深圳“打新”热潮持续 ， 购房规则调整不断 。
3月2日 ， 位于罗湖的两个住宅新盘“缙山府”、“华润笋岗中心”公示销售方案 。 方案显示 ， 将以计算积分排序的方式 ， 来限制最高参与公证摇号的购房者人数 ， 上限为房源数3倍 。
这是近半年来 ， 继“无房优先”公证摇号后 ， 深圳楼市购房规则的又一次调整 。 业内认为 ， 这次调整 ， 是针对此前深圳新房摇号政策出现“社保巨子”的现象 ， 更有利于刚需购房者 。
对此 ， 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出 ， “这一条政策是从上海学来的 ， 政策越来越精细化了 ， 这代表着楼市治理能力的提升 ， 也是一城一策的落地” 。
深圳“打新”看“积分”
从3月2日两个罗湖住宅新盘“缙山府”、“华润笋岗中心”公示销售方案来看 ， 此轮选房将采用“积分公证选房” 。

文章插图

“华润笋岗中心”公示的积分计算方法
方案显示 ， 购房人需符合深圳市购房条件 ， 具备购买住宅性质住房资格的购买人均可提交资料；同时 ， 开发商会根据意向购买人资料的资料 ， 审核计算其名下房产、户籍、在深社保/个人所得税、未成年子女情况 ， 并根据积分由高至低排序 ， 按推售房源数量3倍确定入围者 ， 最后参与公证摇号选房 。
积分方面 ， 具体来看 ， 深圳家庭或单身在深购房情况中:10年内（含10年）在深无住房转让记录 ， 现名下无住房 ， 积40分；2-10年内（含2年）在深有住房转让记录 ， 现名下无住房 ， 积20分；2年内在深有住房转让记录 ， 现名下无房 ， 积10分；而在深已有1套住房 ， 积0分 。
另外 ， 如家庭或单身有示成年女子的 ， 可积2分 。
此外 ， 销售方案中 ， 其中明确了住房转让记录包括:买卖、赠与、继承、房产分割、司法判决等权利人更变的记录；并对首次对“住房”概念作出明确 ， 指出居住建筑包括:住宅、别墅、宿舍、和公寓 ， 其中公寓不含商务公寓 。
对此 ， 有业内指出 ， 根据此前经验 ， 开发商公示的销售方案 ， 通常是执行了相关政府部门的标准 ， 且在短期内开盘的其他住宅新盘 ， 也将采用同一做法 。 也就是说 ， “积分公证摇号”的选房方式 ， 将使用致其他住宅新盘上 。
从“无房优先”到 “积分摇号选房”
值得留意的是 ， 这不是深圳楼市住宅新盘中首次采用“积分公证摇号” 。
最早在2020年8月1日 ， 位于宝安的“华强城市花园（一期）”住宅开盘 ， 其公示的销售公示方案中就提到了“积分公证摇号”的选房方式 ， 并限制了参与摇号人数为房源数10倍 。 从开发商发布数据来看 ， 最终入围其公证摇号的5180人中 ， 最高积分达到109.5分 ， 最低为62.4分 。

文章插图

“华强城市花园（一期）”公示的积分计算方法 。
随后 ， 2020年9月 ， “电建地产洺悦府”采用“无房优先”公证摇号 ， 由于“无房”购房者众 ， 最终其成为深圳楼市史上 ， 首个全部房源售给“无房客”的楼盘 。
在随后入市的网红楼盘中 ， 如“金融街华发融御花园（二期）”、“金地峰境瑞府”等均采用了“无房优先”公证摇号的选房方式 。
直到2020年11月 ， “华润城润玺一期花园”在“无房优先”公证摇号基础上加码 ， 增加了以购买人社保排序 ， 最高入围公证摇号人数 ， 为房源数10倍的要求 。
与此同时 ， “i深圳”APP的“购房诚意登记”、“公证选房小程序”上线 ， 进一步规范开发商的选房行为 。
值得留意的是 ， 2020年12月入市的“万科瑧山海家园” ， 则在华润城润玺一期基础上 ， 将入围摇号人数隆至房源数3倍 ， 进下削减参与“打新”人数 。 由房源数3倍限定购房者人数的规则 ， 也使用至今 。
如今 ， 时隔7个月后 ， 计划近日入市的“缙山府”、“华润笋岗中心”再次使用类似华强城市花园的“积分公证摇号” ， 对比前后两者可见 ， 新规则进一步细化 。
不断进化的选房规则:“社保巨子”优势不再
深圳不断调整的选房规则背后 ， 是住宅新盘限价之下 ， 二手住宅与之形成明显倒挂 ， 进而导致巨大的套利空间并引发的“打新”热潮 。
以2020年6月22日开盘的“金融街华发融御花园（一期）”为例 ， 彼时推出394套住宅 ， 共有8997人认筹该楼盘 ， 中签率仅4.37% ， 成深圳楼市史上最难买到的楼盘之下；而2020年11月开盘的“华润城润玺一期花园” ， 推1171套住宅 ， 提交资料申请购房的人数则超过了1.5万人 。分页标题#e#
据了解 ， 上述提到的楼盘与周边二手房对比 ， 仅1套房差价就达百万以上 。
而随着购房规则的“实行-发现问题-调整”的推进 ， 选房方式经历了从“无房优先”、“社保时长排序” ， 到“多选1” ， 再到“积分公证摇号”的调整 。
尽管如此 ， 每一次购房规则的调整 ， 都难免被市民诟病 。 如“无房优先”的公证摇号 ， 有购房者称不利于改善型人群 ， 认为换房也是刚需 ， 应该被重视；而在“无房优先”基础上叠加“社保时长”限制入围人数后 ， 又导致了“社保巨子”、“代持打新”等问题 ， 有购房者认为不利于在深圳工作时间短的人群 ， 应该要考虑“真实刚需” 。

文章插图

图片来源网络

文章插图

有市民向相关主管部门提出建议 。
以过去的2月开盘的“沙井海岸城（万丰海岸城）”为例 ， 虽然此次采用的“7选1”中不乏“深铁懿府”、“万科光年四季”等网红盘 ， 但购房者仍扎堆“沙井海岸城” ， 结果显示最低社保时长达到了278个月 。 也就是说 ， 如果购房者是家庭单位 ， 夫妻双方至少在深圳工作12年 ， 且当前名下无房 。
据南方+统计 ， 入围“沙井海岸城”的购房者中 ， 有524人原籍深圳 ， 其中宝安256人 。 据悉 ， 由于深圳原籍的父母社保更长 ， 有父母将房产过户至子女名下 ， 再以“无房”的身份去购房 ， 如此操作社保占据明显优势 。 有业内分析 ， 这正是“沙井海岸城”入围社保月数较其他楼盘更长的主要原因之一 。
专家解读:深圳楼市政策越来越精细
对此 ， 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示 ， “这一条政策是从上海学来的 ， 政策越来越精细化了 ， 这代表着楼市治理能力的提升 ， 也是一城一策的落地” 。 他强调 ， 最近半年内 ， 关于要求户籍落户满三年才能买房、二手房指导价、“无房优先”公证摇号、“积分公证摇号”、打击经营贷等 ， 都在深圳、上海等热点城市落地 ， 这是楼市交易规则越来越复杂的信号 。 一方面意味着交易成本在增加 ， 另一方面 ， 也意味着房子一定不是有钱就可以买的 ， 想卖的那套也不是任何时候都有人接受的（挂牌价太高的话 ， 超过了“官方参考价”） 。

文章插图

上海积分购房政策 。 图片来源网络
【深圳|深圳“打新”规则巨变：10年无房积40分，“社保巨子”优势不再】李宇嘉认为 ， 复杂的背后不是绝对的公平 ， 但是一定是相对的正义 ， 相对正义的背后逻辑就是 ， 打击通过钻漏洞就可以获得资格 ， 通过短线快持赢得收益 。 同时 ， 政府对房产的分配规则 ， 也意味着在深圳 ， 一个家庭拥有了家庭资产 ， 是真真实实的可以对冲各种风险的 ， 百姓对房子的诉求非常强烈 ， 必须要增加供应予以满足 ， 但供应要面向最需要的人 。 以后 ， 在控制住房价上涨预期的前提下 ， 还会常态化地公布每月、每个季度新增房子的规模 ， 让买房者一目了然 。

来源：(南方PLUS)

【】网址：/a/2021/0304/kd762670.html

标题：深圳|深圳“打新”规则巨变：10年无房积40分，“社保巨子”优势不再