_原题是：宝龙地产的下一步大棋
持续深耕长三角多年之后 ， 宝龙地产（01238.HK ， 下简称“宝龙“）进入了丰收期 。
3月3日 ， 宝龙发布了2020年业绩 。 数据显示 ， 2020年宝龙地产合约销售再创新高 ， 合约销售金额达人民币815.5亿元 ， 完成全年750亿销售目标的108.7% ， 较去年同期上升35.1% 。 总收入约人民币354.95亿元 ， 较去年同期上升36.3% ， 净利润为88.2亿元 ， 同比增长46.5% 。 2020宝龙地产毛利率36.1% ， 稳居行业领先水平 。
对于这一优异的成绩 ， 总裁许华芳坦言：“公司取得好成绩 ， 缘分和努力都是基础 ， 未来公司仍将坚定不移深耕长三角 ， 保持高利润、高增长 。 ”
【一点财经|宝龙地产的下一步大棋】厚积薄发 ， 冲击千亿
回顾2020年 ， 许华芳给出的关键词是“价值” 。
最大的价值便在于深耕长三角 ， “没有踩到什么坑” 。 2020年 ， 宝龙地产实现合约销售额约为815.51亿元 ， 其中长三角的销售额占比达到了85.7% ， 较2019年提升了0.8个百分点 。
作为中国经济活力最高的一个城市群 ， 疫情之后 ， 长三角的房地产市场快速反弹 ， 这在加速项目去化的同时 ， 亦是宝龙业绩增长的坚实后盾 。
值得一提的是 ， 近年来 ， 在金华、宁波等多个城市 ， 宝龙地产都实现了深耕 ， 这在2020年聚集成了规模效应 。 如根据克而瑞发布的《2020年度宁波房企销售榜单》 ， 2020年 ， 宝龙地产在宁波实现了62亿的销售额 ， 排名第11位 。 在酒店式公寓榜中 ， 奉化宝龙世家以966套的成交量登顶全市套数榜 ， 2020年成交均价13430元/㎡ 。 根据亿翰智库发布的数据 ， 2020年 ， 宝龙地产在金华的销售额突破了百亿 ， 达到140.2亿元 。
尝到深耕的甜头后 ， 宝龙继续加码长三角 。 2020年 ， 公司新增地块39幅 ， 计容总面积940万平方米、新增可售货值1332亿元 ， 建筑面积940.1万平方米 ， 同比上升28.5% ， 长三角区域新增土储占比62.6% 。
许华芳特别指出：“未来 ， 南京可能成为宝龙在内地业绩贡献最大的城市之一 。 ”
2020年 ， 宝龙地产曾先后在南京斩获雄州站项目、红山项目、凤汇项目一期及二期、江北新区项目、麒麟项目、尧化新城项目和新生圩站项目等八个项目 。
经济原因外 ， 在“名盘林立”的长三角 ， 宝龙去化较快的另一原因还在于产品品质 。 2016年 ， 宝龙地产制定了首个五年发展规划 ， 彼时 ， 宝龙集团董事局主席许健康曾言：“我要特别强调 ， 质量是公司的根本 ， 质量面前没有借口 ， 这也是每一位宝龙人的使命 。 ”
此后 ， “精筑无痕”便写入了宝龙的五年规划 。 简而言之 ， “精筑无痕”的品质体系包含“三个提升”和“一个再造” ， 即：成本提升、技术提升、工程管理提升、流程再造 。 这涵盖了产品打造的各个环节 ， 每一个环节都是一个大课题 ， 再分解成若干小课题 ， 落实到人 ， 全员参与学习讨论 ， 最终落地到具体的工作执行中 。
2020年 ， 尽管宝龙发布了“新五年战略规划” ， 但品质依旧是关键词 。 总裁许华芳在内部管理会上反复强调：“每一年的最高标准就是明年的最低标准 ， 同时 ， 不断对标内外部的标杆 ， 以此实现不断自我超越 。 ”也因而 ， 在2020年 ， 宝龙有11个项目单盘合约销售超过人民币20亿元 。
基于这两大底气 ， 许华芳将2021年的关键词定位为增长 。 “2021年要实现合约销售额定位1050亿元 ， 保持近三成的增速 ， 突破千亿 。 ”他表示 ， 而截至2020年12月31日 ， 宝龙地产拥有总土储3650万平方米、总可售货值4478亿元 。
“三线”绿档 ， 毛利率领先
在这份财务报表中 ， 宝龙地产的财务表现也可圈可点 。
数据显示 ， 去年宝龙地产剔除预收账款后的总资产负债率为69.9% ， 净负债率为73.9% ， 现金短债比为1.22 ， 关键指标均控制在绿档 。 这一成绩来之不易 ， 要知道 ， 在2020年上半年 ， 宝龙地产剔除预收款后的资产负债率为73.24% ， 触及监管给出的“剔除预收后资产负债率不超70%”红线 。
这让公司有了更多腾挪的空间 。 “按照规定公司可以增加15%的负债 ， 以目前665.67亿元的规模 ， 将近可以增加100亿元 ， 但是今年总的预算来看还是会控制在增加90亿以内的水平 。 当然今年拿地的结构也变化了 ， 如果能勾到更好的地 ， 有可能会接近上限 。 ”
宝龙地产管理层表示 ， 未来两年 ， 公司净负债率跟现金短债比保持在绿档肯定没问题 ， 尽力将扣除预售账款后的总负债率控制在70%以下 ， 公司会通过优化结构提升效率 ， 包括销售加速 ， 还有工程提速 ， 使整个效率提升来管理财务结构 。分页标题#e#
债务结构调整也是宝龙的关注点之一 。 宝龙地产管理层指出 ， 宝龙融资成本有进一步下降空间 ， 一是融资结构调整 ， 长短债中尽量减少短债 ， 二是提升资金使用效率 ， 三是公司和中农工建交等大银行已经开展了相关合作 ， 降低了发债成本 。 2021年 ， 公司将朝着6.3%以下的融资成本努力 。
得益于业绩稳健增长及债务优化 ， 标普和穆迪相继将宝龙地产评级展望调至“正面” ， 分别确认主体“B+”的长期信用评级及优先票据“B”的债项评级、B1的主体评级及B2的债项评级 。
标普与穆迪在报告中指出 ， 相较于同行 ， 宝龙地产的土地储备成本较低 。 宝龙地产总裁许华芳多次表示 ， 公司拿地的原则是“不拿贵地” 。 2020年公司新增土地平均成本价为5367元/平米 ， 溢价率仅4.7% 。 总土储平均成本价为3466元/平方米 ， 仅占2020年销售均价比例的22.6% 。
这也保证了集团未来的毛利率 。 据中达研究数据显示 ， 2020年中期 ， 上市房企平均毛利率由2019年中期的32.4%下降2.6个百分点至29.8% 。 而2020年全年 ， 宝龙地产保持着36.1%的高位 ， 稳居行业领先水平 。 管理层表示 ， 未来维持33%至34%的毛利率水平是没有问题的 。
优异的盈利能力之下 ， 多家卖方机构给予宝龙地产“买入”等评级 ， 并调高目标价 ， 花旗在下半年的研报中给予宝龙地产8.0港元的目标价 。
在《新五年战略规划》（2021--2025）中 ， 宝龙提出未来五年要实现“双百双千”目标 ， 即自持购物中心超百座、核心利润超百亿、权益销售额超千亿、上市公司总市值超千亿 。 2021年是这一新战略的起航之年 ， 接下来宝龙会有怎样的表现 ， 值得期待 。
责任编辑：王翔

来源：(未知)

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