文章插图

观点地产网一直在“潜水”的龙湖物业 ， 突然收购了一家物业管理公司 。
3月4日晚间 ， 踩在港交所当日公告披露停止前两分钟 ， 亿达中国(03639)公布了一则有关出售附属公司全部股权的公告 。
公告称 ， 龙湖地产有限公司全资附属公司龙湖嘉悦物业服务有限公司（买方）、亿达服务（目标公司）、卖方（包括：亿达发展、亿达服务、大连蓝湾及诚悦）订立股权转让协议及补充协议 。
按照协议 ， 龙湖将向卖方收购亿达服务100%股权 ， 交易代价为12.73亿元 。 交易完成后 ， 亿达中国将不再持有亿达服务任何权益 ， 并从前者综合财务报表中脱离 。
继碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务之后 ， 物业行业又出现一宗大宗收并购 ， 且时间仅相隔一周 。
如此频繁的收并购事件 ， 似乎在证明物业行业陷入激烈地规模“争霸”阶段 。
放长时间线来看 ， 2020年新冠疫情爆发后 ， 物业服务企业成为资本市场热捧的对象 ， 随之出现物业公司赴港上市热潮 ， 仅2020年就有16家在港交所挂牌 。
这种现象背后 ， 意味着物业行业整合加速 ， 收并购将会更加频繁 。
对此 ， 龙湖智慧服务集团总经理曾益明曾表示：“目前行业的集中度并不高 ， 在未来收购并的加剧 ， 包括市场集中度越来越高 ， 整个行业就会出现强者恒强 ， 马太效应越来越明显 。 ”
恒大物业集团有限公司、碧桂园服务等竞争对手大笔收购之时 ， 龙湖物业也停止了“潜水” ， 强势入场 。
亿达“弃车保帅”
签署出售亿达服务协议当天 ， 亿达中国亦有签署一份与债务人达成和解的协议 。
3月4日 ， 债务人(即大连亿达、港鑫及均安)、安都方(即洛林、诺曼底、志图及鸿禧)、亿达方（即亿达中国及其五间全资附属公司、两家合营公司）订立和解协议 。
透过订立和解协议 ， 债务人同意其依法欠付安都方总额约2.088亿美元（最终裁决金额及应计利息） ， 待履行规定的递延付款义务后 ， 总付款义务将减少至1.75亿美元 。
观点地产新媒体翻阅公告获悉 ， 债务人需要在未来半年时间里将1.75亿美元分成四次偿还予安都方 ， 其中3月5日、4月30日、5月31日及9月30日分别偿还3500万美元、5000万美元、5000万美元和4000万美元 。
分期付款加之减少偿还3379.34万美元 ， 无疑将在一定程度上缓解亿达中国的流动性压力 。 亿达中国认为 ， 和解协议可以减轻集团的财务负担及改善其流动资金状况 ， 以及消除仲裁对公司公众形象的负面影响 。
这份和解协议也意味着 ， 亿达中国“渡劫”迎来一丝希望 。
2019年初 ， 控股股东中民投遭遇财务困难、债务违约等危机 ， 导致亿达中国未偿还的贷款触发提前偿还机制 ， 进而让后者陷入流动性危机 。
于2019年2月、3月 ， 中民投持有的中民嘉业83.29亿元股权及其它投资权益的数额遭到法院两次冻结 ， 后一次冻结时长达到3年 ， 进而影响亿达中国签订的若干份贷款协议 ， 相关贷款债权人有权要求亿达中国立即偿还贷款金额90.8亿元 。
面对如此现状 ， 亿达中国并没有充足的资金流解决“暴涨”的短期债务 。 据亿达中国2020年中期财报显示 ， 该公司拥有现金及银行结余约为12.89亿元 ， 其中包括受限制现金约为7.2亿元 。
尽管债权人未要求立刻偿还借款 ， 但是以发展、运营产业园区为主营业务的亿达中国 ， 一直面临着投入、产出不成正比的问题 ， 借助高杠杆维持发展也使得其负债高筑 ， 于2020年中期净负债率达125.8% 。
初步判断 ， 达成和解协议后 ， 亿达中国急需一笔流动资金 。 在这种处境下 ， 亿达中国选择了“弃车保帅” ， 出售亿达服务全部股权套现12.73亿元 ， 而这笔钱刚好可以覆盖总1.75亿美元债务 ， 折合人民币11.36亿元 。
公告显示 ， 于2020年末 ， 亿达服务的资产总值、资产净值分别约为3.93亿元及1.67亿元 。 2020年期间 ， 亿达服务收益录得4.81亿元 ， 除税前溢利净额为6224.76万元 。 根据出让协议 ， 亿达服务需承诺未来4个年度账面净利润不低于7147万元 。
若期间无法完成业绩承诺 ， 亿达中国需赔偿违约金差价14.24倍 。 按此释义 ， 本次交易对价相比目标公司的资产总值及资产净值有较高溢价 。
对此 ， 一位财务分析人士表示：“说明龙湖看中亿达服务的潜力 ， 高溢价基本都是因为协同效应 。 不过交易对价都是谈判的 ， 不排除是亿达方面提出的要求 。 ”分页标题#e#
从亿达中国2020年中期财报可以发现 ， 物业管理收入是该公司仅有录得增长的业务 ， 同比增长21.6%至2.7亿元 ， 物业销售收入、租金收入、商务园运营管理服务收入、建筑、装修及园林绿化收入均录得下跌 。
龙湖补短“产业园区”
早在2018年 ， 中民投爆发债务危机之前 ， 对亿达中国的支持已明显有所下降 。 该年6月22日 ， 中民投副总裁张志超辞任亿达中国董事会主席 ， 并且取消7.8亿元认购亿达中国11.6%新股份的协议 。
而在此前一个月 ， 龙湖集团曾给亿达中国带来一笔26亿元的“援助款” 。
彼时 ， 双方战略合作框架协议显示 ， 将围绕大连天地项目的产城深度融合及城市功能配套展开全面合作 ， 即龙湖集团26.03亿元收购亿达中国大连天地项目 ， 总建面24.69万平方米 。
也就是说 ， 亿达中国与龙湖集团合作亦有三年历史 ， 基于双方合作程度 ， 龙湖集团愿意高溢价进行收购 ， 或许志在亿达服务的产业园区运营经验 。
对此 ， 上述财务分析人士称 ， 龙湖物业主要集中在住宅和商业领域 ， 这笔收购或许想往产业园区延伸 ， 补充这块短板 。 毕竟从零开始需要很大时间和精力成本 ， 亿达的管理经验是可以借鉴的 。
亿达中国官网显示 ， 其于1984年成立 ， 2014年6月在港交所主板上市 ， 是集园区开发、园区运营、工程建设、物业管理等业务于一体的综合性集团化企业 。 其中 ， 1998年 ， 该公司首创的“官助民办”模式的大连软件园正式开园 ， 成为国内产业园区经营管理模式的代表 。
作为亿达中国全资子公司 ， 亿达服务成立于1996年 ， 为一家专业的产业园区运营服务商 ， 在产业园区运营管理经验超过20年 。 目前 ， 亿达服务在管物业包括产业园区、写字楼、公共事业、院校物业、商业、住宅等 。
为什么要收购亿达服务？
事实上 ， 曾益明在2020博鳌房地产论坛上就透露过原因 。 他表示 ， 目前随着物业公司能力越来越强 ， 参与城市管理范围越来越大 ， 包括保利发展控股集团股份有限公司的大物业战略、碧桂园的城市管理 ， 龙湖也于2018年成立城市管理公司 。
如何在这种激烈的竞争中更有优势？他给出的答案是：“怎么样让这个企业变得更加有价值？就是要丰富管理业态 。 ”
目前 ， 龙湖物业覆盖了13类城市管理的空间 ， 包括住宅、商业、案场、产城、写字楼、医院、学校等 ， 但是产城、医院、学校等是相对薄弱的一环 。
本次收购亿达服务 ， 可以为龙湖物业增加将近2000万平方米的管理面积 。
据亿达中国2020年中期报表显示 ， 商务园运营管理项目合计27个 ， 委托运营管理面积合计约330万平方米；运营住宅项目78个 ， 总计约1188万平方米；办公室物业管理累计运营总建筑面积475.6万平方米 。
另龙湖集团方面透露 ， 2020年中期 ， 龙湖智慧服务的实管面积达到1.32亿平方米 ， 收入增幅为每年30% ， 毛利率超过20% ， 净利率在10%-12%、甚至是15%以上 。
以上数据为基础 ， 龙湖物业本次收购的体量 ， 较之前恒大物业收购亚太酒店物业、碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务小一些 。
其中 ， 恒大物业15亿元收购亚太酒店物业100%股权 ， 获得在管面积超过8000万平方米；碧桂园服务48.47亿元收购蓝光嘉宝服务64.6203%股权 ， 获得在管面积约为1.4亿平方米 。
在物业管理收并购浪潮中 ， 龙湖物业目前跟进动作稍微慢一些 ， 随着行业整合速度加快 ， 仅靠自身物业获得在管面积仍不及收购来的快且直接 。
要在收并购浪潮中保持头部物业公司的位置 ， 龙湖物业或许还需更多行动 。
【龙湖集团|解局｜龙湖为何高溢价并购亿达服务？】解局 | 从局外到局内 ， 观察和解读行业、企业与市场的真实一面 。

来源：(观点地产新媒体)

【】网址：/a/2021/0307/kd771691.html

标题：龙湖集团|解局｜龙湖为何高溢价并购亿达服务？