《中国经济周刊》采访人员 宋杰｜上海报道
家住上海的沈小姐最近很高兴 ， 年前为娃“搞定”了黄浦区的一处学区房 。 虽然临近签约时房东跳价20万元 ， 但仅隔了一个春节 ， 这套学区房已经足足涨了100多万 。
“还好我们‘下手’快 。 去年12月26日网签 ， 提交贷款申请 ， 今年1月6日通知我贷款批下来了 ， 1月18日拿到钱 。 幸好赶在‘沪十条’发布前手续全部办妥 ， 否则银行放贷肯定没那么快 。 ”2月24日 ， 沈小姐对《中国经济周刊》采访人员说 。
沈小姐口中的“沪十条”指的是 ， 今年1月21日 ， 上海发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》 ， 主要内容包括：封堵假离婚、增值税“二改五”、加强个人住房贷款审批及管理 ， 并明确表示要优先满足“无房家庭”自住购房需求 。
此后 ， 上海还将法拍房纳入限购范围 ， 并进一步严格管控个人住房贷款的发放 ， 在“房住不炒”的主基调下继续从严调控 。
新政满月 ， 楼市“降火”明显
上海市房管局房地产市场监管处调研员蒋慰如在1月21日晚曾通过电视媒体解读上海楼市新政。 其中提到上海将增加住房用地的供应 ， 重点是要在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度 。
据中指研究院监测 ， 2021年1-2月上海共有15个项目开盘 ， 推出了4254套房源 ， 新推楼盘近9成在郊区 ， 纯新盘项目8个 。
1月30日 ， 上海市发布“十四五”规划《纲要》 ， 其中包括这样的表述：“坚持以中小套型普通商品房供应为主 。 持续抑制投机炒房 ， 坚决防范化解房地产市场风险 。 ”
2月6日 ， 上海新开的3个楼盘 ， 新增“积分制”摇号选房程序 ， 最大程度保障无房家庭购房权益 ， 打压市场投资炒作氛围 。 即：当楼盘上市认购组数超过可售房源套数一定比例时（1.3:1） ， 将采取积分排序的方法 ， 选取进入公证摇号选房流程的购房人 。 没有进入名单的购房者则被“直接淘汰” 。
最终的结果是 ， 在这3个楼盘中有2个因认筹人数没超过130% ， 并未触发积分摇号 。
在各种楼市降火“组合拳”出击之下 ， 春节假期上海楼市成交跌入低谷 ， 据上海中原地产数据显示 ， 2月11日到2月17日上海新建商品住宅成交1.3万平方米 。 此外 ， 尽管整体上二手房交易活跃度上比新房高 ， 许多经纪人留沪过年 ， 但二手房市场同样早早进入“假期模式” ， 有的门店甚至提前歇业 。 不少门店按惯例年初五开门 ， 但是客户不多 ， 不仅中介带客户看房的数量明显下滑 ， 成交量也大幅缩水 。
综合上海中原地产及克而瑞研究中心数据来看 ， 市场整体反响平淡 。 整个春节假期有59个项目有网签记录 ， 大部分项目网签数量不超过5套 。 表现相对较好的项目是青浦徐泾板块的“虹悦湾名邸”和金山枫泾板块的“依云四季苑” ， 两个项目分别签约12套和10套 。
签约相对较多的项目是年前开盘“抢收”的项目 ， 并且推盘量都在3万平方米以上 ， 有些零星未签约的房源拖延到假期办理相关手续 。
在供应端 ， 和以往惯例相同 ， 没有产品入市 。 一方面前期供应量大 ， 透支未来；另一方面 ， 农历新年所在的时间供应本就不多 ， 是惯例 。 况且1月底上海升级调控政策 ， 新政策细节上如何操作 ， 比如买家如何打分参加摇号等都需要参考经验 。 因此供应挂0并不意外 。
上海中原地产市场分析师卢文曦对《中国经济周刊》采访人员表示 ， 有交易记录的是前期入市项目的惯性延续 ， 市场冰冻并不意外 。 淡季因素叠加节前出来的调控政策 ， 市场各方都需要时间来消化 。 和以往的调控举措不同 ， 现在调控政策精细度更高 ， 加上各个买家有自身不同情况 ， 如何“对号入座” ， 理解消化政策需要更长的时间 。
买新房先做数学题 ， 结婚潮要来了？

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据了解 ， 上海楼市新政后首批入市的3个项目：嘉定金地峯范将于3月4日开盘 ， 闵行建发浦上湾和宝山经纬学府阳光将同时在3月5日开盘 。
值得一提的是 ， 在这3个盘中 ， 最终仅闵行建发浦上湾“触发”了积分摇号机制 。 购房人在认购后 ， 综合家庭、户籍、在上海有无住房、5年内购房记录以及在沪缴纳社保五大因素 ， 拥有一个积分；再按照摇号人数比房源多30%的原则 ， 按积分高低排序 ， 确定进入新房摇号名单 。分页标题#e#
据开发商的公告显示 ， 金地峯范和经纬学府阳光是线下开盘选房 ， 而建发浦上湾是在公众号上线上开盘选房 。
据不完全统计 ， 3月上海待取证认筹的项目至少有19个 ， 主要位于嘉定、闵行、宝山板块 。
谁能参与摇号？据东方公证处消息 ， 按照目前首批3个楼盘的认购规则 ， 若认购组数与可售房源套数的比例超过1.3: 1 ， 将启动计分排序程序 ， 确定进入公证摇号排序的认购人 。
比如 ， 一个楼盘有500套可售房源 ， 参与认购的有1000组认购人 ， 那么 ， 按计分由高到低排名位列前650组的认购人将纳入公证摇号名单 ， 如果与计分排名为第650位的认购人分值相同 ， 则分值相同的认购人均可以纳入公证摇号名单 ， 比如 ， 计分排名第650位的认购人分值为25分 ， 那么所有分值为25分的认购人均可以纳入公证摇号名单 。
采访人员注意到 ， 企业参与认购的 ， 若项目启动计分排序程序 ， 该企业不纳入公证摇号名单 。 也就是说 ， 一旦启动积分制 ， 参与认购的企业将没有摇号资格 。
认购者在现场需要填写《上海市新建商品住房认购申请表》等表格 ， 三年内离婚人士还要填写《离婚前家庭住房情况申报表》 。
“上海买房的精细化管理真是做到极致 。 要买新房 ， 都要先做数学题 ， 看看规则 ， 算算积分 ， 只有拿到高分才能确保进入摇号圈 。 上海年轻人想要首轮优先及早买房 ， 赶紧年满就结婚 ， 就可以按照无房家庭优先 ， 迅速比单身多了10分 ， 上海结婚率怕是会上升吧?”有业内人士这样认为 。
克而瑞研究院认为 ， 新政仅是“冷盘” ， 年度“大菜”还要看信贷 。 今年1月我国住户中长期贷款占比由2020年高峰时期的61%降至26% ， 今年行业冷暖将与信贷管控强度正相关 。
“今年1月底 ， 上海、广州和深圳等热点城市房地产信贷资金监管趋紧 ， 多数银行房贷额度紧张 ， 放贷速度放缓 ， 部分国有大行甚至阶段性停贷 。 譬如 ， 上海银保监局进一步加强个人住房信贷管理 ， 重点涉及房地产贷款集中度管理、首付款资金来源和偿债能力审核、信贷资金用途管理等方面内容 。 可以期许的是 ， 随着央行货币政策逐渐回归中性 ， 房地产行业全面转向去杠杆 ， 并上升为长效机制 ， 热点城市房地产市场有望逐渐回归理性 ， 届时诸如加强市场监管、规范房地产交易秩序等管控措施或将没有跟进落地执行的必要性 ， ”克而瑞研究中心副总经理杨科伟分析道 。

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责编：姚坤
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标题：上海|买房先做数学题？上海楼市新政满月，“降火”效果明显