_原题是：贝壳找房多个城市上涨中介费 ， 居心何在？
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前情提要：贝壳多地中介费涨至3%
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这几年 ， 链家的高层一直是北京住建部门和消保委约谈的常客 。
在2017年房价窜至顶点的前夕 ， 北京市的管理部门又集中约谈了链家、我爱我家、麦田等几家中介老大 ， 核心的谈话内容只有两个：降低中介费、把信息系统开放给监管部门 。
最后 ， 这两个要求都不了了之 ， 北京链家在北京的中介费至今还是2.7% 。 但是 ， 也很难说 ， 如果不是这次约谈 ， 链家会不会涨到3% 。
因为 ， 转过眼来的第二年 ， 链家在上海就上调了中介费 ， 由原来的总共2% ， 提高到3% ， 其中买家承担2% ， 卖家承担1% 。
但是 ， 有过买房经验的人都知道 ， 二手房交易过程中出现的所有税费（包括中介费） ， 不管法律上应该由谁支付 ， 现实中一概是由买方承担的 。 所以 ， 在上海通过链家买房的人 ， 绝大多数都“自然而然”地付了总体3%的中介费 。
之后 ， 深圳、广州、成都 ， 直到最近的重庆 ， 链家都选择在合适的时机 ， 逐个把中介费上调到了3% 。
重庆这次的不同在于 ， 之前的城市是仅在链家渠道内上调中介费 ， 而重庆是贝壳旗下全线上调 ， 包括链家、德佑、中环、恩居、21世纪不动产 。
恩居是重庆本土品牌中的老二 ， 有400家左右门店 。 链家在重庆大概有100家门店 ， 德佑有将近100家 。 中环在重庆大约有70家店 。
21世纪不动产从58阵营反水投靠贝壳之后 ， 开始加速扩张规模 ， 并在2019年成立了重庆区域公司 ， 提出2020年开业300家门店的目标 。 但实际开业量估计没那么多 ， 应该有100多家 。
这几家贝壳系的品牌在重庆的门店总量约在700-900家的区间 。
很多人说 ， 贝壳涨了中介费 ， 买房可以跳单到别家啊 。
贝壳在重庆有个死对头：到家了 。 两家一度打得不可开交 。 之前“到家了”的中介费（有几大项）基本和链家持平 ， 买房人没有跳单的动力 。
现在应该会有一部分人跳单 ， 但到家了的门店数量大概在400家左右 ， 规模只有贝壳的1/2 。
另外 ， 房产是围绕某个具体小区和商圈的区域竞争 ， 在贝壳系高密度布局社区的范围内 ， 买房者不一定能找到合适的中介和房源去跳单 。 如果卖家认定了贝壳 ， 操作起来就更难——而买方的原则是总价第一、省事第二 。
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中介费应该收多少？收多少才能覆盖客户流失掉的损失？并保证公司业绩增长和员工收入增长？
每次调价前 ， 贝壳是经过严格的数据测算的——这就是贝壳多年布局大数据的成果 。
如果你是一家大中型中介 ， 就不要想着从它们嘴里吃到漏掉的东西 ， 必须正面刚 。 如果你是一个小品牌 ， 贴身捡漏也不失为一种策略 。 一定要记住 ， 包括链家在内的贝壳系是很聪明的对手 ， 他不会主动犯错误 。
贝壳这次调价的时机也很巧 。
根据统计局的官方数据 ， 1月份 ， 重庆新房环比上涨0.5% ， 同比上涨4.9% 。 二手房环比上涨0.3% ， 同比去年基本持平 。
但贝壳的内部数据比统计局要“快一步” 。 在贝壳系统内监测到 ， 2月份重庆二手房调涨价格的房源数量占比已逼近50% 。
有一半业主都在看涨 ， 这个体量比例 ， 再加上中介的“信息不对称”暗示 ， 已经足够影响市场预期 。 对于买房者来说 ， 一套150万的房子 ， 中介费多了1.5万 ， 涨价500元/平米 ， 总价会多5万以上 ， 你会选择快点入市 ， 还是拉长周期去冒风险跳单？（备注：重庆主城区二手房均价约12000-15000元/平米 。 ）
强大的贝壳数据系统 ， 一度成为业内和业主、买房人判断市场冷暖的“风向标” 。 这也正是北京、深圳约谈贝壳 ， 让后者隐藏历史成交价格的原因 。
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2018年 ， 链家在上海上调中介费 。 也是这一年 ， 贝壳正式成立 。 一向低调 ， 一年只参加四次商务饭局的左晖 ， 开始不断出现在公众视野内 。
左晖十数次演讲中高频出现了几个核心词：
存量时代、脱贫、经纪人的尊严、正循环 。
这几个词 ， 大房深度解读一下：
马上要进入存量时代了 ， 二手房会超过新房占据主流 ， 未来五年内经纪人的数量会翻倍 ， 这是时代的红利 ， 贝壳既要抓住成交量的红利 ， 又要抓住经纪人规模增长的红利 ， 在两端都做大 。
所以 ， 一向对资本市场不感冒的左晖 ， 一反常态 ， 在两年多时间内就把贝壳推上市了 。 因为：资本是缩短时间的最好渠道 。分页标题#e#
融到钱之后 ， 贝壳大规模扩张 ， 不仅在二手房 ， 新房也同步出击 ， 并布局家装、海外地产 。 甚至 ， 通过入股的形式快速拿下一些二三线城市的本土龙头中介 。
另一个动作：贝壳不断提高经纪人的待遇 ， 提高招聘成本 ， 让竞争对手难以跟上 。 在北京 ， 10年前的情况是：链家是黄埔军校 ， 一些从链家出来的经纪人 ， 去其它中介当店长 。 而这几年 ， 北京链家的经纪人里面有大量从我爱我家、麦田跳过来的黄金经纪人 。
线上平台、经纪人待遇、门店数量 ， 这三个主要方面都是需要砸钱的 ， 贝壳和链家同时砸钱 。 第一下就在北京把思源、中原、Q房砸死了 。
从官方说辞来看 ， 贝壳提出：对经纪人好 。 只有提高经纪人的收入 ， 才能让他们长期留在行业内 ， 并形成积累 。
这个方向是对的 。
左晖说 ， “这个行业如果想有一些高素养的人去服务的话 ， 大概需要经纪人收入是城市人均收入的1.2倍 。 ”
所以 ， 在贝壳融资成功和上市前后 ， 链家（贝壳亲儿子）、德佑（贝壳大侄子）在各个城市提高了经纪人工资 。
有些城市 ， 链家人的收入已经是当地人均收入的2-3倍 。

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与此同时 ， 贝壳在宣传风格上全面向互联网大厂对标 ， 赞助“奇葩说”、“乐队的夏天”、“脱口秀”、“东京奥运会”等大型娱乐节目和赛事 ， 投入千万甚至亿级的市场广告费用 ， 具体费用在多少 ， 我们不妨看看贝壳找房CMO宋琦此前在接受媒体采访谈到的数额 。

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贝壳找房CMO接受采访谈赞助费用
贝壳还在搞新房佣金垫付等垫资动作 ， 以拉拢代理商 。 2019年贝壳付给代理商、经纪人的佣金成本增加到347亿元 ， 同比增加了60%
花钱的地方多了 ， 自然需要更多收入来覆盖 ， 涨价的冲动会越来越强 。
实际上 ， 除了中介费涨价 ， 贝壳系统内针对经纪人和门店的收费项目也越来越多 ， 困在贝壳系统内的经纪人 ， 在“百万门店”、金牌经纪人的财富示范效应下 ， 根本就停不下来 。
但对于被困在中介费上涨门外的买房人 ， 他们只有一个简单的问题：
你的服务值这么多钱吗？
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