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【华夏幸福|环京房企陷2000亿债务危机，“白送房”没人应，下一个是谁？】
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长三角、珠三角都市圈的人们整天听着“万人摇”“调控加码”“约谈”的消息 ， 觉得上海、深圳的每个动静都跟自己有关系 。
但生活在环京地区的人们 ， 没有任何关于楼市的热闹 ， 不少人微妙地感觉到 ， 一度频繁传言要划归北京的地方 ， 离北京 ， 好像越来越远了 。
没有消息 ， 是最坏的消息 。
“房子白送”
新年刚过 ， 一个中年男人 ， 站在楼道里 ， 一只耳朵上挂着口罩 ， 对着提前写好的词 ， 一字一句地念 ， “我是首尔林荫大道的房主 ， 因还款压力太大 ， 房子想免费送给大家 ， 只需要你把尾款帮我还了就行 。 ”可能是为了显得更让人安心 ， 他加上了“我对以上说的话负完全的法律责任” 。
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这视频并没有引起太大的反应 ， 房子白送这招 ， 已经是去年炒过的冷饭 ， 人们已经不像第一次听到时那么吃惊 。 账早就被算清楚 ， 要还的尾款都比现在的市价贵得多 ， 大家不过就是看个热闹 。
今年是燕郊的小马做地产经纪的第四年 ， 过年以后上班的第三天她接到了一个北京客户打来的咨询电话 ， 对方在国贸附近上班 ， 她推荐了在售的一家大房企的项目 ， 精装修2万3一平米 ， 楼下就有815、819公交车直达国贸 。
“没有比这个更低的价了 ， 已经限购三年了 ， 最高那会都得3万8 。 ”对方说考虑考虑后没了消息 ， 紧接着那个周末 ， 小马给那个客户打了三次电话 ， 都被拒接了 ， 她知道 ， 又黄了 。
房价降一半 ， 是环京地区楼市的众生相 ， 最夸张的廊坊永清 ， 房价最高冲破过两万 ， 现在跌落到七八千 。
一位高位入场的朋友苦笑 ， “这哪是腰斩 ， 都砍到脚脖子了 。 ”
风云突变
在京津冀起变化前 ， 这里是众多开发商望尘莫及的地方 ， 有钱也拿不到地 ， 房产“老大哥”万科还在香河拍地被打过 。 这片紧挨皇城的热土成就过很多枭雄企业 ， 华夏幸福便是其中之一 。
2016年以前 ， 环京无人不识孔雀城 。 成立于2003年的孔雀城 ， 是华夏幸福的招牌项目 。
很多年前 ， 还是廊坊本地开发商之一的王文学找到了王志纲 ， 这个在南方帮助早期的碧桂园变身飞天凤凰的人 ， 也是环京孔雀诞生的关键人物 。 “吃北京的粮 ， 下金蛋在廊坊”的金蛋计划 ， 是王志纲给王文学指出的一条明路 。
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从此华夏幸福走出了一条不同于普通开发商的产业运营新路 ， 这条路让住宅品牌孔雀城开遍了北京周边 ， 也把产业园复制出廊坊 ， 走出河北省 。 华夏幸福从河北当地一家名不见经传的企业登上千亿房企排行榜 ， 据说曾是长三角、珠三角的书记、市长们纷纷前来招募的对象 。
2016年底 ， 华夏幸福董事长王文学花4000万把年会办在海南三亚的喜来登酒店 ， 杯盏交错的露天花园 ， 海风都是幸福的味道 。
那一年华夏幸福以1203亿的销售额冲到房企第8名 ， 538.2亿元的营业收入有90%来自环京 。
2017年4月 ， 中共中央、国务院宣布设立雄安新区的那几天 ， 来自全国的资金都在京津冀上空盘旋 ， 虎视眈眈 。 作为雄安概念股的河北房企华夏幸福 ， 接连爆出了几份之前跟雄县、保定的战略协议 ， 有人算出主打产业新城的华夏幸福在雄安新区差不多有将近500平方公里的合作项目 ， 环京和京津冀的布局 ， 让这家河北房企一连创下了几个涨停板 ， 市值差点翻了一倍 。
4年后 ， 这家企业沦落到站在悬崖的边缘 ， 身上背着2000多亿债务 ， 当初大口吃海鲜大口喝酒的“弟兄们” ， 要准备“勒紧腰带过苦日子” 。 在2021年2月1日的债权人委员会上 ， 王文学总结了华夏幸福困境的原因 ， “错误研判了环京的房地产形势”排在第一个 。
环京的光环是2017年失色的 ， 华夏幸福的转折点也是在这一年 。 调控来得猝不及防 ， 一时之间 ， 环京楼市量价齐跌 。 让大多数人意外的是 ， 与上海、深圳周边的城市群不同 ， 环京地区的楼市被“冻”得没有一丝抵抗力 。
“河北地王”重回环京大本营
调控之后 ， 万科曾经在2018年花了32亿买下5个环境项目公司控股权 ， 把廊坊、大厂、涿州、霸州这些环京核心城市的10块住宅用地装进口袋 ， 完成了环京的布局 。 2016年去香河拍地被打的这口气 ， 总算咽了下去 ， “外人”进不去的环京 ， 终于打开了口子 。分页标题#e#
但环京地区的楼市并没有因为万科的到来而如外界所料“有希望了” ， 调整周期比想象中还要长很多 。
2019年年中 ， 有消息称碧桂园在内部发布了一个调整通知 ， 将原来环北京范围内的5个区域调整到2个 。 据说 ， 是为了适应房地产市场变化及集团架构 ， 以进一步加强区域深耕、聚焦核心城市 。 就在2016年 ， 碧桂园北京区域的营销总曾经在接受采访时说 ， “环北京区域成为兵家必争之地 ， 又演变成了北京之外的地产江湖 ， 碧桂园要大干一场 。 ”
有人做过测算 ， 2018年后在环京区域拿地最多的房企 ， 已经不再是华夏幸福 ， 而是荣盛发展 。
同样起家于廊坊 ， 这两年蹿升为“河北地王”的荣盛 ， 其大本营也在环京区域 。
所以在华夏幸福的债务危机后 ， 很多人都在担心荣盛会不会走同样的路 。
2020年 ， 荣盛发展销售大约1271亿 ， 全年的销售均价比上半年略降 。 与之相对应的是 ， 净利却从2017年开始逐年下降 ， 2020年第三季度 ， 降幅将近25% 。
业绩下降的同时 ， 资金也面临压力 。 根据三季末的数据 ， 融资新规的三道红线中 ， 荣盛发展踩中两条 。
自从意识到环京的风险 ， 荣盛发展开始努力向长三角、珠三角、川渝延伸 。 虽然已经算得上是一家全国性企业 ， 去年销售排名在第22位 ， 但河北仍然是绝对的重头 。 2020年半年报显示 ， 荣盛发展在河北省的营收占比仍然超过50% ， 而2019年 ， 这一比例在35.66% 。
有意思的是 ， 2020年 ， 荣盛发展在河北省内的投入和土储比重都提高了不少 ， 有分析称 ， 这是有意重回大本营 。
什么时候是底？
克而瑞数据显示 ， 去年环京主要城市TOP30房企销售金额超过2000亿元 。 荣盛发展以226.31亿排名第一 ， 万科、融创紧随其后 ， 华夏幸福、隆基泰和、碧桂园、恒大超过百亿 。
但这30家房企的成交金额 ， 比2019年下降超过了10% ， 价格也同比下跌了2.36% 。
量价齐跌的局面结束的时候 ， 才有希望看到拐点 ， 但谁也不知道这个时点什么时候到来 。
“2021年 ， 北京回暖之后 ， 会带动整个环京回暖 。 ”克而瑞的一份报告分析 ， 燕郊成交量已经连续两个月突破千套 ， 这种势头会在今年继续 。
中指研究院统计了2020年环京六区（燕郊、大厂、固安、香河、永清、涿州）的拿地记录 ， 保利、金地、大悦城 ， 出现在固安地块的房企名单上 。
来自贝壳研究院的统计数据显示 ， 跟2019年相比 ， 2020年环京区域中 ， 燕郊所在的三河、大厂、固安、涿州土地成交面积和金额均有不同程度的增长 ， 其中固安两项均为最高值 ， 涿州则增速最快 ， 土地成交面积、成交金额分别增长超过300%、200% 。
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土地是楼市风向标 ， 但这是在没有其他重大外部因素影响的情况下 。
网上盛传王文学在内部讲话中说 ， 华夏幸福的困难“要一年或者一年多 ， 甚至两年的时间去化解” ， 不知道这里面是不是隐含着他预估的 ， 环京楼市的反弹时机 。
作者 | 曹蓓 编辑 | 李霂轶
本文为 #凤凰WEEKLY财经 地产频道# 专稿
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来源：(凤凰WEEKLY)
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标题：华夏幸福|环京房企陷2000亿债务危机，“白送房”没人应，下一个是谁？
