香港楼价持续高企 ， 置业梦对于很多年轻人可望不可及 。
香港立法会秘书处3月1日发表“自置居所对香港社会经济的影响”《研究简报》显示 ， 整体自置居所的业主中 ， 35岁以下的年轻人仅占7.6% ， 首次置业人士的平均年龄2019年已经达到44岁 。
《研究简报》指出 ， 香港楼价在2004年-2019年的15年内急升近4倍 ， 然而 ， 同期自置居所比率于2019年跌至49.8%的约20年新低 。 虽然该数据去年第四季轻微反弹至51.2% ， 但仍低于2004年高位的54.3% ， 亦远低于富裕经济体超过60%的平均水平 。
在土地严重短缺和置业负担能力下降的背景下 ， 35岁以下的年轻一代于整体自置居所户主中的比例 ， 由1997年的22.1%（19.81万人） ， 大幅下降至2019年的7.6%（9.82万人） 。
报告指出 ， 香港年轻人单凭工作收入 ， 难以追赶不断攀升的楼价 ， 也未有足够财力在物业市场跟其他买家竞争 ， 据悉 ， 置业困难是本港年轻世代感到无望的其中一个源头 。 以2004-2019年期间的楼价来看 ， 数字飙升了391% ， 然而香港家庭住户的每月收入中位数仅增加78% ， 远落后于楼市的升幅 。

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与此同时 ， 60岁及以上的老人 ， 在自置居所户主中的比例为41%（53.6万人） ， 成为置业的主力 ， 相比1997年的21%（19.21万人）激增一倍 。
自置物业占比“倒U”
事实上 ， 香港的自置居所比率于过去 23 年呈"倒 U 型”发展 。 报告指出 ， 该比率在1997-2004 年期间由 46.7%飙升至最高的 54.3% ， 然后停留在约 53%的水平至 2011年 ， 但其后回落至 2019年的49.8%及 2020 年第4季度的51.2% 。
数据显示 ， 1997-2004 年期间 ， 香港每年平均共有约6.2万个住宅单位落成 。 供应充裕 ， 加上亚洲金融风暴触发楼价暴跌 52% ， 为首次置业人士提供罕有的置业机会 。 1997-2004年期间 ， 自置居所住户数目净增加了26.4万户 ， 其中约一半为私营房屋 。
值得注意的是 ， 1997-2008 年期间 ， 香港住户增加了35.4万户 。 此期间 ， 自置居所住户显着增加了 33.7万户 ， 而租户只增加了4.7万户 ， 租户占比仅为13% ，这主要受惠于当时房屋供应充裕及楼价处于可负担水平 。 这意味着 ， 1997-2008年可谓香港楼市的最佳“上车”时间窗口 。
其后 ， 特区政府不断收紧土地及房屋供应 ， 推出了一系列政策 ， 包括停止拍卖土地、放弃为自置居所订定数字目标、缩减通过填海及平整土地的开发新土地规模、无限期停建资助出售房屋等 。
这些措施导致香港房屋供应出现断崖式下跌 ， 叠加经济复苏带动 ， 香港楼价在此期间大幅反弹 ， 使得大部分工薪阶层无奈成为租房一族 。 2009-2019 年期间 ， 香港整体住户增加了33.5万户 ， 而自置居所住户同期仅增加了8.02万 户 。 然而 ， 居住于公营或私人房屋的租户则飚升了25万户 ， 占比接近75% 。
楼市财富效应
【置业|香港楼价15年间大涨4倍！35岁以下年轻一代购房比例不足8％】楼市持续畅旺下 ， 自置单位已成富裕家庭的重要财富来源 。
根据差饷物业估价署的统计数字 ， 粗略估算 ， 香港私人住宅物业的市值 在1997-2019 年期间累升两倍至约12万亿港元 ， 高于同期本地生产总值的109%增幅 。 2019 年 ， 香港私人住宅物业总值约为本地生产总值的4倍 ， 远高于美国的1.6倍 。 研究报告指出 ， 楼价变化带来的财富效应 ， 对本地消费及本地生产总值 ， 可以产生重大影响 。
为了协助年轻一代首次置业 ， 社会上近年有不少倡议增加土地及房屋供应 。 参考 1997-2004 年期间的发展经验 ， 当楼宇供应充裕 ， 楼价便可回落至可负担水平 ， 自置居所比率亦可因而显着攀升 。
根据 特区政府2020 年 12 月发表的《长远房屋策略》最新进度报告 ， 在 2018 年把公私营房屋比例由60:40 改为 70:30 后 ， 截至 2030-2031 年为止的未来10年 ， 私营房屋的建屋目标会仅为年均 12900个单位 ， 低于过去10年约13500个单位的实际年均建称房屋量 ，房屋供应仍然十分紧张 。

来源：(21世纪经济报道)

【】网址：/a/2021/0302/kd756168.html

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