2021年对全国绝大多数三四线城市来说 ， 没有什么机会 。
但请注意 ， 我说的是2021年没机会 ， 不代表后面几年都没机会 。
我认为三四线城市后面还是会有轮动的机会到来 。
包括我昨天文章中没有点名的弱二线城市 ， 后面都有机会 ， 只是时间不是在2021年 。
我觉得东部的三四线和中西部三四线 ， 还是有本质的差别 。
这主要是源于他们实体经济上有太大的差距 ， 购买力完全不在一个水平上 ， 所以不可同日而语 。
今天第一篇 ， 我先从宏观的角度跟大家说一下为什么三四线城市的房价今年难涨 ， 具体到城市的微观分析我后面两篇再写 。
大家务必跟着我的思路来看这个文章 ， 我们开始了~

文章插图

周期未轮动到三四线城市
上一轮牛市的时间轴是2015年深圳最先开始启动 ， 接着是东莞广州上海 ， 2020年很像2015 。
当然这一次广州比上一轮启动时间要早些 ， 历史是相似的 ， 但不会完全相同 。
2016年一二线城市普涨 ， 2017年二线城市在调控中继续上涨 ， 一线率先调整 。
2018年二线也陆续进入调整期 ， 三四线开始普涨 ， 2019年继续上冲 ， 有的启动晚 ， 西部城市到2020年还没涨完 。
而深圳再次作为领头羊 ， 在2020年又开始了新一轮上涨 。
从2015-2020年 ， 中间5年一个周期 。
而2021年很像2016年 ， 新一轮周期全面启动 。
三四线城市在这个周期中 ， 都是上涨最晚 ， 也是调整最晚的 。
2019年的时候 ， 很多三四线城市的粉丝经常跟我说我们这里的房价怎么还在涨啊 ， 他们心急如焚问我要不要追高 。
我说别急 ， 很快就涨完了 ， 后面一定会调整的 ， 现在你应该能看到了 。
那在新一轮周期中 ， 如果从2018年算起 ， 到2021年 ， 很多三四线城市目前都还处在调整期 ， 当然个别城市节奏也有不同 。
而且至少还有2年的调整期 ， 所以那些经济弱 ， 供给量多的三四线城市 ， 请静待楼市调整 ， 这个反弹期还要等很久才能到来 。
特别是山东的一些三四线城市 ， 我2018年去做过调研 ， 你可以在公众号内搜索回看那篇文章 。

文章插图

(截图自樱桃大房子青岛调研推文）
当时市场还算火爆 ， 我就说了两个点 ， 第一 ， 青岛一定会调整. 第二 ， 城市肯定会分化 。
你们可以看看过去两年青岛和济南跌成什么样了 。
今年青岛和济南要见底反弹了 ， 山东的三四线却要开始进入深度调整期了 。
2021上涨开始轮动到热点二线城市 ， 我前天分析过今年哪些二线城市有比较大的机会 。
其余的二线城市估计要到2022年 。
三四线城市会更晚一些 ， 中西部的可能要到2023年 。
当然东部的三四线城市不一样 ， 他们的市场灵敏度高 ， 有些今年可能就会涨 。
为什么每次都是一线城市最先涨呢？
因为一线城市的房产价值最大 ， 所以热钱肯定是先去一线城市布局的 。
只有等一线大涨完一波 ， 跟二线城市的价格差拉大了 ， 这个时候二线的房价凸显出洼地价值 ， 才会轮动到二线城市 。
等二线城市房价大涨一波后 ， 跟三四线房价价差拉大 ， 好的三四线房价也会有上涨的空间 。
现在二线城市都还没涨完呢 ， 哪里轮得到三四线城市涨 。
虽然我们总说三四线城市人口流出 ， 长期来看 ， 房价上涨幅度肯定是不如一二线城市 ， 这个已经是共识 ， 没错 。
但也不能一概而论 ， 就闭着眼睛说三四线完全没价值了 ， 其实有的三四线城市经济产业还不错 ， 购买力并不差 ， 本地人口多 ， 下面的乡镇县也会有人来地级市买 ， 本身也要改善 ， 未来还是有很多购房需求 。
你们要知道 ， 现在农民工的工资每年都是在上涨的 ， 如果你不进城去买房 ， 在农村待着你都娶不到老婆 。
以后我跟你们说 ， 进城务工的蓝领工人工资会比白领工资还要高很多 ， 这是长期趋势 ， 他们在三四线城市也是有购买力的 。
否则深耕三四线城市的碧桂园怎么做到全宇宙第一大开发商的 ， 而且杨老板现在还坚定看好三四线呢 。
所以三四线城市也分强弱 ， 要区别看待 。
我再以山东为例 ， 有些三四线城市 ， 烟台 ， 总的GDP排第三 ， 仅次于青岛和济南 ， 常住人口也有714万 ， 人均GDP排第四 ， 各项数据都非常不错 。分页标题#e#

文章插图

所以房价也仅次于青岛和济南 ， 占据老三的位置 。

文章插图

还有临沂常住人口有1067万 ， 山东排第一 ， 这么多人的城市 ， 购房需求不可能少的 。
只是人均相对弱了些 ， 临沂人均GDP排到13位去了 ， 会影响房价涨幅 。
潍坊别看现在房价排在倒数第二 ， 是因为短期的供给量太大了！我今天在贝壳查了下新盘供给量吓一跳 ， 5个区的新盘就有231个 ， 所以短期去库存压力很大 ， 房价怎么涨？
但他的GDP排第四 ， 人口排第三 ， 产业还可以 ， 后劲不错的 。
而那些比较弱的三四线 ， 比如我的老家湘潭 ， 挨着长沙相对在湖南还算好的 ， 但购买力实在太弱了 ， 主要是没有什么支柱产业 。
前几年靠棚改大涨了一波 ， 棚改结束就歇菜了 ， 老粉丝应该也知道我去湘潭做过几天调研 ， 脚都磨破了 ， 看到各种经济怪象 。
我今天又看了下 ， 3个区县的在售新盘其实也不算多 ， 加起来才50个 ， 但主要是需求透支完了 ， 跟我前年去调研的时候比 ， 房价也跌了 ， 那时候看房价高的新盘都是七千多 ， 现在大多在五六千 。
所以哪怕是这一轮轮动到三四线城市 ， 也会是强弱分明 。
强的三四线会有不错的涨幅 ， 弱的三四线很可能涨的少 。 但三四线的学区房也是硬通货 ， 最值得买的产品 。
毕竟这一轮上涨不是普涨 ， 二线城市都只有核心区上涨 ， 郊区也不会涨多少 。
二线郊区都不涨 ， 你弱的三四线还能涨多少啊？
以长株潭为例 ， 原来长沙涨了后 ， 很多人喜欢去隔壁低洼的湘潭株洲买 ， 但如果长沙郊区都不涨 ， 你还去隔壁买干嘛 ， 完全没有价格差啊 。
当然了 ， 湘潭本地人还是要买房的 ， 就靠本地那购买力支撑了 。

文章插图

银行的信贷现在重点投放在一二线 。
我说过 ， 这一轮热钱首先集中攻克的除了供不应求 ， 就是最会利用杠杆的城市 。
但利用杠杆 ， 首先必须是银行要配合 ， 要肯放贷 ， 愿意放贷 ， 乐于放贷 ， 如果一个城市的金融不活跃 ， 你做消费贷 ， 抵押贷都很难做 ， 那杠杆自然就很难撬动起来 。
其次是资金要便宜 ， 如果利率太高 ， 那贷款成本过高 ， 买房的投资回报率就低了 。
我们来看一下 ， 一二三四线城市的资金成本有多大的差别 。

文章插图

第一档 ， 房价最高的那几个城市 ， 上海、深圳、厦门、杭州首套利率在5%以下 ， 上海金融最发达 ， 利率也最低 。
第二档 ， 北京 ， 大部分省会城市 ， 和沿海三四线城市利率在5-6%之间 。 但现在已经没有6以上的城市了 。
你会发现 ， 金融越发达的城市 ， 这一轮楼市越是行情好 。
一线城市的贷款成本是最低的 ， 二线城市次之 ， 三四线城市的贷款成本往往最高 。
银行最喜欢一线城市的房子 ， 除了市场竞争充分 ， 金融机构多 ， 最根本原因还是金融机构考虑到风险系数低 ， 看好一线城市的房子 ， 把一线城市房子看成是硬通货 。
相反 ， 利率越高的地方 ， 在银行看来 ， 风险系数也越高 。
本质上 ， 利率较基准的上浮水平是房贷的风险补偿 ， 主体是信用风险, 这个逻辑你一定要懂 。
大家都知道房地产长期的决定性基础是人口和经济发展水平 。
一二线城市有人口流入 ， 经济基础牢固 ， 而三四线城市基本上处于人口流失的状态 ， 产业单一 ， 经济基础薄弱 。
现在银行贷款都是以房子作为抵押 ， 办理同样的业务 ， 在一二线的房贷 ， 只要能升值 ， 就没有风险 ， 银行也有动力把更多的贷款额度投放到一二线城市里 。
但如果预期未来三四线城市房产价值是下滑的 ， 那贷款的风险就会上升 。
所以作为风险补偿 ， 三四线城市的利率水平高于大城市也不足为怪 。 同时 ， 分配给三四线城市的贷款额度也会减少 ， 造成利率上浮 。
在房贷的利率上 ， 银行对一二三四线都是如此嫌贫爱富 ， 所以你可以很清楚的看到 ， 在一二三四线城市的贷款成本明显不一样 。
去年受疫情影响 ， 银行大放水 ， 一线城市的经营贷利率最低可以做到3.85% ， 都快接近公积金的利率了 。分页标题#e#
很多人为了降低利息成本 ， 直接把房贷换成经营贷 ， 或者通过经营贷来加杠杆投资买房 。
今年经济回暖 ， 经营贷的利率有所上调 ， 但是相比前几年的利息 ， 依然处于历史低位 ， 很多银行也鼓励客户做经营贷 。
去年深圳、杭州特别流行做经营贷 ， 今年二线城市也会流行起来 。
我听合肥的人说 ， 购房者去售楼处看房 ， 现场就会有人直接给你推销做经营贷 ， 注册一个工商个体户就能贷款了 。
难怪合肥的新盘要求全款优先呢 ， 资金来源都不是问题 。
除了经营贷 ， 还有各种眼花缭乱的消费贷、信用贷 ， 一个银行二三十万的额度完全不是问题 ， 多办两个银行 ， 自己再凑点钱 ， 在二线城市买房就轻而易举了 。
这种经营贷、消费贷现在还没有浸透到三四线城市去 ， 所以楼市也很难被撬动起来 。
当一二线城市都学会利用金融杠杆买房时 ， 楼市不涨都难啊 。
就是不知道这种信用贷消费贷什么时候会在三四线流行起来 。
要知道 ， 一个城市的房价 ， 除了供需基本面外 ， 资金是决定房价涨跌至关重要的因素 。
水多了 ， 就能推动房价上涨 ， 水少了 ， 房价就涨不动 。
这一轮房价分化明显 ， 冷热不均 ， 就是因为资金炒作的不均衡导致 。
投资热钱喜欢追逐那些有上涨预期的片区 ， 而完全抛弃冷门片区 。
你会看到一个奇怪的现象 ， 越来越多人买房不是纯粹为了自住 ， 而是为了保值升值 。
越来越多人开始懂得 ， 人类的历史 ， 就是一部通货膨胀的历史 。
为了尽量让自己的钱不贬值 ， 大家都要学着做投资 。
好了 ， 又写了三千多字 ， 其实这篇文章不仅仅是讲三四线 ， 而是整个房价的逻辑 ， 先到这吧 。 我知道有些人不一定完全理解 ， 没事 ， 你耐心读 ， 读多了结合你的情况 ， 你总会理解有收获 。
【一线城市|2021年房价预测：三四线城市（上）】对了 ， 看完别关 ， 点个“在看”再走 。

来源：(樱桃小房子)

【】网址：/a/2021/0225/kd740657.html

标题：一线城市|2021年房价预测：三四线城市（上）