文|凯风
中国房地产到底有没有泡沫？
近日 ， 银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上表示：
房地产领域的核心问题还是泡沫比较大 ， 金融化泡沫化倾向比较强 ， 是金融体系最大灰犀牛 ， 很多人买房不是为了居住 ， 而是为了投资投机 ， 这是很危险的 。 因为你持有那么多房产 ， 将来市场价格要是下来 ， 你个人的财产就会有很大的损失 ， 贷款就还不上本金和利息 ， 银行也收不回贷款 ， 经济生活就会发生很大的混乱 。 所以必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展 。

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“房地产领域的核心问题还是泡沫比较大” ， 这句话堪称一锤定音 ， 为中国目前的房地产市场进行定调 。
“很多人买房不是为了居住 ， 而是为了投资投机 ， 这是很危险的” ， 这也是有关方面对房地产投资投机发出的空前警告 。
显然 ， 遏制房地产金融化泡沫化 ， 已经成为新的政策取向 。
01
房地产泡沫有多高？
衡量房地产泡沫有很多指标 ， 但居民杠杆率（居民总债务/全国GDP）最能说明问题 。
根据国家金融与发展实验室发布的报告 ， 2020年 ， 中国居民杠杆率为62.2% ， 相比2019年升高了6.1个百分点 ， 超过国际平均水平 。
目前 ， 中国居民杠杆率仍低于美国、英国 ， 但已经赶超日本、德国 。

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与国际相比 ， 中国居民杠杆率不算夸张 ， 但增速之快 ， 让其他经济体望尘莫及 。
2000年 ， 居民杠杆率只有5% ， 2008年升高到18% ， 2015年再次攀升到39.9% 。
2020年直升到62.2% ， 是2013年的两倍左右 ， 接近2008年的3.5倍 。

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居民杠杆率飙升 ， 意味着居民债务持续扩张 ， 而居民债务的主要来源正是房贷 。
随着房价不断上涨 ， 房贷水涨船高 ， 居民杠杆率自然不断创出新高 。

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一旦收入增速不及预期 ， 或者房价出现明显回调 ， 金融风险就会如影随形 。
正如这场发布会上所说的：
市场价格要是下来 ， 你个人的财产就会有很大的损失 ， 贷款就还不上本金和利息 ， 银行也收不回贷款 ， 经济生活就会发生很大的混乱 。
【房价|房地产核心问题是泡沫大！最严定调，什么信号？】这正是官方多次强调遏制房地产泡沫的原因所在 。
02
靠什么遏制房地产金融化泡沫化？
关注房地产政策的人已经看到 ， 2020年下半年以来 ， 中国楼市调控一改过去相对温吞的局面 ， 呈现出前所未有的收紧态势 。
长期以来 ， 楼市调控往往集中于限购、限价、限售等传统手段上 ， 如今楼市调控手段已经全面升级 ， 直指土地和信贷的七寸 。
“新三套组合拳” ， 正在呼之欲出 。
其一 ， 房地产“五道红线”已经横空出世 。
在这五道红线中 ， 有三道是针对房企融资而来 ， 另外两道则是针对银行房贷而出 ， 五道红线 ， 指向的正是房地产金融化的倾向 。
这五道红线有没有用？
我们看到 ， 房企融资三道红线出台以后 ， 已有多个大型房企遭遇了资金链冲击 。 而房贷融资两道红线出台不到3个月 ， 各地的房贷利率已经应声而涨 。
其二 ， 集中供地制度重出江湖 ， 22个重点城市首当其冲 。
近日 ， 自然资源部发文对22个重点城市的住宅土地出让方式提出新的监管要求 ， 实施“两集中”供地政策 ， 全年不超过3次集中发布出让公告及集中组织出让活动 。
这22个城市 ， 包括北上广深4大一线城市 ， 以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等18个二线城市 。

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一年只能供3次地 ， 用处有多大？
大规模集中供地 ， 可以给社会以土地供应充足的预期 ， 限制地方政府“饥饿营销”的玩法 ， 同时让房企短期资金压力大增 ， 失去炒作“地王”的空间 。
当然 ， 这一制度将会利于资金量充足、负债率低的大型房企 ， 中小房企未来的发展空间势必进一步遭受挤压 。分页标题#e#
其三 ， 围堵经营贷、消费贷 ， 火力之猛前所未有 。
经营贷 ， 顾名思义是用于企业经营 ， 不得流入股市、楼市等投资领域 。 然而 ， 去年以来 ， 由于利率倒挂 ， 多个城市经营贷空前火热 ， 成了助推房价上涨的重要因素之一 。
围堵经营贷 ， 要雷声更要雨点 。 北上广深已经展开行动 ， 结果如何 ， 我们拭目以待 。

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03
遏制房地产泡沫 ， 影响有多大？
必须认清的一点是 ， 遏制房地产泡沫不等于打压房价 ， 房价暴涨不是好事 ， 暴跌同样不是政策可选项 。
问题通常都是复杂的 。
一方面 ， 房地产 ， 一直都是拉动经济增长的利器 ， 同样也是地方政府土地财政的重要支柱 ， 这种依赖在短期很难缓解 。
另一方面 ， 房价过快上涨 ， 则会带来潜在的金融风险 。 日本1990年代的房地产泡沫破裂、2008年美国的次贷危机 ， 都是前车之鉴 。
所以 ， 遏制房地产泡沫 ， 关键是维持市场稳定 ， 既要遏制房价大涨 ， 又要防范大跌 。
这就决定了未来楼市调控的总基调 。
对于热点一二线城市 ， 则是强压模式 。 只要房价有上涨趋势 ， 则极尽调控之能事 ， 一次调控不行就两次 ， 两次不行就三次 ， 直到市场稳定为止 。
深圳就此典型 。 这一次 ， 二手房指导价的问世 ， 出乎很多人意料 。 指导价不是新鲜事 ， 但致命的是 ， 打了7折的指导价 ， 将成为银行房贷的参考标准 ， 这一招可谓釜底抽薪 。

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如果深圳楼市热度仍旧居高不下 ， 下一步率先开征房产税 ， 也不是没有可能 。
对于普通三四线城市 ， 则是类市场模式 。 这些城市大多数不具备全局重要性 ， 基本不在政策关注之列 ， 只要不带来新的烂尾问题和金融问题 ， 则由市场自行调节 。
毕竟 ， 中国楼市已经高度分化 ， 与股市一样 ， 只是“结构性牛市” ， 大城市才是问题的关键 ， 也是遏制房地产金融化泡沫化的主战场 。
“解决好大城市住房突出问题” ， 已被列入2021年八大重点任务 。
一切刚刚开始 。 所有大城市 ， 接下来面临的将是调控的狂风暴雨 。

来源：(国民经略)

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标题：房价|房地产核心问题是泡沫大！最严定调，什么信号？