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_原题是：实探！加装电梯总价高出20-30万！老旧小区翻新或将重塑二手房格局
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“
加装电梯、墙体翻新
老旧小区改造
旧貌换新颜
对房价影响几何？
”
来源：京津冀买房原创/江小二
乳白色新大门 ， 新粉刷过的红色楼房 ， 时尚的美发馆 ， 中央花园……这里是2021年初春劲松北社区 。
小二的最大感受是这个社区很“新”！绝对想不到 ， 它已经有40年历史 。
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与劲松北区的楼龄一样 ， 北京有很多老旧小区 ， 在二十年前 ， 这类小区是城市发展进步的象征 。 它们大多位于城市核心区 ， 在四环以内 ， 在东西城、朝阳、海淀 ， 有着独特的地理优势 。
但二三十年后 ， 老旧小区普遍存在环境差、物业管理不到位、没有电梯等问题 ， 让许多居民十分头疼 。
针对老旧小区破败的现状 ， 2020年5月 ， 北京市住建委联合市规自委、市财政局等7部门 ， 共同印发《2020年老旧小区综合整治工作方案》 ， 明确年内开工老旧小区综合整治项目80个 ， 完成老旧小区综合整治项目50个 ， 完成固定资产投资12.8亿元 。 老旧小区综合整治工作也被列入《2020年度街道工作和“吹哨报到”改革重点任务清单》 。
如今劲松、潘家园区域内多个老旧小区已经实施改造 ， 小二现场走访 ， 不少小区已加装了电梯、安装了人脸识别门禁系统、增加绿化面积、规范小区停车位等 。 小区面貌焕然一新 。
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“老人年纪大了 ， 腿脚不好使 ， 没有电梯真是不方便 ， 现在就盼着电梯能早日装好 。 ”磨坊北里社区的张大爷在这里据说住了20多年 ， 如今年近70 ， 说出了对老房子翻新的期待 。
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2月25日 ， 北京市住建委发布 ， 今年北京计划新开工300个老旧小区改造项目 ， 约1100万平方米 ， 稳步推进老楼加装电梯、央产老旧小区综合整治工作 。
在北京市人民政府新闻办召开的新闻发布会上 ， 北京2020老旧小区改造成绩单也出来了 。
2020年 ， 全市老旧小区综合整治实现新开工项目220个 ， 涉及261个小区、建筑面积1038万平方米、居民17万户；新完工项目61个 ， 涉及72个小区、建筑面积214万平方米、居民3.5万户 ， 居民满意度达90%以上 。 圆满完成了开工200个项目、完成50个项目的年度任务目标 。
北京老旧小区的改造提升 ， 与人民生活息息相关 ， 同时也影响着二手房市场的流通 ， 目前部分老旧改造小区已经开始出现涨价趋势 。
那么 ， 老旧小区改造 ， 是否能让二手房房价上涨？对楼市有什么影响？
【新浪财经-自媒体综合|加装电梯总价高出20-30万 北京老旧小区翻新或重塑二手房格局】01
劲松北社区
物业+养老模式 ， 二手房价降速缓于其他社区
朝阳劲松区域内多是上世纪70、80年代房子 ， 在那个年代 ， 能住在劲松社区是一件令人羡慕的事 。 而如今与繁盛的国贸CBD和众多新兴小区的双井相比 ， 这里却略显陈旧 。
近两年劲松进行了大面积改造后 ， 社区价值提升明显 。 其中 ， 劲松北社区除了进行道路翻新、设施更新等基础改造之外 ， 还推出“物业+养老”理念模式 ， 广受居民好评 。
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据悉 ， 劲松北社区共有居民3605户 ， 其中40%是60岁以上的老年人 ， 针对小区人口特点 ， 延伸出了“物业+养老”的工作模式 。 引入物业管理的劲松北社区 ， 从过去仅有16个人的社区居委会一下扩充到服务团队近百人 ， 可解决独居老人陪伴就医、帮忙跑腿、清理玻璃等问题 。
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此外 ， 劲送北社区还改造了社区中心花园 ， 增加了健身设施、乒乓球台等 。
小二走访时 ， 中心花园人特别多 。 一位正在花园内休息的爷爷告诉小二 ， “有空的时候就来这儿打打兵乓球 ， 孙子也可以在花园里玩耍 ， 照顾孩子很方便 ， 生活幸福感提高了不少 。 ”分页标题#e#
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劲松北社区改造效果明显 ， 来看看它的房价走势 。
劲松区域二手房最新成交均价为58927元/平 。 2月挂牌均价612979元/平 ， 同比去年下降2.23% ， 但有止跌转涨的趋势 ， 环比上月上涨0.25% 。
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数据来源于安居客
劲松北社区一区2月挂牌均价65330元/平 ， 同比去年下降1.83% ， 环比上月上涨9.92% 。
整体看 ， 劲松北社区挂牌均价比劲送区域高出4000元左右/平 ， 环比上月涨幅更高 ， 同比去年降价速度减缓 ， 止跌转涨的趋势更为明显 。
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数据来源于安居客
劲松北社区二区小户型单价更贵 ， 据安居客最新历史成交数据显示 ， 37平一居室总价261万 ， 单价7万元/平 。
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数据来源于安居客
据悉 ， 自2019年起 ， 北京市住建委开始探索引入社会资本参与老旧小区综合整治 ， 劲松北社区推进较快 ， 初步形成了“劲松模式” ， 小区环境和物业服务水平大大提升 ， 物业收费率已超80% 。
02
磨房南里第四小区
加装电梯后 ， 二手房价高出20-30万
据北京市住建委消息称 ， 2020年北京市老楼加装电梯新开工476部 ， 竣工投入使用636部 ， 超额完成了全年任务 。
老楼安装电梯是老旧小区改造项目中呼声最高的项目 ， 没有之一 。 有统计数据显示 ， 仅加装电梯一项 ， 北京涉及8万栋老旧楼房约25万个单元的400万户家庭 。
以磨房南里北京工业大学四小区为例 ， 楼房均为多层 ， 400多户居民中 ， 老年人约占85% ， 很多业主都要求加装电梯 。
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目前磨房南里第四小区29号楼1单元以及30号楼1单元、5单元共计9部电梯安装完毕 ， 电梯采取刷卡乘坐的形式 。
早在2018年 ， 居民楼加装电梯项目就启动了 ， 高层业主对加装电梯的呼声非常高 ， 经过各方协商后 ， 最终以自愿的形式安装电梯 。
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住在4层的王奶奶告诉我 ， “电梯是同意的单元就安装了 ， 没有协调好的单元就没有装 。 以前小区没电梯 ， 住在高楼层的老人上下楼很不方便 ， 但现在装上电梯了 ， 我每天都能下去逛一逛”
从外观上看 ， 楼体上加装的电梯外围采用的是玻璃幕墙 ， 不会影响住户采光 ， 看起来就像是观光电梯 。 从内部看 ， 电梯空间很大 ， 干净整洁 ， 运行时很平稳 ， 听不见噪音 。
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磨房北里小区 ， 目前正在加装电梯中 。 小二走访时 ， 明显感觉到磨房北里小区公共环境不好 ， 道路破损 ， 车位规划较混乱 。
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这两个一街之隔的社区房价涨幅如何？
普遍已改造过的磨房南里小区 ， 2月挂牌均价62629元/平 ， 同比去年上涨5.10% 。
据我爱我家经纪人称 ， “由于只有部分单元楼加装了电梯 ， 这类房源非常少 ， 成交均价在6万多 ， 比没有装电梯的房要贵20-30万 。 并且目前没有这类房源 。 “
正在改造中的磨房北里小区 ， 2月挂牌均价63192元/平 ， 同比去年上涨0.08% 。
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数据来源于安居客
可以看出 ， 改造过后的磨房南里二手房涨价幅度更大；正在改造中的磨房北里 ， 微微上涨 。
武圣东里部分单元楼也加装了电梯 ， 同样也是采取刷卡乘坐的形式 。 据贝壳经纪人称 ， “有电梯的房源很少 ， 基本上出来一套卖一套 。 不过除了已经加装电梯的单元之外 ， 未来其他楼栋也会继续沟通加装电梯事宜 。 “分页标题#e#
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武圣东里2月挂牌均价58706元/平 ， 同比去年下降0.32% 。
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数据来源于安居客
03
老旧小区改造小结
小幅提升房价 ， 吸引刚需入住
从部分案例可以看出 ， 改造过后的老旧小区：
（1）已经涨价的小区 ， 二手房房价涨幅更大 。
（2）处于降价中的小区 ， 二手房价格会保持坚挺 ， 并且会减缓降价的速度 。
（3）与未改造完的小区相比 ， 价格走势更明朗 。
北京老旧小区主要分布在寸土寸金的城六区内 ， 地段优越 ， 交通便利 ， 生活和工作都很方便 。
例如在劲松社区买一套房子 ， 小户型大概在300万以内 ， 这里生活、商业配套成熟 ， 距10号线地铁站仅1公里 。 老旧小区改造后 ， 环境和物业服务有了很大提升 ， 对于想要在城六区上车 ， 预算又不够的刚需人群 ， 这也是一个选择 。
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2021年 ， 北京将继续进行老旧小区改造 。 小二认为 ， 会越来越多的人关注到老旧小区 ， 大规模的老旧小区改造对北京二手房市场的影响不容忽视 。
老旧小区改造不仅能改善小区居住质量 ， 解决民生问题 ， 还能促进房产的保值甚至升值 ， 最为重要的是 ， 将重塑北京二手房市场的格局 。
你所在的老旧小区现在怎么样？有改造计划吗？关于老旧小区改造 ， 你有什么看法或者疑惑 ， 欢迎添加小二微信一起交流~
附：老旧小区改造整治菜单
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责任编辑：王翔
来源：(未知)
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