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地产商无缘胡润富豪榜前十 ， 千亿房企市值仅百亿 ， 为何集体“被嫌弃”
来源：红星资本局
在3月2日发布的《2021胡润全球富豪榜》中 ， 2021年是胡润全球富豪榜有记录以来 ， 首次没有房地产企业家进入中国富豪榜前十 。
与此同时 ， 资本市场的房企也“被嫌弃” ， 多家年销售额超千亿的房企 ， 市值仅仅百亿 ， 到底发生了什么？
中国富豪榜前十
首次没有房地产企业家
2021年 ， 胡润中国富豪榜排名前十的富豪依次是：
1．农夫山泉的钟睒睒 ， 2．腾讯的马化腾 ， 3．拼多多的黄峥 ， 4．阿里系的马云 ， 5．字节跳动的张一鸣 ， 6．顺丰控股的王卫 ， 7．美的何享健 ， 8．牧原股份秦英林、钱瑛夫妇 ， 9．恒力石化陈健华、范红卫夫妇 ， 10．网易的丁磊 。
胡润富豪榜中国富豪重新洗牌 ， 马云此次跌出前三 ， 而以前经常“霸榜”的房地产大佬集体跌出前十 ， 甚至包括“超人”李嘉诚 。
而2021年也是胡润全球富豪榜有记录以来 ， 首次没有房地产企业家进入中国富豪榜前十 ， 而互联网科技公司大量抢占前十的位置 。

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图1/2

中国富豪榜前十首次没有房地产企业家
从入围企业家来看 ， 房地产行业近年来贯彻“房住不炒”的调控政策 ， 房地产企业家身家增长乏力 ， 甚至出现大幅下滑 。 曾经在2020年位列前五的李嘉诚、许家印 ， 如今已经双双跌出前十 。 不过目前许家印仍以2040亿元位居中国富豪第16位 ， 碧桂园杨惠妍家族则位居第14位 。
此外 ， 万达王健林、苏宁张近东等人 ， 已经无缘中国前20 ， 也无缘世界前100名 。
股市的“失意者”
千亿房企市值仅百亿
房地产企业的“千亿俱乐部”正不断扩容 ， 从2016年以来 ， 年销售额超千亿的房企数量从12家发展到去年的43家 。 不过从股市看 ， 房地产股则历来表现低迷 ， 除了万科、中海、华润、保利、龙湖等市值在千亿以上 ， 绝大多数千亿房企股票持续低迷 ， 市值仅仅数百亿元 ， 还不及其一年的销售额 。
“很多房地产股业绩很好 ， 分红又高 ， 但股价就是一直不涨 ， 远远跑输大盘 。 ”有投资者感到郁闷 ， 难道市场错了吗？
事实上 ， 近几年地产股一直是股市行情的“失意者” 。 包括在去年的大牛市里 ， A股90%以上的股票都在大幅上涨 ， 地产指数全年却下跌了超10% ， 持有房地产股票的投资者可以说严重踏空 。
据红星资本局初步统计 ， 金地集团（600383.SH）2020年实现销售2427亿元 ， 以3月3日收盘价计 ， 市值为585亿元 。 阳光城（000671.SZ）去年实现销售2180亿元 ， 目前市值仅263亿元 。 首开股份（600376.SH）去年实现销售1015亿元 ， 目前市值仅144亿元 。 如果看这些股票的走势 ， 绝大多数都是跌跌不休 ， 长期表现低迷 。
港股市场的房地产股同样表现低迷 。 中国金茂（00817.HK）去年实现销售2237亿元 ， 目前市值合人民币348亿元 。 绿城中国（03900.HK）去年实现销售2146亿元 ， 目前市值合人民币233亿元 。 最惨的融信中国（03301.HK） ， 去年实现销售1552亿元 ， 目前市值合人民币仅78亿元 ， 不足其年销售额的1/10 。
和地产股的整体趋势一致 ， 大量房地产上市公司也纷纷“破净” ， 也就是市净率低于1 ， 股价远低于每股净资产 ， 比如不乏每股股价5元、每股净资产8元的情况 。
地产股如此尴尬 ， 如此被投资者“嫌弃” ， 背后发生了什么？
有券商分析师表示 ， 虽然地产股存在一定低估 ， 但大家更担心的是 ， 它是受政策高度影响的行业 ， 还是一个高负债行业 ， 如果政策风吹草动 ， 或者要降杠杆 ， 风险就会快速放大 。
券商分析师还表示 ， 虽然跻身千亿规模的房企数量在增加 ， 但优秀的公司却并不多 ， 特别是一些通过高负债、高杠杆快速“催肥”的大型房企 ， 看上去体型庞大 ， 实则“虚胖” 。
明星基金经理抄底地产股
但买的不多
3月2日 ， 银保监会主席郭树清回应了房地产风险等热点问题 ， 指出房地产的问题是金融化、泡沫化倾向还比较强 。 很多人买房子不是为了居住 ， 而是为了投资或者投机 ， 这是很危险的 。
此前郭树清曾表示 ， 房地产已经成为我国金融风险方面最大的“灰犀牛” 。 如今他表示 ， 房地产金融化、泡沫化势头已经得到遏制 ， 2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速 。 这个成绩来之不易 ， 相信房地产问题可以逐步缓解 。分页标题#e#
如今 ， 在“三道红线”压力之下 ， 房企降杠杆、去负债成了整个行业最重要的任务 ， 而多年累积的风险也正在陆续引发连环“暴雷” ， 以泰禾集团（000732.SZ）、福晟集团、华夏幸福（600340.SH）等尤为典型 。
从股价看 ， 这些公司都曾在股市上有过高光时刻 ， 如今均已陷入债务危机 ， 背负着沉重的债务负担 ， 并引发了流动性危机 。 红星资本局复盘发现 ， 截至3月3日收盘 ， 泰禾集团股价较历史高位暴跌逾80%、华夏幸福也暴跌逾75% 。
不过近期万科A（000002.SZ）、保利地产（600048.SH）、新城控股（601155.SH）、嘉凯城（000918.SZ）等地产股迎来久违的上涨行情 ， 港股地产股也迎来一波小高潮 。 与此同时 ， 明星基金经理、兴证全球基金副总经理兼研究部总监董承非买入地产股引发热议 。

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图2/2

房地产龙头万科股价近期表现强劲
董承非表示 ， “从PE、PB角度看 ， 地产龙头估值水平比银行龙头还低 ， 分红也比银行龙头要高 ， 所以我选择地产 。 ”不过 ， 董承非也证实 ， 自己虽然低位加仓了保利、万科两只房地产龙头股票 ， 但买的也不多 ， 因为整体持仓在下降 。
知名地产分析师严跃进认为 ， 近期地产股有所反弹 ， 主要有三点：一是部分龙头地产股 ， 例如万科、保利估值水平远低于银行龙头 ， 分红也较高；二是宏观经济持续改善 ， 社会经济持续稳定 ， 股票市场震荡后有反弹的动力 ， 低位的地产股更容易受关注；三是一定程度也受到住宅用地供应“两集中”新规的消息影响 。
由于房地产行业从中央到地方均有严格的政策环境管控 ， 2020年下半年以来 ， 全国范围内30多个城市陆续加码楼市调控 。 2020年底的银行房贷新规 ， 也为房企融资带来很大影响 。 有券商分析师表示 ， 行业高风险和严管控带来的后果是 ， 市场并不太认可房地产股作为投资对象 ， 最多也只是搏底部的反弹而已 。
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