_原题是：有待检验的土地供给改革 | 城事哲谈
陈哲/文自然资源部近日要求 ， 重点城市实行住宅用地分类调控 ， 涉及科学计划、信息公开、集中供应和监测监管四大关键词 ， 其中“集中供应”一条 ， 要求大城市一年土地出让次数不超过三次 ， 引发社会极大关切 。
按照后续该部委的解读 ， 政策初衷 ， 是为了“让各类市场主体和消费者充分掌握信息 ， 形成合理预期” 。 但具体政策指引中 ， 威力最大的却是供应方式本身 ， 细则有待落地 ， 根据初步信息理解 ， 城市全年的供地节奏 ， 将压缩到不多于三次 。
此时 ， 这些大城市（据说是22个）与土地规划利用方面的工作人员 ， 以及开发企业的投资用地部门 ， 正在手忙脚乱地咨询研究应对这个突变 。
为什么大家这么紧张？
以上海市为例 ， 该城市2020年一共出让了近100宗住宅土地 ， 差不多三天卖一块地 。 未来 ， 上海市一年最多让卖三次 ， 一次卖30多块地 。 而这30多块地的挂牌或者拍卖 ， 需要集中在一个时间段 。
要知道 ， 每一宗土地的招拍挂 ， 可不仅仅是摘牌那一刻的仪式 ， 全过程涉及到规划、收储、整理、出让通告、推介、勘察、竞拍（标）、评标等诸多环节 ， 并且地块的出让人 ， 实际上分属各个区县 ， 在城市的平台协调起来 ， 原本就非常复杂 ， 新政又给土地部门的工作效率提出了更高的要求 。
土地购买方同样面临很大变化 。 房地产开发过程中 ， 买地须用自有资金 。 很多城市为了筛选出有实力的企业 ， 不仅要求竞买者事先缴纳比例不低的保证金 ， 付款周期的设定也比较苛刻 ， 比如拍地后三天付全款 。 因此 ， 买地环节 ， 实际是开发商最大资金支出环节 。
因此 ， 那些在单个大城市销售规模高达数百亿的公司 ， 比如排名前十的房企 ， 短期组织资金的能力会在新政中受到考验 。 但对千亿规模以下的公司 ， 在一座城市的销售额也就百亿元不到 ， 按照拿地金额不超过销售额一半的比例计算 ， 它每年在该市也就拿一两块土地 ， 新政对其几无影响 。
如果像自然资源部发言人所说 ， 政策是为了让土地购买者明确供应预期 ， 进一步做好集中信息发布即可 ， 为什么要集中交易？我所能想到的动机 ， 一是限制原先市场份额大的企业（联合）垄断土地市场；二是房企分散投资后 ， 有助于控制土地竞拍的溢价率；三是有助于促成楼盘项目的集中上市 ， 让购房者有更多比较选择 。
今天 ， 大城市已经成为30多家千亿以上公司角逐的主阵地 ， 而应对这种集中资金的需求 ， 大企业一方面会更加精准参与竞拍 ， 另一方面会加强以往常用的联合拿地、联合开发的模式 。
要说集中供应 ， 最终能否整体上降低地价 ， 进而降低房价 ， 还不好预判 。 因为对热点地块 ， 主流玩家都志在必得 。 并且 ， 把自家的地卖个好价 ， 也是地方政府的正常诉求 。 另外 ， 溢价低 ， 绝不代表地价低 ， 实际要看地方政府怎样定底价 。
不过基本可以确定的是 ， 接下来土地交易环节的协调沟通工作增加了 。 比如那些大城市是不是要重新考虑土地金收取节奏的问题 ， 比如城市平台和下边区县的对接协调 ， 比如大公司之间的协调问题 ， 再比如国土部门对单块土地出让底价的测算难题等等 。
2020年中央经济工作会议明确的八大任务之一 ， 就是解决大城市住房突出问题 ， 归根结底还是房屋的供不应求 ， 或者说是供应的不平衡不充分 。 建设房地产市场的长效机制 ， 信息问题自然重要 ， 但为了实现集中信息公示而放弃商超式的灵活供应 ， 重拾赶集模式 ， 要达成房住不炒目标 ， 可能需要极为高明的细则设计 。
依我之见 ， 切切实实按照总体城市的空间需求情况 ， 科学测算 ， 充分供应 ， 才能真正稳住开发商和购房者的预期 。
【经济观察报|有待检验的土地供给改革】责任编辑：邓健

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标题：经济观察报|有待检验的土地供给改革