3月3日晚间 ， 上海市住建委、上海市规划和自然资源局、上海市房管局三部门联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（简称“新沪七条”） ， 其中一条“对按照优先购房政策购买的新建商品住房 ， 在购房合同网签备案满5年后方可转让”引发市场关注 。 这也是上海首次对新房明确提出限售 。
目前 ， 上海只有无房户购房积分制度被称为“优先政策” ， 但具体细则还要等待官方后续的解释 。
“5年限售”是“新沪七条”最受关注的政策 ， 与杭州春节前出台的调控政策有异曲同工之妙 。 1月27日 ， 杭州出台调控政策 ， 其中一条“本市限购范围内 ， 新建商品房项公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的 ， 自取得不动产证之日起5年内不得转让” 。 与杭州一样 ， 上海也是在一手房市场过热之后祭出“限售” ， 抑制投资、投机客的资金涌入楼市 。
结合近期部分大城市政策密集出台的事件 ， 易居研究院研究总监严跃进认为 ， 今年全面解决大城市住房问题的调控大幕正式拉开了 。 包括咨询机构人士、中介人士在内 ， 不少人与严跃进看法一致 ， 上海此次调控是为了稳房价、防止市场过热 。
严跃进指出 ， “优先购房者5年限售”这一点其实是为此前积分购房政策补漏；同时也是参考其他城市做法 ， 对于优先认购的房源设置限售的条件 ， 可以将那些想通过优先购房途径获得房源的炒房客挡在门外 。 同样 ， 这招也可以降低那些优先购买客户较多的楼盘的市场预期 。
房企高溢价拍地被约谈
另一名业内人士认为 ， 上海在牛年开工后再次加码楼市调控 ， 导火索或在于土地市场先热起来 ， 出现高溢价地块 ， 担忧土地市场温度或传递到销售端口 。 这么做主要是为了稳房价、抑制市场过热 。
2月20日 ， 融创建发联合体以总价64.52亿元竞得普陀区一幅纯宅地 ， 成交楼面价8.43万元/平方米 ， 溢价率36.15% 。 地块属于轨交上盖 ， 总建筑面积不到8万平方米 ， 没有自持要求 ， 可以说是不折不扣的稀缺地块 。 然而 ， 这幅地块东侧 ， 是去年12月大华集团拿下的一幅总价30.6亿元的宅地 ， 彼时的楼面价只有4.74万元/平方米 。 两个月地价接近翻番 ， 且周边二手房单价接近6万元/平方米 。 “面粉比面包贵” ， 虽不能完全指向土地市场火爆 ， 但肯定是区域板块过热了 。
不久后 ， “上海普陀”微信公众号发布了一则消息 ， 针对这次土拍地块高溢价成交的情况 ， 普陀区政府第一时间约谈了融创上海及项目公司相关负责人 ， 约谈由区规划资源局和区房管局相关负责人主持 。 约谈中 ， 区政府重申了国家和本市房地产调控的工作要求 ， 表明了将毫不动摇贯彻执行“房子是用来住的 ， 不是用来炒的”决心 ， 以实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标 。 明确表示：要求受让人充分认识到政策的严肃性 ， 做好充分的思想准备 ， 合理调整预期 。
但凡有“限价”的城市 ， 普遍存在一个现象：一手新盘往往有价格倒挂 ， 有投机炒作空间 。 政府锁定持有年限 ， 增加炒房成本 ， 可以震慑投机需求 。 为了降低市场预期 ， “新沪七条”还提出了土地限价竞价 。 业内人士认为 ， 楼板价决定未来售价 ， 尤其是面粉和面包价格接近 ， 市场预期上升 ， 买家入市意愿高 。 土地价格限定有助于稳定预期 。 后续会制定相应拿地方法 ， 明确到达限价后谁可以拿下地块 。
此外 ， 租赁地块分别制订供应计划 ， 和销售性商品地块分开 。 此前二者合并列入供应计划 ， 但租赁地块无法形成有效供应 。 此举可以充分保证销售性地块充足稳定 ， 同时充足供应也有助于平移地价 。
小阳春传统销售旺季即将到来 ， 市场走向备受关注 。 与杭州楼市情况接近的是 ， 尽管1月底杭州对炒房资金实施了“大封杀” ， 仍然难挡年前一波红盘中签率低于10% ， 上海“121”政策后 ， 一手楼盘同样出现多人摇号的现象 。
为防止楼市出现过热倾向 ， 上海继续在调控政策上补短板 ， 并借鉴其他热点城市的做法 ， 先强调严格执行 ， 再看效果 ， 不排除后面还有一系列调控举措继续挤压投机需求 。
同策研究院高级分析师李霄霄指出 ， “新沪七条”受关注的是第二条跟第七条 ， 其他的几条关于整顿市场秩序、强化市场管理的政策在之前已经出过 ， 在这份文件中只是强调严格执行政策 。
第二条限价竞价在其他城市已经有实施的案例 ， 目前上海部分热点板块面临价格倒挂 ， 政府严格执行限价政策面临的市场压力较大 。 在土地出让环节预先设定好房价、由房企自主竞价地价有助于在前段控制地价达到稳房价的目的 。分页标题#e#
第七条住房限售的范围仅包括“优先购房政策购买的新建商品住房” 。 目前上海仅三个楼盘在试点打分优先购房政策 ， 来访认购情况一般 ， 对市场预期的影响目前来看还不大 。
加强中介管理管控
“新沪七条”中 ， 进一步加强中介管理 ， 对于中介市场规范行为进行管控 。 上海已经进入存量市场 ， 中介机构在交易中扮演重要角色 。 通过管控、规范中介企业行为 ， 抑止炒作意图 。 由此可见 ， 今年楼市还是以防止过热为主 ， 如果达不到预期效果不排除继续加码的可能 。
房地产市场成因复杂 ， 过冷或过热 ， 并非“供需失衡”就能一言以蔽之 。 在最近几个月成交维持在3.9万套的上海二手房市场中 ， 中介被认为是有助推作用的 。
调控之前 ， 房价涨幅最高的是上海市中心内环核心区域 ， 相比之下 ， 中环区域正处于补涨阶段 。 浦东中环内某小区 ， 某套90平方米左右的房源在去年年底挂牌价600多万元 ， 春节后 ， 已经涨到了900万元 ， 但一直没卖出去 。 据中介业务员反馈 ， 虽然房价已经涨到8万元/平方米 ， 但近期有很多要买房子的 ， 都没有合适的房源挂牌 。
21世纪经济报道采访人员走访了部分门店以及采访部分买家和卖家 ， 发现因为有中介以独家VIP的方式来垄断房源 ， 以高成交价给到业主信心 ， 让业主们认为房子通过某些中介可以卖到较好的价格 ， 这导致一些秉承着政策方针去平衡业主和买家利益、让价格回归理性的中介反而生存环境堪忧 。
中介嗅到了敏感的气息 ， 春节前后仅宝山大华板块 ， 就新开了5家中介门店 。 这些中介门店正处于扩张周期 。 据了解 ， 红星美凯龙旗下的美凯龙爱家、由房多多控股的原萃旗下加盟品牌几亩置业等中介自去年底开始 ， 从外环外逐渐向市区扩张 ， 大规模开店 。
为了抢房源 ， 有的中介门店不惜承诺业主以高价出售 ， 这在一定程度上助推了房价的上涨 。 另一名中介业务员指出 ， “独家房源”是一种垄断行为 ， 这导致房子不一定最终在短时间内卖掉 ， 客户谈价空间也变少 。
成交下滑 ， 小阳春不再？
中介人士指出 ， 新政出台表明二手房交易价格后期以稳定为主 ， 趋于理性 。 但目前 ， 价格趋势有待考量；交易量已经是下来不少了 。
“最近市场成交下滑严重 ， 成交周期和看房周期都非常长 。 ”前述中介业务员反映 ， 自从新政策后 ， 二手房成交周期和速度慢了很多 ， 但是大多数房东心态还是比较好的 。 有业主近期把价格下调大概0.05%-0.07%左右 。
实际上 ， 上海二手房的房源量自去年下半年开始 ， 每月保持高位成交 ， 已经去化了不少 ， 目前成交下滑的主要原因有：库存量本身就不太多 ， 可以看的范围和数量也少；“121”新政执行之后 ， 二手房增值税免征“2改5” ， 税费变化也导致房源出手难度增加了；加之有的中介做独家房源 ， 客户看房也受限 。
多个中介门店业务员反馈 ， 小阳春能否如期出现 ， 具体还是要看3月份的市场成交量及客户反应 。 由于2月份二手房数据目前还没有公开 ， 但从一手房成交数据来看 ， 小阳春恐怕难以出现 。
第三方数据显示 ， 3月1日 ， 全上海121个板块仍未达到全面上涨 ， 板块之间差异依然明显 。 从2月1日-2月21日数据来看 ， 一手房成交套数同比已经减半 。
诚然 ， 不管后续市场走势如何 ， 上海从各方封堵炒房资金的态度已经很明显 。 就在同一天 ， 杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》 ， 提出对法拍房限购 ， 严查经营贷、消费贷等要求 。
【二手房|上海楼市新政后：今年小阳春难期待】上海、杭州最新的调控离上轮调控仅相隔1个月 ， 并且在同一天内发布政策 ， 一个宏观背景是：今年1月底 ， 住房和城乡建设部副部长倪虹带队在上海、深圳调研时指出 ， 城市政府要充分认识保持房地产市场平稳健康发展的重要性 ， 毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位 ， 不将房地产作为短期刺激经济的手段 ， 切实落实城市主体责任 。 近日 ， 倪虹又带队赴浙江杭州、江苏无锡调研督导房地产市场平稳健康发展长效机制落实情况 ， 重申“房住不炒” ， 不将房地产作为短期刺激经济的手段 ， 切实落实城市主体责任 ， 确保党中央、国务院的决策部署落到实处 。

来源：(21世纪经济报道)

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标题：二手房|上海楼市新政后：今年小阳春难期待