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来源：21金融圈3分钟理财
编辑：江佩霞 王婷婷 配音/主持人：邢瑞涵
2021年 ， 不要再乱买房了 。
2021年 ， 地产的倒春寒真的来了！2021年 ， 还能不能买房？房价每年涨多少才能跑赢理财？
【房价|2021年，不要再乱买房了！】3月开始 ， 短短5天之内 ， 全国4个城市加码调控！一切直指房价上涨 。
东莞 ， 跟随着深圳的脚步“三限”加码 。
深圳 ， 银行执行二手房指导价 ， 还出了“打新”积分新政 。
杭州 ， 把法拍房纳入限购 。
上海更是扔下“炸弹” ， 新房5年限售！
房价会降吗？这一轮调控潮 ， 来得又猛又急 。
银保监会主席郭树清最新定调：房地产领域的核心问题还是泡沫比较大 ， 是金融体系最大灰犀牛 。
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他还透露了一个重要信号 ， 今年贷款利率会有所回升 。
这对贷款买房的人来说 ， 无疑是晴天霹雳！
高层对房价疯涨和杠杆买房的容忍度已越来越低 。
“
那么 ， 面对调控对房价预期的不断打压 ，2021年 ， 还能不能买房？
”
今天 ， 3分钟理财就和大家聊聊这个话题 。
先说结论：
过去买房 ， 主要考虑的哪里的上涨空间更大 。
而未来买房 ， 安全性和流动性的重要性 ， 将远远超越上涨空间 。
一看城市 ， 二看地段 ， 三看品质！现在买房的逻辑真的变了！2021年 ， 请不要随便买房！
5天4城加码调控 ，
上海、深圳均出手 ， 房价会降吗
据中原地产统计 ， 2021年以来 ， 房地产调控次数累计87次 。
几个月前 ， 杭州、上海、深圳、广州还沉浸在抢房的盛宴中 。
几个月后 ， 这些城市调控政策反复加码 。
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（本图来源：中指研究院）
哪个城市的楼市热度不减 ， 哪里就会迎来更严厉的调控 ， 直到市场稳定为止！
2021年 ， 我们还能不能买房？
持币or持房？
房价每年涨多少才能跑赢理财和通胀？
中国通货膨胀率2.8%（考虑到近期猪肉市场价格疯涨 ， 实际数据可能更高） 。 支付宝余额宝年化收益2.358% ， 四大行货币基金收益也2.4%左右 。
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也就是说 ， 大部分人的“准储蓄”式理财收益 ， 赶不上通货膨胀率 ， 我们的钱 ， 每时每刻都在减少 。
大家算过没有 ， 投资买房 ， 房价要涨多少才能跑赢银行理财产品或通胀？
我们不妨来算个账 。
案例估算：加杠杆投资一套房子每年涨多少才赚钱？
假设小明今年1月刚买下了一套总价500万的房子 ， 二套房首付七成 ， 交易杂费忽略 ， 打算五年后卖出 。
目前房子处于出租状态 ， 租金为5万一年 。
他的资金来源主要有三种：
自有资金200万；利率为10%的借款150万 ， 利率5.39%的三十年商贷150万 。
未来五年里 ， 他平均每年付出的成本：8153*12+150*10%-5=24.8万
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相反 ， 如果他把当初没买房子 ， 而是把首付用来买风险极低的国债 ， 这里按3.5%计算 。
那么 ， 五年的潜在财务成本：
200（1+3.5%）5+24.8(1+3.5%)5+24.8（1+3.5%）4+24.8（1+3.5%）3+24.8（1+3.5%）2+24.8（1+3.5%）=237.53+29.45+28.46+27.50+26.57+25.67=375.15万元
5年后房价涨N保本：500（1+N）-150- 138.49 =375.15 ， N=32.73%
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“
也就是说 ， 平均每年要增值5.83% ， 5年后达到32.73% ， 才能赶上年利率3.5%的理财收益 。
”
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在过去 ， 房价高速增长的阶段 ， 5.83%的增速或许根本不值得一提 。
如果央行货币政策持续紧缩 ， 那加杠杆买房将越来越不划算 ， 甚至会亏损 。
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特别是人口持续流出的非重点二线及二线以上城市 ， 未来几乎只有投资 ， 而没有回报 ， 每个月还背负着银行贷款利息 。分页标题#e#
不知道最近一窝蜂去投资房产的人算过这笔账没有？
最近 ， 郭主席已经提示今年贷款利率会有所回升 。
这意味着同等条件下 ， 持房的成本会增加 。
你的杠杠越高 ， 成本就越大 ， 比如说 ， 你的买房首付是借来的 。
甚至会出现房价的上涨不足以覆盖成本的情况 。
这时候 ， 买房实际就是在亏钱！
所以 ， 对于想投资房子的人来说 ， 尤其是过度加杠杆的 ， 请三思而后行 。
杠杆就是一个放大器 ， 它能会带来很高的成本 。
一旦房价长期横盘 ， 很容易导致资金链断裂 ， 到时别说赚钱了 ， 房子都可能被银行收走拍卖 。
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最后总结一下：闭眼买房子都能赚钱的时代已经过去 。
2021年 ， 要不要投资房子 ， 要从自身的情况和需求出发 ， 因人而已 。
本期三分钟理财就聊到这 ， 关注三分钟理财 ， 投资不踩坑 ， 我们下期见！
来源：(3分钟理财)
【】网址：/a/2021/0307/kd772382.html
标题：房价|2021年，不要再乱买房了！
