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经济观察报 采访人员 田国宝3月3日 ， 蓝光发展公布了2月新增项目情况 ， 仅在昆明获取一幅73亩土地 ， 拿地总价是1.75亿元 。
在三道红线等政策下 ， 蓝光发展降低了拿地力度 ， 2021年前两个月 ， 拿地金额不到10亿元 ， 和2020年同期相比 ， 虽然受疫情影响 ， 蓝光发展的拿地金额也达到了13.3亿元 。
继2020年7月以9亿元对价出售迪康药业后 ， 2021年2月26日 ， 蓝光发展又公布了将旗下物业管理企业蓝光嘉宝服务控制权出售给碧桂园服务的计划 。
继2020年10月发行一笔15亿元中期票据后 ， 至今近5个月时间里 ， 蓝光发展再没有发行国内信用债 。
根据蓝光发展发布的2020年业绩快报 ， 截至2020年底 ， 蓝光发展净负债率降至92.93% ， 剔除预收款项后的资产负债率为73.7% ， 现金短债比大于1 ， 三道红线中有两道已经达标 。
降杠杆
蓝光发展有一笔10亿元的中期票据将于3月15日到期 ， 这只是2021年47亿元到期国内信用债的一部分 。 如果算上回售期内的债券 ， 这个数字接近72亿元 ， 这还不算2月底已经到期的7亿中票 。
此外 ， 2021年蓝光发展还有两笔美元债将于3月和4月到期 ， 本金总规模4亿美元左右 。 根据机构统计 ， 2021年 ， 蓝光发展到期信用债总规模是131.41亿元 。
从2020年业绩快报来看 ， 截至2020年底 ， 其有息负债规模是722.4亿元 ， 与三季度末相比减少了24亿元；其中短期有息负债规模是263.4亿元 ， 比三季度减少86亿元 。
【杠杆|蓝光发展急降杠杆】蓝光发展的债务结构中 ， 信用债的规模持续下降 ， 2020年蓝光发展累计发行52亿元左右的国内债券 ， 但偿还了81亿元国内信用债 。 这意味着 ， 虽然2020年有息负债较2019年增加了超百亿元规模 ， 但国内信用债减少了30亿元 。
2020年8月 ， 有关房地产融资“三道红线”消息传出 。 彼时 ， 蓝光发展发布的半年报显示 ， 其剔除预收款项后的资产负债率、净负债率及现金短债比等三项指标均不达标 。 四季度 ， 蓝光发展开始主动降杠杆 。
2020年10月至今 ， 蓝光发展国内债券到期规模在60亿元左右 ， 但同期再融资规模只有20多亿元 。 “一季度本来打算发两笔共计15.5亿元债券 ， 但到现在还没有定下来什么时候发行” ， 一位接近蓝光人士透露 。
从2020年10月23日发行一笔中期票据后 ， 至今蓝光发展没有再发行国内债券 ， 仅在近期计划发行一笔3亿美元的海外债 。 截至1月31日 ， 蓝光发展对外担保余额是702.3亿元 ， 与去年同期相比增加了150亿元 。
出售资产
根据业绩快报 ， 2020年蓝光发展营收455.9亿元 ， 同比增加了16.3% 。 出售迪康药业为蓝光发展带来了近2.5亿元的利润 ， 但扣除非经常性损益后归属上市公司股东净利润同比减少了6.6% 。
2020年最后一个季度 ， 蓝光发展实现销售373亿元 ， 贡献了全年三分之一的份额 ， 不过 ， 整个2020年1035亿元的销售额仅实现2%的增长 。 同期有息负债增加了117亿元 ， 其中短期负债增加21亿元 。
继2020年7月 ， 蓝光发展以9亿元的价格出售了迪康药业91.4%的股权；2021年2月26日又公布了以48.5亿元价格出售蓝光嘉宝64.6%股份的计划 。 一旦交易完成 ， 意味着蓝光发展远离物业管理板块 。
上述接近蓝光人士透露 ， 出售蓝光嘉宝主要是基于现金流及房地产业务正常运行的考量 。 其实 ， 在这前后 ， 蓝光也出售了旗下部分地产项目的股权 。
2020年8月 ， 蓝光发展以7.5亿元价格收购南宁GC2020-065地块 ， 9月将项目49%的股权出售给大唐地产 ， 今年1月 ， 又把剩余的51%股权也出售 ， 退出项目 。
2020年12月 ， 蓝光发展以3.58亿元价格在浙江温岭获得一幅土地 ， 今年1月 ， 蓝光将项目49%的股权出售给浙江东泰集团 。
同期 ， 蓝光发展在嘉兴市秀洲区以6.1亿元价格获得一幅土地 ， 今年1月 ， 蓝光为项目引入正黄集团 。 同时 ， 与正黄集团一起联合上海爱建信托成立私募基金 ， 获得项目99%的股权 。
减少拿地
近年来 ， 一方面 ， 蓝光发展有息负债规模持续攀升 ， 2017年到2020年 ， 其有息负债规模分别是306亿元、537亿元、605亿元和722亿元 。
另一方面则不断加大拿地力度 ， wind数据显示 ， 从2017年到2020年 ， 蓝光发展拿地金额分别是202亿元、288亿元、654亿元和352亿元 。
近年来 ， 蓝光拿地楼面价也一路攀升 ， 其2018年拿地楼面价只有2520元/平方米 ， 到了2019年上涨到4743元/平方米 ， 而2020年的这一个数字又上升到了6160元/平方米 。分页标题#e#
拿地成本上升 ， 一方面源于蓝光发展房地产业务布局向高能级城市转变的原因 ， 也有部分地块溢价较高的因素 。
Wind数据显示 ， 2020年蓝光发展拿地公布溢价率的52幅土地中 ， 溢价率超过30%的有37幅 ， 成交总价达到了282亿元；其中有21幅土地溢价率超过50% ， 5幅土地的溢价率超过100% 。 南阳和信阳的两幅宅地的溢价率均达到了150% 。
其中信阳地块楼面价在3400元/平方米左右 ， 目前项目销售均价6500元/平方米左右 ， 土地单价占平均售价52%左右；南阳地块楼面价在4200元/平方米左右 ， 目前还未开盘 ， 周边在售项目均价普遍在8000元-10000元/平方米左右 。
信阳和南阳地块虽然溢价率较高 ， 但地价售价比普遍还维持在50%左右 。 但蓝光发展的个别地块地价售价比还要更高 。 2020年7月 ， 蓝光发展在江苏海门获得的一幅住宅用地 ， 楼面价达到了1.3万元/平方米 ， 溢价率100% ， 参考周边在售项目 ， 地价售价比在65%-86%左右 。
在全国主要城市普遍限价的情况下 ， 蓝光发展如何消化这些高溢价土地？上述接近蓝光人士透露 ， 2020年 ， 蓝光发展部分城市的个别拿地确实有些高 ， 但好在蓝光主要布局在三四线城市 ， 受限价影响相对较小 。
三道红线消息出来后 ， 蓝光开始放缓拿地节奏 。 在2020年352亿元拿地金额中 ， 1-8月拿地金额295亿元 ， 而9-12月四个月的时间 ， 蓝光在拿地上仅花费了57亿元 。
进入2021年后 ， 对较为火热的土地市场 ， 蓝光发展表现出了克制 ， 前两个月拿地金额不到10亿元 。
截至2019年底 ， 蓝光发展的土地储备为1773万平方米 ， 其2020年销售面积为1205万平方米 ， 新增土地面积为716万平方米 ， 算下来 ， 到2020年底 ， 蓝光发展的土地储备大约在1284万平方米左右 。 这一土地储备与蓝光发展2020年销售面积基本持平 ， 与时代中国、中骏和佳兆业集团控股有限公司等同规模房企相比还有一定差距 。
虽然经过2019年和2020年两年扩张后 ， 蓝光发展基本稳住了规模 ， 有息负债的基数也扩大了 ， 但降杠杆还是保规模 ， 对于蓝光发展而言 ， 无疑仍是一道选择题 。

来源：(经济观察报)

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标题：杠杆|蓝光发展急降杠杆