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今年的政府工作报告中 ， 再次明确提出“房住不炒” ， 报告指出要“保障好群众住房需求 。 “十四五”规划建议草案也强调 ， 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位 。 这意味着 ， 今年乃至未来5年 ， “房住不炒”依然是中国房地产调控和各项政策的主基调 。
2016年底 ， “房住不炒”的说法首次被提出 ， 此后 ， 这一简单明了的表达一直是房地产调控最重要的定调 ， 并出现在了2018年、2020年和2021年三年的政府工作报告中 。
春节前后 ， 一二线楼市火热的同时也迎来了一波房地产调控 ， 在原有已经较为严格的限购、限贷和限售措施之上 ， 进一步强化入市门槛和资金来源监管 ， 调节需求端的入市节奏 。 这将对百姓购房影响有多大？没有资金支撑的房价还能“飞”吗？热点城市楼市会彻底熄火吗？
《请教大咖》第5期 ， 我们邀请到多位经济学家、房地产行业人士 ， 一起聊聊住房这件事 。
（往期回顾：
第1期：请教大咖丨哪些领域值得长期投资？专家：买房稳赚不赔已成过去
第2期：请教大咖丨80、90后的一代 ， 未来只能在大城市吗？
第3期：30年后中国60岁人口近5亿 ， 养老你做好准备了吗？
第4期：投资市场无躺赢！“跟风捧”到“被收割” ， 是基金给年轻人上的一课？）
问题1：被限购令“误伤”的刚需怎么办？
去年7月以来 ， 上海、深圳、南京、无锡、宁波等多地出台“最严限购政策” ， 打击“假离婚购房” 。
1月22日 ， 上海发布楼市调控新政 ， 严堵假离婚买房：明确夫妻离异3年内购买商品住房的 ， 其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算 。 另外 ， 按照现行的限购政策 ， 非沪籍单身 ， 不可购房 。
2月20日 ， 深圳在原有基础上 ， 再度收紧“离婚限购”政策：夫妻离婚并将房产分割登记给无购房资格一方名下的 ， 另一方自离婚之日起 ， 3年内不得在深圳市购买商品房 。 3年内再婚或复婚的 ， 也适用这一规定 ， 将原来留给再婚和复婚者的“小口子”彻底封上 。
这些政策 ， 极大程度的封堵了炒房漏洞 ， 但也对真正的购房“刚需族”造成重挫 。 限购令层层下 ， 被“误伤”的群体该怎么办？
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恒生中国首席经济学家王丹建议 ， 这种情况就先租房 。 发达国家的房屋自有率远远低于中国 ， 租房市场可以满足需求 。 过去 ， 中国以家庭为主导的社会结构的确对买房有所谓的“刚需” ， 但这种情况也在逐步改变 。
城市房屋租售比极低 ， 事实上租房子的成本要低的多 。 城市的单身、高知青年除了投资房产 ， 还有其它的理财选择 。
许多人认定中国大城市的房价绝对不会跌 ， 但是东京是更大的城市 ， 在经历了房地产崩盘之后就再也没能复原 。
我相信中国经济的韧性 ， 但是房价“只会涨不会跌”是一种错觉 。 "
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中南财经政法大学数字经济研究院执行院长、教授 盘和林表示 ， 上海单身不能买房的政策针对的对象是外地单身人员 ， 而离婚不能买房政策事实上也是仅指一定年限内无购房资格 。
毫无疑问 ， 在房住不炒的大背景下 ， 此类限购令的目的就是剥离炒房人群 ， 满足刚需者的需求 ， 而政策的误伤确实也在所难免 。
但并不意味着购房资格的限制的持续 ， 而短时间内无法满足的购房条件 ， 比如外地单身 ， 购房者择可以做出多样住房选择 ， 比如长租公寓、先落户在购房、以父母之名购房 。
问题2：到底是什么深层次逻辑推动本次房价上涨?
我国近二十年来房价一直在涨 ， 似乎房价上涨成了一种必然的经济规律 ， 尤其我国近年来楼市调控政策不断增多 ， 调控一轮比一轮趋严 。
但是 ， 房价却在不断上涨 ， 似乎从没有往下掉过 ， 让人产生了一种房价只涨不跌的幻觉 。 那么这背后深层次的原因是什么呢？更进一步 ， 今年春节后各地楼市回暖 ， 是哪些因素推动的呢？
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东吴证券首席宏观分析师 陶川谈到 ， 房价本身不取决于居民的平均收入 ， 只取决于有购买力人群居民的平均收入 ， 如果富裕群体有更多的货币和资产 ， 自然就有进一步改善居住品质的冲动 。分页标题#e#
从国家的角度来看 ， 由于疫情的影响 ， 全球货币放水 ， 多余货币涌入中国 ， 与日本上世纪八九十年代房地产泡沫有些类似 ， 据观测 ， 全球热钱有进一步进入中国的冲动 ， 要不断释放新的政策对冲干扰 ， 稳定公众预期 。
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中南财经政法大学数字经济研究院执行院长、教授盘和林认为 ， 此次房价上涨的原因有二 ， 首先 ， 每年的3、4月份都是楼市销售市场的旺季 ， 因此从供需原理来讲 ， 需求必定推动价格上涨 。
其次 ， 年后股票基金市场出现大幅波动 ， 不少投资者被“割韭菜” ， 虽说近几年楼市调控依旧严苛 ， 但是楼市的总体基调还是稳 ， 房价大幅下跌的可能性也不大 ， 因此当资本市场表现不甚优秀时 ， 房地产仍旧是资本保值增值不错的产品 。 因此 ， 此次股市基金回落也是房价上涨的重要原因 。
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华南城市研究会副会长 孙不熟表示 ， 每逢货币宽松年份 ， 住房等资产价格都会上涨 ， 这是经济规律 。
其次 ， 目前的房价上涨其实局部现象 ， 跟经济结构有很大关系 。 诸如长三角、珠三角等民营经济发达的地区 ， 房价在上涨 ， 但部分中西部房价还在下降通道 。
最后 ， 与经济回暖刺激资产价格上行也有一定关系 。 当然 ， 这是好事 。
问题3：对于“十四五”期间解决住房市场突出问题 ， 有哪些建议呢？
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经济学家 ， 如是金融研究院院长、如是资本创始合伙人 管清友认为 ， 深化房地产需求侧改革 ， 支持大城市合理住房消费 ， 解决好大城市住房少、房价贵、租房难、买房累等突出问题 。
第一 ， 精细化调控 ， 需求分层 ， 向“无房群体”倾斜 ， 优先保障基本需求 。
第二 ， 差别化调控 ， 推动房产税和空置税改革 ， 支持合理改善需求 。
第三 ， 科学化调控 ， 动态调整普通住宅判定标准 ， 降低改善交易成本 。
第四 ， 创新化探索 ， 鼓励城市群和都市圈资格互认 ， 有效承接外溢需求 。
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知名财经学者、创投专家 ， 如是资本董事总经理 张奥平分析 ， 伴随着城镇化率的提升 ， 一二线城市仍会呈现人口净流入的状态 。 解决住房需求的核心是要解决一二线城市年轻群体的住房需求 。
买房角度：从住房供应上讲 ， 为遏制炒房现象 ， 防止年轻人能负担起的房源变少 。 提议专门针对炒房、囤房者征收房产税、空置税 ， 提高他们炒房、囤房的成本 。 他们的房源大量流通到二手房市场后 ， 也有利于房价回归合理水平 。
租房角度：缓解一二线城市青年的买房需求、买房焦虑 。 90、00后的观念里越来越觉得买房还不如租房 。 所以建议一二线城市 ， 一方面 ， 给予买房、租房同等待遇、租住同权等；另一方面 ， 发展并着重规范好租房市场、长租公寓市场等 。 可建设标准化、价格合理、安全有保障的公寓化的租房体系 。 让年轻人觉得租房便捷、可靠、价格承担的得起 。 用租房转化买房需求、买房焦虑 。
当需求缓解 ， 也有利房价回归合理水平 。
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华南城市研究会副会长 孙不熟建议 ， 如果是购房者自住需求的话 ， 买房越早买越好 。 因为看到过去十多年 ， 绝大多数城市的房价都在上涨 。 而且在大城市买房 ， 尽量要买新城新区的房子 ， 跟着城市规划走 ， 特别是有产业概念的房子 ， 成长性更好 。
【房价|“房住不炒”再次被明确，房价只涨不跌的“”魔咒这次能打破吗？】对地方政府来说 ， 关键是稳房价不要让房价涨得太快 ， 否则挤出效应太明显 。 房价归根结底是由供求关系决定的 ， 现在我们在需求侧的调控已经很严格了 ， 更为重要的是要在供给侧做文章 ， 比如可以通过集中出让土地、增加人才房供应等多种方式增加市场供给 ， 确保需求和供给两条腿走路 。
来源：(腾讯财经)
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标题：房价|“房住不炒”再次被明确，房价只涨不跌的“”魔咒这次能打破吗？
