春节假期 ， 深圳就给楼市放了一波大招 ， 发布了全市3595个住宅小区的二手房成交参考价格 。
这份名单刚一亮相 ， 就引发了深圳楼市的轩然大波 ， 原因是官方所发布的参考价跟实际成交价出入显然有点大 ， 尤其是福田香蜜湖、南山后海、宝安宝中这些片区的热点二手房 ， 指导价普遍较低 。
目前 ， 已经有多个银行已经根据二手房参考价执行贷款发放 ， 如果后期其他银行跟进 ， 绝对会让深圳楼市短期成交量陷入低谷 ， 部分成交价格应该会随之降低一些 。
政府严厉的调控让人们看到了决心 ， 是一定要将深圳二手房嚣张的势头给压制下来 。
而作为被深圳楼市影响深刻的东莞 ， 去年房价也突破2.3万 ， 涨幅更是高达47.11% ， 超越深圳位于全国第一的位置 。

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并且今年东莞楼市火热行情并没有停止的步伐 。
1月下旬至2月初 ， 东莞出让了三宗宅地 ， 基本上是逢地必抢 ， 一地难求 ， 凤岗宗地2.4万/平 ， 松山湖2.58万/平 ， 东莞麻涌南洲村地块吸引了近70家房企疯抢.....
1月东莞全市新房劲销约7500套 ， 网签均价上涨了14.50% ， 10多个新盘或加推或新开 ， 秒光项目依然不在少数 。
如果2021年楼市还将继续如此火热行情 ， 不排除东莞楼市政策会再次加码 ， 要保持相对谨慎的态度 。
01
松山湖、南城房价阶段性高点了 ， 贝壳下架6万+房源是信号
去年 ， 东莞楼市上涨最猛的两个片区 ， 毫无疑问就是松山湖和南城 。
以松山湖为例 ， 据某自媒体发布的2020年松山湖房价涨幅榜单中 ， 万科虹溪诺雅、光大锦绣山河1-5期、万科金域松湖1-2期、保利红珊瑚、星城翠珑湾1-2期、长城世家、紫檀山等楼盘的涨幅 ， 基本都在50%以上 ， 最高甚至超过70%涨幅 。

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图源东莞乐居
但就轮涨价来看 ， 多数楼盘涨价超过每平2万元 ， 万科虹吸诺雅涨了27922元/平 ， 远超东莞其他镇街 。
并且经历这一轮房价飙涨后 ， 包括万科虹溪诺雅、长城世家、光大锦绣山河五期、嘉宏松湖里的鱼等楼盘 ， 最高成交价都已经突破6万了 。

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数据来源：贝壳网
例如 ， 去年12月万科虹溪诺雅成交一套49平1房单位 ， 属于松山湖的小户型稀缺单位 ， 以358万元总价成交 ， 单价达到了72529元/平 ， 让松山湖核心二手房价格继续创新高 。
但就在松山湖房价攀上6万＋时刻 ， 贝壳网却把松山湖“6字头”房源皆下架了 。
据郭哥在贝壳平台上查阅 ， 如今贝壳网已经没有单价6万＋的房源 ， 最贵的一套房源就是长城世家 ， 130平3房 ， 总价785万 ， 单价59988元/平 ， 确实没有超过6万门槛 。

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而据中房报报道 ， 其咨询了贝壳平台多位中介人士 ， 皆证实了此番动作 ， 其中松山湖内某门店同事反馈 ， 该现象并非近日出现 ， 相应的高价房源下架去年便有动作 。
同时 ， 针对单价6万+房源是否还能上架 ， 对方则表示可以上架 ， 但不提供外网展示 ， 即客户看不到 ， 内部员工可以查看 。
这样看 ， 6万已是松山湖的合理线 ， 超过6万会被认为是虚高了 ， 这对于已经松山湖的房价来说 ， 可能会起到抑制作用 。
实际上 ， 对于虚高二手房 ， 去年东莞725新政时就提到 ， 对发布虚假房源、挂牌价明显高于近期真实成交价或周边同类楼盘均价的房源 ， 全部下架处理 。
而贝壳只是响应政策而已 。
关键是 ， 东莞会不会跟进深圳建立二手房参考价 ， 这个对于抑制松山湖、南城等爆炒区域 ， 会直接起到立竿见影的效果 。

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深圳二手房挂盘价价和参考价对比
但目前来看 ， 出台这个政策的概率可能比较小 。
因为深圳楼市是更高级的市场 ， 全民基本已经形成共识 ， 房价在去年715调控后 ， 经历短暂的休息期 ， 房价还是再次上涨 。
如果不出手强有力的调控 ， 恐怕房价很难降下来 。

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而东莞去年经历725调控后 ， 二手房成交量 ， 一直徘徊在较低水平 ， 再次打压成交恐怕要跌到谷底 。
目前来看 ， 二手房上涨已经接近尾声 ， 想要再次大涨 ， 其实还是有点难度 。
02
东莞政府调控转变思路 ， 终于在供应端发力了
当然 ， 想要东莞房价平稳最关键的手段 ， 还是要增加供应 ， 这才是根本之道 。
东莞和深圳的房价大涨 ， 究其深层次原因还是供需不平衡 ， 而每次调控 ， 大多只是控制需求端 ， 并没有从供应端解决问题 。
而政府层面已经越来越深刻认识到这个问题 ， 去年深圳住建局就明确表示 ， 在“十四五”期间 ， 住宅用地占建设用地比例提高到25% ， 甚至前两三年提高到30% 。
此前深圳二次房改方案也提出 ， 从2018年到2035年 ， 一共要提供170万套住宅 ， 平均每年10万套 。
很明显 ， 政府已经从约束需求侧的政策取向 ， 转向从供给侧解决问题的明确信号 。
而东莞其实也在供给侧加大力度 ， 去年东莞出台的“725新政”中 ， 也特别强调加大住宅用地供应力度 ， 来缓解住房供需矛盾 。

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非常明显的现象是 ， 东莞今年明显在大规模出让土地 ， 来增加市场供应 。
例如 ， 2017年成交20宗商住地 ， 187亿；
2018年成交26宗商住地 ， 245亿元；
2019年东莞成交商住地30宗 ， 成交金额约373亿；
土拍成绩是成交42宗 ， 成交金额约621亿 ， 同比增长约40% 。

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从2017年到2020年 ， 东莞四年的商住地是在逐步增加 ， 预计明年也会保持高位 。
除此之外 ， 东莞和深圳一样 ， 也在制定雄心勃勃的计划 ， 在十四五期间要筹建住房50万套 ， 其中新开工商品住房35万套 ， 筹集建设公共住房15万套 。
【深圳|深圳新政出台后，该转战东莞吗？】供应目标方面 ， “十四五”期间 ， 东莞计划供应城镇住房40万套 ， 其中批准预售商品住房30万套 ， 配租配售公共住房10万套 。
大致可以归纳为 ， 每年开建7万套 ， 计划供应6万套住房 。
而今年1至11月 ， 东莞商品房达到57427套 ， 预计全年成交将达到6万套 ， 这已经是近4年最高成交量 。

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如果真的能够按照上述计划实施 ， 东莞房价会保持相对的平稳 ， 但是在实际的执行中 ， 可能并不会那么容易 。
毕竟计划赶不上变化 ， 很正常 。
03
深圳、上海、杭州等全国热点城市都在打压 ， 东莞也不能独善其身
深圳房价大涨背后的受益者 ， 东莞绝对名列其中 。
2015年一年 ， 深圳房价上涨了约40% ， 所有有房族的财富都在暴涨 ， 深圳连中介市场都赚得盆满钵满 ， 某家中介公司一年多了70多个百万富翁 。

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深圳被“堵”之后 ， 一些拿着钱感到恐慌的人 ， 一定会寻找下一个标的 ， 周边的东莞房价也是随之暴涨 。
但是随着16年深圳经过调控后 ， 房价进入平稳期 ， 东莞房价也随之没有任何波澜 。
直到2019年底到2020年 ， 深圳房价再次大涨 ， 周边的城市东莞更是第一受益梯队 ， 在5月份涨幅成功超过了深圳 ， 居于全国第一 ， 东莞进入3万元时代 。
但是2021年的深圳楼市不容乐观 。
在二手参考价出台后 ， 银行后期如果严格执行参考价贷款 ， 楼市成交会跌到低谷 ， 大概率进入到横盘期 。
而东莞这一根独苗 ， 想要在深圳横盘期 ， 突然之间大涨 ， 不太实际 ， 因为自身的性价比不会那么高了 。
当然 ， 从全国的角度来看 ， 热点城市全部都在遭遇打压 。
例如 ， 上海、杭州、广州等楼市调控也是持续加码 ， 监管经营贷流入楼市的情况 。 上海银保监局要求 ， 禁止发放无用途、虚假用途、用途存疑的贷款 。 防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域 。
从这个打击度来看 ， 全国热点楼市在未来一段时间估计会灭一灭虚火 ， 东莞也不能独善其身了 。

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来源：东莞中原战略研究中心
目前最新消息是 ， 东莞的银行房贷额度紧张 ， 大部分银行已上调房贷利率 ， 放款周期延长 ， 会起到部分抑制楼市的作用 。分页标题#e#
说白了 ， 楼市短期上涨 ， 都是金融信贷政策惹的祸 。 只要流入楼市的资金被卡住了脖子 ， 自然就什么也玩不转 。
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来源：(淘房志)

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标题：深圳|深圳新政出台后，该转战东莞吗？