本报采访人员 颜世龙 北京报道
近日 ， 天泰国际控股有限公司（以下简称“天泰国际控股”）向港交所提交招股书 ， 计划募资用于为现有项目提供资金、偿还信托和银行贷款 ， 以及补充营运资金 。
作为一家诞生于1994年的山东青岛老牌区域房企 ， 天泰国际控股年收入约为30亿元 ， 但在当下面对来自资金端、销售端等政策强监管 ， 以及面对不确定的整体经济形势 ， 如何渡劫 ， 以及能否渡劫 ， 或是当前众多小房企求生的典型案例 。
高额债务
据天泰国际控股招股书显示 ， 2018～2019年和2020年前三季度 ， 天泰国际控股收入分别约为26.44亿元、33.61亿元、29.31亿元 ， 利润分别为3.13亿元、3.17亿元和2.31亿元 ， 归属于上市公司股东的利润分别为1.93亿元、2.63亿元、0.55亿元 。
截至2020年10月底 ， 天泰国际控股在山东省内包括青岛、潍坊、烟台等8个城市落地54个项目 ， 土地储备量约520万平方米 ， 其中可销售总建筑面积为30万平方米 ， 在建380万平方米 ， 待开发110万平方米 。 而截至去年11月 ， 天泰国际控股又在山东潍坊、德州、临沂分别耗资1.15亿元、6.6亿元、4.2亿元再获3块土地 。
2018～2019年和2020年三季度 ， 天泰国际控股发展中物业货值分别为60.52亿元、96.18亿元、114.86亿元 ， 而待售已竣工物业分別为9.91亿元、17.96亿元和14.64亿元 。
【国际|天泰国际控股赴港IPO 仍踩高杠杆红线】《中国经营报》采访人员梳理发现 ， 就天泰国际控股体系内的土地储备布局来看 ， 比重从高到低前5名依次为青岛33.8%（177.36万平方米）、潍坊22.8%（119.45万平方米）、滨州13.4%（70.25万平方米）、烟台13.2%（69.37万平方米）、济宁5.7%（29.71万平方米） 。 这意味着天泰国际控股将近7成土储押宝在青岛以外的三四线城市 ， 乃至下沉至县城一级 。
在整个房地产行业都处于资金饥渴的现状下 ， 融资成效成为支撑企业扩张的重要因素 。 财报显示 ， 当前天泰国际控股进行房地产开发资金主要依赖于经营所得和银行贷款及信托等 。
2018～2019年和2020年前三季度 ， 其经营现金流净额为连续净流出 ， 分别为-8.51亿元、-17.75亿元、-3.02亿元 ， 而融资现金流净额分别为-1.30亿元、20.82亿元、-0.52亿元 ， 投资现金流净额分别为-5.72亿元、1.55亿元、1.88亿元 。
报告期内 ， 现金及银行结余分别为25.84亿元、35.41亿元、38.79亿元 ， 其中现金及现金等价物分别为16.51亿元、21.18亿元、25.05亿元 ， 受限现金分别为8.85亿元、13.50亿元、13.05亿元 。
同期 ， 天泰国际控股的借款总额分别达17.89亿元、35.93亿元和37.38亿元 ， 其中即期借款总额分别为10.03亿元、21.48亿元、9.55亿元 。 资产负债率分别为120.5%、220.3%、203.0% 。
天泰国际控股的盈利呈现波动下滑 。
2018～2019年和2020年前三季度 ， 公司毛利率分别为36.2%、26.3%、35.3% 。 公司方面认为 ， 2018～2019年毛利率降低是由于住宅和商业地产平均售价降低导致 ， 2020年前三季度毛利率同比上升是因为某单一的项目贡献主要收入 。 而净利润率则下滑更为明显 ， 分别为12.4%、9.1%、8.4% 。
踩中红线
对于天泰国际控股而言 ， 如何化解来自融资端的监管“红线”也越发重要 。
2020年8月 ， 住建部和央行召集部分房地产企业召开座谈会 ， 对房企负债规模设置了“三道红线” ， 即剔除预收款后的资产负债率不得大于70% ， 净负债率不得大于100% ， 现金短债比不得小于1倍 。
而基于“三道红线”的指标 ， 监管层将试点房地产企业分为四挡 。 触及全部三道红线的房企列为“红色档” ， 有息负债规模以2019年6月底为上限 ， 不得增加；触碰到其中任何二道红线的房企列为“橙色档” ， 有息负债规模年增速不得超过5%；触及其中任何“一条线红”的房企列为“黄色档” ， 有息负债规模年增速不得超过10%；“三道红线”均未触碰的房企列为“绿色档” ， 有息负债规模年增速不得超过15% 。
天泰国际控股的资产负债率高于所要求的70% ， 达到81.2% 。
“三道红线”原本指向的只是房地产企业新增融资层面 ， 但央行和银保监会新近发布的一则《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》 ， 将开发贷、销售回款这两个房地产资金的主要渠道也拉上了红线 。
伴随而来的还有商业银行绩效管理考核标准的微妙变化 。 2021年伊始 ， 财政部将商业银行的考核指标从盈利能力、经营增长、资产质量、偿付能力四类 ， 调整为服务国家发展目标和实体经济、发展质量、风险防控、经营效益四类 ， 每类权重均为25% 。分页标题#e#
这意味着原本银行处于盈利和安全性的考虑 ， 贷款优先向房地产投放的规则将被改变 。 而业内普遍认为 ， 这也将“三道红线”拉升至“五道红线” 。
招股书披露 ， 天泰国际控股2018～2019年及截至2020年11月30日 ， 银行贷款分别为16.44亿元、29.52亿元、30.87亿元 ， 其中一年内到期的银行贷款分别为9.88亿元、15.17亿元、8.25亿元 。 而截至2020年11月30日 ， 尚未动用的银行及其他金融机构信贷额度为8.49亿元 。
内部管控待提升
招股书披露 ， 2018～2019年及2020年前三季度 ， 天泰国际控股分别有18个、27个和26个项目存在涉及未将房屋预售资金全部或直接存入监管专用账户 ， 占比公司总开发项目近半 。
报告期内 ， 天泰国际控股已预售资金分别为48.19亿元、49.10亿元、52.15亿元 ， 其中未按规定全部存入的预售资金分别为15.43亿元、11.04亿元、7.33亿元 ， 分别占总预售资金的32.02%、22.49%、14.05% 。
公司方面表示 ， 预售资金未纳入监管的原因是工作人员监管不力 ， 或不熟悉中国地方规定 。 同时没有向员工提供足够培训等 。 但上述事件并未受到来自监管部门的任何处罚 ， 同时补足了相关差额 。
此外 ， 报告期内 ， 天泰国际控股还分别有4个、7个和11个项目涉及监管专用账户未维持足够结余的预售资金时间 。 同时还涉及若干个在未取得建筑工程施工许可证、建筑工程规划许可证就开工 ， 以及违反相关环保等相关法律法规等情况 。
采访人员了解到 ， 天泰国际控股执行董事、总裁戴大为还身兼山东省房地产协会第五届副会长及青岛市房地产协会会长 。
采访人员就公司的业务发展情况向天泰国际控股方面采访 ， 截至发稿未获有效回复 。
（编辑：卢志坤 校对：颜京宁）

来源：(未知)

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