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文/庞无忌
2021年开年不久 ， 部分城市土地市场迎来重大变化：
重点城市住宅用地一年最多只能卖三次了 。
业内认为 ， 这是继“银根”收紧之后 ， 官方对楼市的另一条命脉“地根”进行的重大政策调整 。
这不仅仅是土地出让规则的变化 。 如果将之与楼市目前已有的“五道红线”联动起来 ， 可能意味着房地产政策从短期向中长期阶段的切换已经开始发生 。
土地集中供应来了
近日 ， 天津、郑州、青岛、南京、济南、福州等城市陆续曝出拟对住宅用地实施集中供应的消息 。
上海日前发布的楼市新政强调 ， 强化住宅用地供应管理 。 及时公布住宅用地供应计划和存量住宅用地信息 。 加大商品住宅用地供应力度 ， 保障性住房用地“应保尽保” ， 单列租赁住房用地计划 。 压实各区主体责任 ， 量化地价调控目标 ， 合理制定土地出让方案 ， 稳定市场预期 ， 严防高溢价 ， 坚决遏制非理性拿地 。
虽未直接提及“两集中” ， 但增加住宅用地供应力度 ， 及时公布信息等规定与土地新政的思路一脉相承 。
青岛市提出 ， 2021年将严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让 ， 即集中发布出让公告、集中组织出让活动 ， 全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动 。
济南市自然资源和规划局近日召开2021年住宅用地供应分类调控工作会议 。 会议称 ， 对于住宅用地“两集中”同步公开出让 ， 全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂活动新的政策要求 ， 要合理安排供地时序 ， 科学编制实施方案 。
自然资源部自然资源开发利用司负责人也于近日表示 ， 今年要求各重点城市继续增加住宅用地供应量 ， 与此同时 ， 防止市场主体由于不掌握重要关联信息带来的竞争 ， 今年要求各地进一步将住宅用地出让信息合理适度集中 ， 重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应 。
土拍迎三重变化
综合梳理各类信息发现 ， “两集中”政策至少将为房地产市场带来三重变化：
1、卖地不再是挤“牙膏式”的了 。 把一年的住宅用地集中到3次卖出 ， 一次出让的土地可能会从以往的零星几宗 ， 变成几十种宗 ， 住宅用地“放量出让”将释放一定的供应充足预期 。
对于土地出让“大市”来说 ， 一次性的供应数量将非常可观 。 中指研究院指数事业部研究总监曹晶晶指出 ， 如果以2020年的供地情况计算 ， 上海、杭州、南京、武汉、青岛等城市单次集中供地将超40宗 。
2、一次性推出大量土地将分流房企资金 ， 客观上带动土地市场溢价率下行 ， 土地市场降温 。 曹晶晶表示 ， 土地市场现有招拍挂方式需高额的保证金和土地出让金 ， 客观上集中供地将分流企业资金 ， 热点宅地的溢价率或将回落 ， 有助于地价回归理性 。
3、土地集中供应后 ， 将在未来1-2年内形成住宅新盘项目集中入市的情形 ， 有效降低因供需矛盾带来的“哄抢”现象 。 试想如果一个城市一次性入市40多个新盘 ， “打新热”将会明显退烧 。
除此之外 ， 房地产市场周期可能会被重塑 ， 这也将考验房企的判断和融资能力 。
为何要集中供应？
如果分析去年以来的土地市场 ， 就能发现 ， 部分城市高价地块频出 ， 一线等热点城市房地产市场升温迹象明显 。
今年年初以来 ， 这一趋势持续 。 中指研究院数据显示 ， 2021年1-2月份 ， 300个城市住宅用地成交楼面均价为每平方米5601元 ， 同比上涨19.1% 。 去年四季度的一轮降温过后 ， 土地市场出现快速升温趋势 ， 300城市宅地价格整体处于3年多来的高位 。
克而瑞研究中心市场研究总监马千里表示 ， 在多城已采取“限价拍地”的方式下 ， 22个一二线城市当中 ， 今年前两个月 ， 仍有6个城市的涉宅用地成交溢价率超过20% ， 其中无锡、宁波和杭州的成交溢价率超过25% 。
此外 ， 杭州、南京无论是主城区还是边缘板块 ， 近两月来成交涉宅土地基本均触及总价上限 ， 上海更是在2月份拍出了两个区域单价地王 。
过度竞争是导致土地市场快速升温的重要原因 ， 而地市对房市有着明显的传导效应 ， 地价上涨往往也会拉升房价 。 在此背景下 ， 官方调整政策 ， 提高住宅用地供应信息披露透明度 ， 释放稳地价、稳房价、稳预期的信号也就不难理解了 。
事实上 ， 针对局部楼市升温较快的情况 ， 去年下半年开始 ， 多个热点城市已连续收紧房地产政策 。 但若想要从根本上解决大中城市的供需矛盾 ， 中指研究院分析称 ， 中长期政策还是要从供应端入手 ， 推进长效机制落地 。分页标题#e#
重磅政策或发挥联动效应
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为 ， 土拍政策的调整将与房企融资“三道红线”、房贷集中度政策（两条红线）一起 ， 逐步形成对房地产市场的长效调控 。
对房企来说 ， 集中拿地的方式无疑将使其在拍地月份面临集中的资金压力 ， 甚至出现负债高峰 。 而房企融资“三条红线”的规定 ， 则对房企有息负债的增长做出明确的限制 。 两者叠加 ， 将进一步倒逼高负债房企放慢拿地节奏 ， 控制规模 ， 以防范出现经营危机 ， 甚至演变为行业风险 。
曾撰文称“房地产泡沫是威胁金融安全最大‘灰犀牛’”的银保监会主席郭树清日前再次提及房地产风险 。 在近日的一场发布会上 ， 郭树清指出 ， 房地产金融化、泡沫化倾向还比较强 ， 但是去年投向房地产的贷款增速第一次降到了平均贷款增速之下 ， 这个成绩来之不易 。 相信 ， 房地产的问题会逐步得到好转 。
从去年开始 ， 可以清晰看出 ， 除了限购、限贷、限价等短期调控政策外 ， 房地产行业越来越多的中长期政策开始发力 。 近期与“银根”“地根”相关的政策陆续出台 ， 并成为调节楼市供需的重要方式 。 官方倡导大力发展住房租赁市场 ， 以解决大城市住房突出问题 。
曹晶晶认为 ， 未来3-5年内 ， 中国房地产政策会逐步向中长期过渡 ， 届时调控方式将得到重构 。 长期来看 ， 行政手段在房地产市场调控中所占的比重将稳定在较低水平 ， 货币、信贷、税收等经济手段与长效机制构成调控主要方式 ， 而住房制度、土地制度、财税制度、金融制度等基础性制度将形成调控基础 。
来自：国是直通车
编辑：陈昊星
【住宅用地|一年只能卖三次地！信号背后，其实还隐藏着更大变化】责编：魏晞

来源：(国是直通车)

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