的豪情 ， 只有碧桂园（2007.HK）的杨国强、融创中国（1918.HK）的孙宏斌、世茂集团（0813.HK）的许荣茂等大佬曾有过 。
不过口号越响 ， 压力越大 。 让旭辉的大船上突然登上数不清的亿万富翁 ， 如何才能避免沉船？就好像中国平安（601318.SH、02318.HK）董事长马明哲只会说“我只是个打工的”：先得想好怎么赚到钱 ， 再去规划如何分钱 。
至于林中 ， 说他不会赚钱肯定不对 。 在1994年就能断定“不捂盘、高周转、高去化”战略 ， 是做大“盘子”的不二法门 ， “高杠杆+高周转”运转近30年 ， 如今成为TOP20的房企 ， 怎么可能不会赚钱呢？
可是现在再去问他该怎么赚钱、赚更多的钱 ， 这就是个难题了 。 “高杠杆+高周转”的游戏玩不下去了 ， 攥在手里的筹码越来越少 ， 如何兑现40%的年复合增长率、3000亿元的规模 ， 以及百亿净利润的承诺？
起落都赚钱
谈到企业的经营理念 ， 小米集团（01810.HK）创始人雷军给各行业开了个坏头 。
“在风口上 ， 猪也能飞起来 。 ”看到小米的成功 ， 所有人都迫不及待地四处乱跑 。 总怕慢了一步 ， 没有赶上第一波风口 。 想想花高价招聘兽医、经理、饲养员的郁亮 ， 整天惦着跑去种田的杨国强 ， 以及已经全国到处盖医院的孙宏斌 ， 都是追风宝宝 。
何不换个思路：让猪自己飞起来 ， 岂不美哉？任尔东南西北风 ， 飞起来的总是我 。 这方面 ， 林中还是觉醒得早 。
2000年将总部设定在上海 ， 旭辉赶上中国城市化进程快速发展的时段 。 公开数据显示 ， 2002至2011年 ， 中国城镇化率以1.35%的复合增长率改进 ， 1.89亿人成为城镇人口 。
这么多城镇人口 ， 需要很多房子 。 为此 ， 林中开始放大杠杆力度 ， 2012年在头部房企融资成本维持8%水平时 ， 将旭辉融资成本提升至10%以上 ， 用这些钱买来的地块亦逐渐增加 。
当时 ， 林中重点关注一二线城市占比 。 官方数据显示 ， 2015年上半年旭辉新增土地储备252万平方米 ， 其中一二线城市占比分别达到36%与64% 。
同时 ， 林中定下“8611”的高周转计划——拿地后8个月开盘、首次开盘去化率60%、11个月实现资金快速回笼周转 。 还记得碧桂园的“456” ， 万科的“5986”吗？大家都是一个套路 。
“每块（投得）土地在8个月至一年内能预售 ， 一旦超过14个月就不会考虑 ， 纯利能做到12%至15% 。 ”谈到速度 ， 林中非常自信 。
林中如此“高举高打”的方略 ， 让旭辉迅速成长起来 ， 合同销售额从2012年的不到100亿元 ， 快速增长至2017年的1040亿元 ， 年复合增长率61.24% ， 如此成绩排进房企Top20没有任何问题 。

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那是地产行业的增量时代 ， 是所谓的“风口时代” ， 周转越快的企业成长越快 。 林中赶上了时运 ， 必然会飞起来的 。 不过在2018年 ， 一切有了改变 。
为降低行业潜在风险 ， “去杠杆”、“提升偿债能力”、“坚持房住不炒”成为楼市主旋律 。 “高杠杆+高周转”不再是万试万灵的解药 ， 市场进入逆周期 。
可是无论如何“逆” ， 影响都是“从低向高”传递 。 重仓三四线 ， 以及低级市场的房企压力日渐增长；强大的抗风险能力 ， 让火短期内烧不到一二线城市 。 在这座避风港里 ， 林中甚至没有听到太多的雷声 。
根据公开数据 ， 2020年典型房企在一二线城市拿地占比为50% ， 三四线城市以及低级市场分享剩下的50% 。 比较尴尬的是 ， 三四线城市招拍挂未成交地块记录为3515条 ， 同比增长52% 。
逆风时段 ， 大家为抢一二线城市资源杀红了眼 ， 可是林中根本不着急 ， 毕竟这里一直是他的主场 。 “大城的风景 ， 在小镇看不到的 。 ”这一点 ， 林中的认知比别人更深刻 。分页标题#e#
找什么风口？自己飞得起来比什么都强 。
左右为难
飞起来固然好 ， 至少不用为眼前的形势发愁 ， 可是下一步该怎么走还是要林中自己盘算 ， 毕竟让旭辉在半空中飘着 ， 总不是最好的结果 。
2020年中期 ， 即使面对所有“高杠杆+高周转”房企闻风丧胆的“三条红线” ， 旭辉的表现也足够理想 ， 仅以74%的结果 ， 踩中“剔除预收款资产负债率”的一条红线（净负债率63.2% ， 现金短债比2.4） 。
让旭辉抹平这点瑕疵 ， 根本不算什么难事 。 加速部分项目交付 ， 落实回款后就补上了这点缺口 。 林中是个保守的人 ， 正常推进的项目 ， 都要求尽快完成回款 。 公司财报显示 ， 2019年旭辉的回款率维持在92% ， 到2020年上半年回款率更是达到95% 。
“新政出台对旭辉影响较小 。 ”从林中的表态可以看出 ， 现在的旭辉根本不差钱 。 趁着有钱的时候 ， 多做一些力所能及的事情 ， 不过林中不一定敢这么想 。
如果继续加码一二线城市 ， 需要考虑成本压力 ， 毕竟准备到此避险的房企远非旭辉一家 。 中指研究院数据显示 ， 在巨大的竞争压力驱使下 ， 2020年旭辉平均拿地成本已从2019年的4898元/平方米提升至7612元/平方米 ， 增幅达到56.5% ， 2021年成本压力只会更大 。
买地之外 ， 土储转化同样压力不小 。 结合近些年财报数据 ， 旭辉的可售货值正在不断下滑：2018年中期还有6500亿元的资源 ， 到2019年已经下降至2050亿元 。 虽然2020年中期“补仓”至2800亿元 ， 但恐怕也是难匹配未来增长的规模 。

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林中有钱不假 ， 可是要花的钱还有很多 。 他是“买100块地 ， 看10000块地”的精明人 ， 当然知道此刻狂飙突进 ， 风险实在太高 。
可是就这么退下来 ， 枉顾大好的领先优势 ， 那些冲着旭辉“最土豪广告”而来的中高层肯定不同意 ， 那些看中旭辉“第二个五年计划”义无反顾跟投的资本势力肯定也不同意 。
早在2017年 ， 林中就喊出了到2021年实现“百亿利润、三千亿规模、千亿市值”的发展计划 。 以当时不到50亿元的净利润与刚破千亿的规模 ， 林中的目标是要“再造旭辉” 。
站在这样的高台上急流勇退 ， 置尊严于何地？如此情势之下 ， 林中哪有条件谈“退”？综合净利润与合同销售额两项数据 ， 旭辉2017-2019年的复合增速分别为15.47%与30.47% 。 延续当前复合增长率 ， 2021年旭辉还是有可能摸到实现合同销售额突破3000亿元 ， 但净利润能否破百 ， 还得狠下功夫提升旭辉日渐下滑的盈利能力 。

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况且从增速上看 ， 这些年旭辉的增速不断减缓 。 能够达到15.47%与30.47% ， 还要感谢2017-2019年旭辉的快速成长 。 2021年当疫情的影响 ， 叠加不断增加的监管压力 ， 林中能再挤出一个千亿级的旭辉吗？
要进 ， 风险颇高；想退 ， 没有余地 ， 这就是现在的旭辉 。
【一点财经|旭辉3000亿“豪赌” 林中“山路十八弯”】不能退
好在对旭辉而言 ， 当前的形势还算宽松 。
对公司所在的竞争环境 ， 在2020年8月举行的博鳌·21实际房地产论坛年会上 ， 林中有过非常明确的表述：
“因为大家速度差不多 ， 有些距离要花很长时间（才能赶超） 。 如果增速都一样 ， 距离就是永恒的 。 ”在林中看来 ， 或许现在旭辉不够快 ， 可是竞争对手妄图超越 ， 并不是件容易的事 。
某种意义上 ， 他的观点不无道理 。 在新冠疫情与监管部门调控因城施策的共同作用下 ， 2020年全国房地产开发投资增速从9.9%下降至7.0% 。 为火烫的地产行业降温 ， 已经成为必然趋势 。 整个行业已经告别高速增长的黄金时代 ， 对所有房企而言都是如此 。
既然冒险已经得不到回报 ， 甚至可能赔上老命 ， 大家都会多几分小心；既然活下去最重要 ， 就不要太激进 ， 做好存量市场展开持久战准备才是正途 。
“那些要成为黑马的企业 ， 难度和挑战一定比上一个20年更大 。 ”林中表示 。
年初 ， 林中的布局确实力求稳健 。 在2019年业绩沟通会上 ， 他明确表示压缩回款与销售在公司内部考核比重 ， 将利润权重提升至70% ， 补齐“第二个五年计划”中缺失的关键板块 。
一直以来 ， “高杠杆+高周转”都被视为旭辉得以快速成长的关键因素 。 成为规模2310亿元的头部房企 ， 正是林中“用利润换规模”的结果 。 如今规模已成 ， 手里还持有众多增值潜力颇高的土地资源 ， 是时候换个思路寻求发展了 。分页标题#e#
“求稳”的思路很符合林中的性格 ， 可根据克尔瑞的统计数据 ， 截至2020年末全口径千亿房企数量 ， 从2019年的9家快速增长至43家；TOP100房企业绩增速在第三季度突破25% ， 就在林中决定“求稳”的时候增速达到30.7%的高位 。
成规模的竞争对手越来越多 ， 举措越来越激进 ， 速度越来越快 。 没有谁还敢肯定 ， 旭辉继续“求稳”不会被对手超越 。
好在林中还算敏感 ， 感觉风向不对 ， 迅速回到老路上：以50603元/平方米的“地王价”在厦门斩获土地；继续增加土储 ， 到2020年中期达到5270万平方米历史高位 。 又是高价拿地 ， 又是加强储备 ， 一切又回到了曾经的模样 。

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或许对旭辉而言 ， 所谓的“求稳” ， 就是以最快的速度继续奔跑 ， 仅此而已 。
结语
目前为止 ， 地产行业起起落落已有多年 。 行情三起三落 ， 格局不断调整 ， 唯一不变的 ， 或许只有改变 。 对房企而言 ， 它们能做的选择并不多：规模小的 ， 押上身家性命 ， 孤注一掷赌一把；成规模的 ， 把全部的积累放到赌桌上 ， 能赌几把就赌几把 。
如此看来 ， 哪有什么岁月静好？在地产圈所有人只能向前 ， 没得选择 。 至于林中需要面对的两条路 ， 结果已经注定了——向前冲或许还有活下去的机会 ， 求退只能被淘汰 。
责任编辑：邓健

来源：(未知)

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