成华奥园何以一石千层浪？奥园高层连夜赴蓉，不计成本整改( 二 ) ◎来源|地产密探（ID：real-es

注意！去年7月份，奥园斥资19.36亿元收购四川通威集团位于成都成华区三宗宅地，间接获土储占地面积约12.74万平方米、总建筑面积合共约30.36万平方米。
毫无疑问，奥园斥巨资收购、新增成都项目，无疑是对成都楼市持续看好及未来销售贡献潜力巨大的重要例证。
第二， “后千亿”奥园急需加速内部重组，以应对未来更大的不确定性挑战。
当然，今年2月19日，中国奥园与奥园健康联合公告，为优化中国奥园组织架构并推进战略实施，中国奥园提议集团内部重组。重组完成后，中国奥园透过正星及明兴间接持有奥园健康已发行股本约54.58％权益。
此举意在从架构上明确划分开房地产板块与非房地产板块，如房地产业务定位为“幸福生活板块” ，非房业务定位为“悦康板块” ，每个赛道有各自职能使命及对应配套的管理机制。
除此之外，年初坊间曾爆料说，奥园集团旗地产集团、商业地产集团已按部署完成区域组织架构调整，推进“精总部、强区域”管控战略，意在提高区域项目管理效益。
在外界看来，奥园地产集团、奥园商业地产集团并不好分得太清楚，对于合并传闻，奥园官方曾予以否认。
目前，以万科为首的头部房企，面对房地产新进入“管理红利时代”的挑战，已开成立“OKR”目标管理工具的研究与推进小组，将摈弃以往KPI绩效考核，从“要我做”转向“我要做” 。
对千亿房企而言，这无疑是一场重大变革。就好比几年前，万科在行业首次试水事业合伙人及跟投机制一样，随着跟进者越来越多，迸发出的高效率令业内震惊。
2020年，中国奥园全年实现合同销售额约1330.1亿元，同比增长13%；合同销售面积约1288.2万平方米，同比增长10% ，单位面积平均售价约10325元。就销售额来看，奥园去年已超额完成年增速12%的销售额目标。
按照机构测算，奥园去年上半年新增多个城市更新项目，累计逾50个，总规划建面约3058万平米，预计额外提供可售资源约6587亿元。确权土储、城市更新项目资源、加上公司并购能力，支持奥园2022年突破2000亿元。
据克而瑞最新监测，今年前两个月，奥园累计全口径销售额180.3亿元，排名第30位，相比去年同期销售额61.6亿元，同比暴增3倍，排名拉升4位；权益销售额139.5亿元，同样位于第30位，相较于去年同期57.7亿元，同样暴增近3倍，足见其销售额增幅和质量较高。

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对于奥园来说，一个不容忽视的挑战是如何降低负债。截至2020年6月，奥园扣除合约负债后负债率约80.9% ，高于规定的70% 。全年面对是否“三道红线”是否转绿，有待奥园官方披露。
相关券商机构预计，在投资步伐相对放缓下，奥园负债水平预计会有所改善。
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