新浪财经 徐苑蕾
3月3日 ， 深圳市规划和自然资源局公开征求《深圳市规划标准与准则》（以下简称“新《深标》”）局部修订意见 。
《深标》是深圳城市规划发展的纲要性文件 ， 自1997年以来经历过多次调整 。 相比起2019年版的《深标》 ， 新《深标》针对商业用地的适建用途删除了“商务公寓”的表述 ， 与此同时 ， 在“建筑与设施用途分类指引”上也剔除了“商务公寓” 。

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2021年新版《深圳市规划标准与准则》

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2019年旧版《深圳市规划标准与准则》
这意味着 ， 商务公寓将从用地源头上彻底消失 ， 并将在消化完库存后正式退出深圳楼市的历史舞台 。
商务公寓是为商务人士提供中短期商务与住宿服务 ， 不提供学校、幼儿园等居住配套的办公类建筑 ， 用地分类属于商业用地 。 在早期 ， 商务公寓在一定程度上发挥了商务办公区配套的作用 。
根据广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉的介绍 ， 上世纪80-90年代深圳招商引资 ， 内地省市在深圳设立办事处、分公司 ， 商务公寓的确适合当时的时代背景 。 但在他看来 ， 如今在各类酒店、租赁住房、长租公寓、分时租赁等物业发展的背景下 ， 商务公寓已经没有存在的价值了 。
而且近年来 ， 深圳住宅限购后 ， 商务公寓承接了部分住宅市场外溢的购房需求 ， 导致公寓供应量持续增加 ， 并呈现出明显的类住宅化倾向 ， 2018年调控政策甚至一度限制深圳公寓“只租不售” 。 同时 ， 商务公寓不受限购政策影响 ， 因此成为了投资客的标的物 ， 一直以来也饱受市场争议 。
据一位公寓业主透露 ， 同地段住宅和商务公寓单价大概相差2成左右 ， 他去年在深圳中心区域买入一套100平方米、总价为300万元的公寓 ， 如今这套公寓已经涨至4万元/平方米 ， “一年纯赚了100万 。 ”
长期以来 ， 深圳居住用地资源紧缺 ， 导致住房供需失衡 ， 而核心地段的公寓供应量更是远多于住宅 。 根据深圳中原研究中心统计数据 ， 2020年深圳公寓项目批售46个 ， 合共24910套 ， 套数同比上升23.6% 。 但去年受新房供应大增的影响 ， 公寓成交量为11735套 ， 仅微增2.6% ， 成交均价63349元 ， 更是同比下跌0.6% ， 和住宅均价的大幅上涨形成鲜明差别 。
中国城市经济专家委员会副主任宋丁分析认为 ， 去年深圳公寓产品积压严重 ， 但与此同时住宅产品却极度稀缺 ， 整个市场呈现出严重的矛盾 ， 所以官方希望大力调整产品结构 。
“商务公寓实质上是扰乱了市场秩序” ， 李宇嘉指出 ， 商务公寓介于商办和居住物业之间 ， 导致其打着公寓的幌子搞类住宅 ， 扰乱了供应体系 ， 而且诞生了一大批违法建筑 ， 实体空间房地产化 ， 同时还出现了消防安全隐患 。
实际上 ， 从去年“731新政”就可以看出官方封堵公寓增量供应的端倪 。 去年7月31日 ， 深圳市规划和自然资源局和深圳市住房和建设局联合发布《关于停止商务公寓的审批通知》 ， 提出深圳停止审批新的商务公寓项目的规划和用地出让方案 。
李宇嘉强调 ， 取消商务公寓 ， 事实上给居住用地腾出了宝贵的空间 ， 也杜绝了商办打着实体的幌子搞住宅地产开发 。 “未来深圳土地用途会更加清晰 ， 居住用地就是70年产权 ， 商办就是40和50年 ， 不会再出现介于二者之间的 ， 从而浪费了宝贵的土地资源” ， 李宇嘉说 。
值得注意的是 ， 就在上周2月23日 ， 深圳市住建局发布通知 ， 明确允许新建和已建成的商务公寓和宿舍项目使用燃气管道 ， 这说明政策风向发生转变 ， 为解困深圳需求端的住房问题 ， 对于存量市场 ， 官方从以往打压公寓住宅化转化为鼓励态度 。
早在去年“731新政”出台之时 ， 深圳就已做出“商改住”方向性探索 。 一方面 ， 对于已批规划尚未签订合同的商务公寓项目 ， 深圳住建局鼓励转为可售型人才住房 ， 另一方面则是从规划层面减少商业用地比例 ， 增加居住及配套用地比例 。
中原地产指出 ， 2021年公寓供应仍较为充足 ， 根据不完全统计 ， 今年潜在计划入市的公寓项目有33个 。 目前商务公寓存量共143.24万平方米 ， 可售套数24118套 ， 综合去化时间为23个月 。
宋丁预计 ， 住房部门很大可能会继续推出公寓住宅化的相关政策 ， 从而实现对存量公寓市场的逐步去化 ， 但也会把控得非常严格 ， 避免太大动作导致市场不稳定 。分页标题#e#
“购房者还是会对政策走向持观望态度 ， 而且公寓质量、产权等方面和住宅依然有差距 ， 短期内公寓市场成交将以稳定为主” ， 宋丁说 。
【新浪财经|深圳楼市格局迎巨变 商务公寓将退出历史舞台】责任编辑：王翔

来源：(未知)

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