近期 ， 全国多地自然资源和规划部门宣布2021年实行住宅用地“两集中”同步公开出让 ， 涉及青岛、郑州、天津等城市 ， 部分城市将全年分三批次 ， 集中发布公告、集中组织出让住宅用地 。
业内人士认为 ， 土地“两集中”出让 ， 或有利于促使房地产企业谨慎、理性拿地 ， 并将对房价管控起到一定作用 。 但开发商在集中在一个时间段拿地 ， 也必然导致相关项目集中入市 ， 这或许给房地产市场销售带来一定冲击 。
多地试水“两集中”出让住宅用地
“之前市场一直有相关传言 ， 近期这算是正式落地了 ， 未来预计还会有更多城市跟进 。 ”在多个城市发布相关公告后 ， 一位中小房企东部区域负责人对采访人员说 ， “两集中”出让住宅用地是调控政策的一部分 。
“两集中”出让住宅用地 ， 即集中发布出让公告、集中组织出让活动 。
青岛市自然资源和规划局网站显示 ， 青岛市将严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让 ， 全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动 ， 引导市场理性竞争 。
郑州市自然资源和规划局也发布相关通知 ， 对郑州市航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区自然资源主管部门要求禁止发布住宅用地出让公告 ， 上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织发布实施 。
天津相关部门规定 ， 全年发布出让公告原则上不超过三次 ， 时间间隔和地块数量要相对均衡；集中出让土地时 ， 应当确定共同的挂牌起止日期 。 天津将于3月、6月、9月中旬分三批次集中统一发布住宅用地出让公告 ， 除上述三个日期 ， 当地不再发布住宅用地的出让公告 。
“以前都是一块地一块地出让 ， 大企业有资金等优势 ， 最终结果就是大企业次次参与 ， 好地都被他们拿走了 ， 我们只能做些边角料 。 ”上述房企东部区域负责人这样解释多地出台这一政策的初衷 。
易居房地产研究院发布的行业报告显示 ， 2020年40个城市土地市场量价齐升 ， 溢价率小幅下降 ， 土地市场整体平稳 。 从土地成交面积看 ， 2020年二季度之后 ， 部分城市楼市、土地市场火热 ， 下半年热点城市调控虽有收紧 ， 全年40城土地成交建筑面积仍增长8% ， 创2015年以来新高 。
一名头部房企相关负责人也认为 ， 该政策出台意味着头部企业无法再垄断优质地块 ， 可以在一定程度上降低土地市场热度 。 “因为即使是头部企业 ， 短时间筹集的资金也有限 ， 集中招拍挂时只能优中选优 ， 找几个重点发力 。 ”
或导致地产项目集中入市
业内人士分析称 ， “两集中”出让土地政策或将与房企降负债等政策产生联动效应 。
2020年 ， 监管层对于房企贷款及资金监管动作不断 。 2020年8月 ， 住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会 ， 研究进一步落实房地产长效机制 ， 并制定地产融资三条红线 。 三条红线以“剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍” ， 将房企分为红、橙、黄、绿四档进行分类管控 ， 不同档的房企有息负债规模约束不同 。 其中三条红线均超标 ， 为红档 ， 有息负债规模不得增加；两条红线超标 ， 为橙档 ， 有息负债规模年增速不得超过5% 。
“集中拿地 ， 很可能会导致相关房企在拍地月份出现一个负债高峰 ， 这也会给企业资金链带来较大压力 。 ”上述中小房企东部区域负责人说 ， 这也会进一步降低大房企多拿地意愿 ， 引导企业更为理性、谨慎参与相关地块招拍挂 。
卓易数据创始人马光明说 ， 此次土地集中政策与三道红线政策一脉相承 。 一次供出数十宗土地 ， 便于资金充足的企业有计划性的拿地 ， 减少了资金紧绷、囤地较多、负债较高的房企断断续续拿地的机会 。 此次政策对现金流充足、融资能力强的品牌企业是利好 ， 而资金状况紧张的中小企业生存空间将会越来越小 。
【住宅用地|多地试水“两集中”出让土地，能为楼市降温吗？或导致地产项目集中入市】也有开发商担心 ， 大房企拿地后 ， 相关优质地块在大房企间流动性或将提升 ， 相关监管举措也应考虑到这一点 ， 否则中小房企拿地难度更大 。
楼市分析人士张百忍认为 ， 和“两集中”政策相比 ， 部分城市供应问题更在于土地出让的结构性不合理 ， 部分城市郊区土地出让过盛 ， 而市区地块较少 ， “两集中”政策或效果有限 。
此外 ， 也有市场人士担心 ， 集中拿地 ， 再加上开发建设进度类似 ， 很可能导致房地产项目集中入市 ， 如中小房企地块较差 ， 更缺乏对购房者的吸引力 ， 生存状况会更加艰难 。分页标题#e#
也有分析称 ， 中小型房企资金实力有限 ， 可以参与的土地很少 ， 只能通过全力厮杀去拿下高价土地 ， 若自身的运营能力、操盘能力有限以及融资成本过高的情况下 ， 亏损的概率就会大大增加 ， 未来的生存环境将会更加恶劣 。
对房企来说 ， 马光明认为 ， 应做好多手准备：一、在供地前把要供出的土地研究明白 ， 做好“择地”准备；二、筹备好充足的资金 ， 一年只有三次 ， 错过就错过了；三、销售环节尽量避开集中上市期 ， 尤其供应较多的区域和板块 ， 减少竞争 ， 做好“择时” 。 （采访人员杨有宗）
声明：新华财经为新华社承建的国家金融信息平台 。 任何情况下 ， 本平台所发布的信息均不构成投资建议 。
微信编辑：山晓倩
监制：蒋春林

来源：(新华财经)

【】网址：/a/2021/0301/kd753974.html

标题：住宅用地|多地试水“两集中”出让土地，能为楼市降温吗？或导致地产项目集中入市