新浪财经 徐苑蕾
房地产的“金融泡沫”牵动着监管部门的神经 ， 随着“三条红线”和“五档房贷”政策相继出台 ， 目前房企在境内融资渠道可以说是全线受困 。 近日多家房企在交易所市场申请发债获得通过 ， 不过募资额均在原本计划的基础上“被动”地打了85折 。
监管部门有意控制房企有息债务的增长 ， 在穿透性的债务监管以及上万亿的偿债规模之下 ， 房企融资压力将会进一步上升 ， “现在机构看到房企都怕 ， 今年房企的策略肯定是加速回款减少拿地 ， 极端的手段还包括变卖资产来套现” ， 一位房企人士表示 。
新发地产公司债打85折
【新浪财经|新发公司债“被动”打折 房企融资带上“紧箍咒”】2月26日 ， 深交所通过广东海伦堡地产集团有限公司（以下简称“海伦堡”）公开发行公司债的申请 ， 不过过程却略为曲折 ， 海伦堡是在反复修改了两遍募集说明书后才拿到了这张通行证 。
去年12月下旬 ， 海伦堡的发债申请获深交所受理 。 按照当初计划 ， 公司拟募集金额为不超过18亿元 ， 主要用于偿还今年到期的“18海伦堡02”和“18海伦堡01”两笔债券 。
不过2个月后 ， 海伦堡对募资方案作出修改 ， 拟发行债券规模下调为不超过15.3亿元 ， 相当于前述两笔债券剩余本金的85% 。
海伦堡的例子并不是个案 。 根据新浪财经的不完全统计 ， 今年以来 ， 在交易所市场申请发行公司债时 ， 包括电建地产、雅居乐、时代控股在内的房企均在计划募资额的基础上下调15%后 ， 募资方案才获得审核通过 。
机构统计数据显示 ， 2020年8月10日-2021年2月26日 ， 共有12笔注册生效的地产公司债打了85折 ， 打折后的发行总额约600.24亿元 。
地产公司纷纷给发债募资额“打折”的原因 ， 与交易所的监管政策密切相关 。
以雅居乐为例 ， 在对其募集说明书的审核反馈意见中 ， 上交所就要求公司说明 ， “本次债券募集资金规模和用途是否符合《上海证券交易所公司债券发行上市审核规则适用指引第1号——申请文件及编制》附件4的相关要求 。 ”
针对地产公司债的募集资金规模和用途 ， 如果是用于偿还或回购旧债的 ， 前述文件规定 ， 2020年8月10日之前获受理的住宅地产企业项目 ， 申报发行额度不得超过拟偿还到期及回售公司债券的本金规模；2020年8月10日（含）之后获受理的住宅地产企业项目 ， 申报发行额度不得超过拟偿还到期及回售公司债券本息规模的85% 。
8月10日这个时间界线颇值得推敲 。 10天之后即8月20日 ， 住房城乡建设部、人民银行在北京召开座谈会 ， 并提出“三条红线”新规 ， 与会的12家房企为首批试点房企 。
在房企融资渠道中 ， 债券市场是举足轻重的一环 ， 尤其是近两年来重要性越发凸显 。
同策研究总监宋红卫指出 ， 今年以来房企融资情况并不乐观 ， 除了公司债融资金额大幅上涨 ， 境内银行、其他债权融资等融资渠道均不同程度下滑 ， 境内融资渠道全线受困 。
一位TOP10房企融资部门的人士透露称 ， “如果能融到公司债的话肯定会去申请 ， 因为公司债利率低 ， 但是需要的信用很高 ， 额度受限制 ， 如果能融的话肯定多融 。 ”
3月偿债规模逼近1500亿
前几年 ， 房企以加杠杆、高周转的模式扩大经营规模 ， 自2019年开始地产行业进入偿债高峰 。 去年房企偿债规模约9154亿 ， 而今年偿债压力将继续攀升 。
根据贝壳研究院数据预测 ， 今年房企到期债务规模（不含2021年将发行的超短期债券）将达12448亿元 ， 同比增长36% ， 历史性突破万亿大关 。 其中3月份更是迎来上半年的偿债峰值 ， 偿债规模预计将达1479亿元 。
然而如今 ， 在“三条红线”融资监管新规和“两条红线”房地产贷款集中度管理制度相继出台之后 ， 房企融资已经在供需两端带上“紧箍咒” ， 甚至表外负债也会受到穿透性的监管 。
融资新规后 ， 房企新增发债规模不及到期债务规模已成为新常态 ， 这说明房企已有意控制有息负债的增长 。
根据贝壳数据显示 ， 2020年9-12月 ， 房企连续四个月发债规模不及到期债务规模 ， 直至2021年1月房企抓紧窗口期发债1630亿元 ， 才终止了前述趋势 。 进入2月 ， 房企发债规模则大幅缩减至480亿元 ， 同环比分别减少28.6%和69.8% ， 而2月房企到期债务规模约768亿元 。
“现在机构看到房企都怕” ， 前述房企人士坦言 ， 机构受银监窗口指导 ， 房企融资额度和成本都受到影响 ， 如今房企策略肯定是加速回款减少拿地 ， 极端的手段还包括变卖资产来套现 。分页标题#e#
尤其是在“五条红线”后 ， 宅地供应“两集中”制度（“两集中”即集中发布出让公告 ， 集中组织出让活动 ， 并且2021年发布住宅用地公告不能超过3次）或将在重点城市施行 ， 在宋红卫看来 ， 房企融资的压力将会进一步上升 。
宋红卫指出 ， 由于推地较为集中 ， 房企不仅面临土地保证金和土地款缴纳集中支出的压力 ， 更为严峻的是 ， 如果短期内现金集中支出 ， 或会造成房企现金流紧张 ， 有可能直接踩到“三条红线”的现金短债比的指标 。
“目前来看 ， 部分房企融资成本有所下降 ， 和当前土地政策趋严以及融资需求下降有一定关系 。 但是随着后期市场的恢复以及房企进入土地储备阶段 ， 加上土地集中出让 ， 房企融资需求增加 ， 预计房企融资成本还会上升 。 另外 ， 考虑到市场风险及债务成本 ， 房企发债周期可能会有所缩短” ， 宋红卫说 。
责任编辑：邓健

来源：(未知)

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