_原题是：天津楼市要变天了？
来源：京津冀买房
3月6日 ， 天津西青张家窝区域保利和光尘樾售楼处现场购房者“爆满” ， 人声鼎沸 。 目前该项目位列贝壳天津新房销量榜首位 ， 售价在19000-20000元/平 ， 相较春节前夕价格有500-1500元/平涨幅 。
近日 ， 天津楼市盛传多个新盘价格优惠政策收回 ， 价格上调1-2点 。 天津楼市是否已进入小阳春？
关于涨价传闻 ， 小二经与多位天津置业顾问求证 ， 置业顾问表示 ， 确有此事 ， 春节后基本所有新盘都将优惠收回 ， 并上调了一定的价格 ， 涨幅不一 ， 总体稳定 。 但同样受楼层、楼栋位置影响 ， 一房一价 ， 较差的房屋可能波动不大 。
01
区域分化下的小阳春？
小二随机抽取了天津市内5个新盘 ， 均有500-3000元/平的涨幅 。 其中 ， 位于西青张家窝的保利和光尘樾目前成交价格在19000-20000元/平左右 ， 而春节前成交均价在18500元/平左右 ， 相比之下出现了500-1500元/平上涨 。 同样 ， 位于静海团泊西的天津锦绣学府目前均价在13500元/平 ， 相比此前 ， 该价格已有1000元/平的涨幅 ， 究其涨价主因 ， 目前通往该区域地铁已开工建设 。
位于宝坻南关大街的融创御河宸院目前售价11500元/平 ， 相比此前价格 ， 有500-1000元/平左右涨幅 。 而位于北辰宜白路的远洋未来城有500元/平左右涨幅 ， 目前售价在19000元/平 。

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如果说上述楼盘价格属于轻微上扬 ， 下面这个可是大涨3000元/平左右 。 位于和平区滨江道的和平翰林公馆 ， 相较于春节前60000-62000元/平成交价 ， 目前已有3000元/平左右涨幅 ， 均价达到65000元/平 。 意外的是 ， 该盘开盘均价56000元/平 ， 相较于开盘均价 ， 目前已有9000元/平涨幅 。
关于涨价原因 ， 一位置业顾问表示 ， 和平翰林公馆地理位置好 ， 位于天津市最繁华地块 ， 越卖户型越大 ， 项目占据着稀缺的教育资源 ， 未来或是天津top级小学天津实验小学的学区房 。
而对于天津新盘普涨 ， 多位置业顾问这样解释道 ， 疫情好转 ， 积压的买房需求得到释放 ， 近期看房、买房的人明显增多 。

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数据来源：安居客
安居客数据显示 ， 2月天津新房均价24739.5元/平 ， 环比微涨0.04% ， 在14个区域中呈现出6区上涨、6区下滑、4区持平、东部“飘红”、西部“飘绿”的特点 。
其中 ， 涨幅排在首位的是河东区 ， 均价38216元/平 ， 环比涨幅高达7.05% ， 排在第二位的滨海新区涨幅达3.59% ， 其余蓟州区、河西区、北辰区、东丽区均有0.32%-0.7%不等的涨幅 。
值得注意的是 ， 在新房均价环比降幅方面 ， 南开区跌幅达6% ， 排在首位 。 静海、红桥、西青、津南、武清5区均价均有1.29%-0.13%微降 。 和平区、河北区、宝坻区、宁河区新房均价环比持平 。
不难看出 ， 在下跌区域中 ， 除南开区下降6% ， 其他区域均为微降 。 而河东区、滨海新区价格上扬7.05%、3.59% ， 对冲掉南开区下降的影响 ， 成为拉动天津主力军 。

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数据来源：安居客
在二手房方面 ， 同样呈现出涨势 。 援引安居客资料数据 ， 2月天津二手房挂牌均价21138.9元/平 ， 环比上涨0.96% 。 其中 ， 静海涨幅最大 ， 达到4.46% ， 在新房市场“拖后腿”的南开上涨3.24% ， 一举超越河西 ， 位列第二 。 2月除了东丽、北辰、宁河三区价格下降外 ， 其余13区全线“飘红” 。
安居客资料中这样讲到：“二手房的崛起也预示则天津楼市的全面复苏 。 ”
另一则数据同样表明了天津楼市“复苏”迹象 。 克而瑞数据显示 ， 2月天津商品住宅成交均价16831元/平 ， 同比上涨2.2% ， 环比上涨1.5% ， 成交金额86.6亿元 ， 同比上涨442.9% 。
不难看出 ， 此轮的新盘普涨 ， 对于一直不温不火的天津楼市来说 ， 注入了一剂“强心针” 。
02
亏本“甩卖”往事
事实上 ， 天津楼市给人印象多以“惨淡”为主 。
甚至有媒体大V这样说道：“同样是限价 ， 别的城市是不让涨 ， 天津限价 ， 是不让跌 。 ”
为何这样说？天津楼市的“魔幻”超乎想象 。

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有媒体爆料 ， 曾经200万起步的海教园 ， 如今大片楼盘在160万的总价上 。 经小二查阅 ， 事实确实如此 ， 虽说海教园南片春节后均价已涨到19000元/平 ， 而较去年出现的16800元/平 ， 有不少上扬 ， 但目前仍有不少总价门槛低于160万/套 。 如四季春晓门槛价147万/套、龙湖天璞门槛价143万/套左右、阳光城未来悦户型相较于前两个楼盘大总价也在160-170万/套 。分页标题#e#
还有更为“惨烈”的是低于成本价或维持成本价亏本“甩卖” 。
位于津南咸水沽的某楼盘 ， 当初以15000元/平左右楼面价拿地 ， 结果楼盘入市后最低时售价14000元/平；南开区某楼盘 ， 当初以56000元/平左右楼面价拿地 ， 带10000元/平精装 ， 如今售价64000元/平左右；河北区某楼盘以24000元/平左右楼面价拿地 ， 如今售价24000元/左右；2020年10月 ， 河西区某豪宅项目更是从单价45000元/平降至33000元/平 。

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此前 ， 多家媒体称 ， 全国“最会拍地、最敢降价”的某TOP级房企 ， 也在天津栽了大跟头 。 2020年其开发的宝坻某楼盘一期售价13000元/平 ， 2020年10月加推120多套房源 ， 但单价从13000元降至8500元左右 ， 一晚上清盘 。 次日 ， 便被此前“高价”购房业主告到相关部门 。 结果是 ， 售楼处被暂停接客 ， 降价销售的多套房源 ， 被暂停网签 。
彼时 ， 天津楼市的下行不是一家房企的困扰 。 在2018年某知名房企就将天津公司与河北公司合并 。 一家房企天津公司总经理抱怨说 ， 他和其他开发商天津公司总经理聚会时 ， 黯然地发现 ， 自己所在城市公司的销售业绩 ， 在各自集团全是垫底的 。
这或是典型个例楼盘 ， 但彼时的市场传闻确是如此 ， 楼盘降价促销或“甩卖” ， 甚至低于了成本价 。
03
复苏成色几何？
本轮天津楼市的复苏毫不疑问是为低迷的市场提振了信心 ， 但成色几何？是否会维持这种活跃状态？
事实上 ， 天津楼市的低迷是从2017年开始的 ， 如今2万左右的房价只相当于四年前2016年年中的水平 。
总的来看 ， 影响房价涨跌的因素有多种 ， 例如产业、政策、居民购买力、土地供给等等 。 这里重点提及土地供给、限购两个因素 。
从土地供给方面看 ， 2016年 ， 天津市的土地出让金从2015年575亿 ， 飙升到1000多亿 。 2017年、2018年、2019年土地出让金同样维持在超千亿水平 ， 而到了2020年土地出让金923亿 ， 直降33% 。
高供给必然带来高库存 。 2021年初 ， 天津市规划局公布2020年天津存量住宅用地信息 ， 全市合计存量项目数835个 ， 存量住宅用地总面积高达7083公顷 。 其中未动工土地总面积为741公顷 ， 已动工未竣工土地面积为6342公顷 ， 未销售房屋土地面积为2870公顷 。

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数据来源：天津市规划局
不难看出 ， 总的未销售房屋土地面积为3611公顷 ， 即未销售土地加未开工土地 ， 也就是3611万平米 ， 如果按近两年天津住宅的平均容积率1.6估算 ， 天津全市库存建面5778万平米 ， 如此庞大的库存在全国范围内少见 。 更是有机构预测 ， 天津目前库存要5年才能消化掉 。
此外 ， 雪上加霜的是 ， 在2016年土地高供给下 ， 天津还实施了楼市调控 ， 外地人在天津买房需要三年内两年连续社保才可购买一套住宅 。 无疑为2016年后的新房市场增加了不确定性 。

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【新浪财经-自媒体综合|天津楼市要变天了？】近三年天津新房成交均价走势图数据来源：安居客
而针对此轮房价上涨是否属于周期性上扬 ， 能够持续多久？从上图不难看出 ， 三年来天津新房市场价格走势 ， 总体上属于逢涨必跌 。
有网友们这样说道 ， “天津能保住房价不跌就不错了 。 ”“开盘好几年了都没清盘 ， 卖的动吗？现在开盘的都是以前拿地的砸手里了 。 ”“虽然是天津人 ， 自己有房 ， 但天津人收入水平不高 ， 不希望房价涨 。 ”
有网友这样调侃道 ， “（天津）房价赶紧涨呀 ， 要不然不配直辖市的地位！”
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责任编辑：邓健

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