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作者：邓新华 ， 资深财经媒体人
最近 ， 网上流传说 ， 由于深圳不准二手房挂超过指导价的价格 ， 不少深圳业主在挂牌价按照官方参考价报价的同时 ， 也要求买家捆绑购买旧家具、字画 。
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当然 ， 也有中介说 ， 这些都是网上的段子 ， 并不是真实发生的事 。
中介的这一说法应该是有一定合理性的 。 因为深圳相关部门只是要求挂牌价不超过指导价 ， 对实际成交价格并未要求不超出指导价 ， 不管成交价格比参考价高出多少 ， 都是可以的 。
但是如果深圳以后真的要求成交价不超过指导价 ， 而指导价又低于市价 ， 那么 ， 上面的段子必然会变成现实 。
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价格可以扭曲 ， 但无法驯服
经济学上说 ， 决定价格的是供需关系 。 如果供需关系没有改变 ， 那么 ， 直接去管价格 ， 只会让价格以其他形式体现出来 。
经济学家们常常谈到的例子 ， 是尼克松任美国总统期间 ， 对石油实行价格管制 ， 这导致加油站排起了长队 。 表面上看 ， 人们加油的价格比以前低了 ， 但 ， 如果算上排队所耗费的时间精力 ， 人们实际上是付出了比以前更高的代价 。
【二手房|570万的房，380万买张床？深圳楼市越调约魔幻】这就是合格经济学者和普通人的思维的不同之处 。 普通人只看到看得见的一面 ， 合格经济学者还要看到消费者所付出的其他代价 。
又例如欧洲的很多古堡 ， 价格为零甚至为负 ， 日本的一些地方也出现过零价格的房子 。 但 ， 这些白送的古堡、房子 ， 为什么没有被人们一抢而空呢？
原因在于 ， 欧洲那些地方的政府 ， 强制要求古堡的主人付出较高的代价维护古堡 ， 而日本有很高的房地产税 ， 这些都是隐性的价格 。
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空置房不断增加 ， 日本多个地方政府已推出“空屋银行”计划
在中国 ， 很多城市对新房限价 ， 新房的名义价格甚至低于周边二手房价格 ， 于是 ， “茶水费”出现了 。 除了暗底下的“茶水费” ， 开发商还要求客户先交纳几十万几百万保证金 ， 才能参与抽签 。
假如中签率是1% ， 那一个幸运儿是赚到了 ， 但其他99个人白白承担了保证金的机会成本 ， 所以总体上看 ， 客户群体付出的总成本不仅没有降低 ， 反倒还升高了 。
又例如 ， 名牌中小学的学费 ， 是不准涨的 ， 但是 ， 家长付出的代价真的降低了吗？当然不会！
因为家长就得去高价买学区房 ， 最后钱被学区房业主赚去了 。 像北京、深圳这样的超级城市 ， 好的学区房动不动每平米20、30万元 ， 有的甚至50万元以上 。
与其如此 ， 好学位还不如放开收费 ， 不要再和房子挂钩 ， 如此 ， 家长把钱交给学校 ， 学校也有了更多钱去办学 ， 岂不是好？当然 ， 这可能会触怒群体心理 。
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多数人觉得 ， 孩子入学搞金钱竞赛 ， 是教育不公平 。 他们没有意识到 ， 管制学校收费 ， 家长其实还是要进行金钱竞赛 ， 只不过钱没交给学校而已 ， 这难道就更公平？
但这个道理 ， 真的很难让不懂经济学的人明白 ， 所以学区房的价格 ， 只能这么长期扭曲下去 。 有人说 ， 租售同权是不是能缓解这个问题？不！租售同权只会让好学位的房子租金猛涨 。
总之 ， 在给定的供需关系下 ， 无论你怎么堵价格都没用 。 你这边堵住了 ， 消费者就要在那边多付出代价 ， 这一点 ， 和物理学上的质能守恒定律一样牢固 。 如果你不相信永动机 ， 那你也就不应该相信价格听人指挥 。
1980年代 ， 中国刚开始改革开放的时候 ， 普及价格常识 ， 是经济学者的一个重要任务 。
之前计划经济下 ， 所有商品 ， 价格都很低 ， 但是 ， 普通人买不到 。 想买的话 ， 得排很长时间的队 ， 或者走后门 。 消费者总得付出其他代价 ， 来补足实际价格和名义价格之间的差额 。
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今年春节热映的《你好 ， 李焕英》中 ， 贾玲穿越到过去 ， 帮她妈妈李焕英解决的第一个问题 ， 是买到一台电视机 。 李焕英为了买那台电视机 ， 已经排了很长时间的队 。 如果李焕英那次没买上 ， 还得等一个多月 。分页标题#e#
问题是 ， 当时的人们已经习惯了计划经济下的“低价” ， 一旦商品涨价 ， 人们就一片反对之声 。 经济学界费了很多年工夫 ， 才让主流舆论接受 ， 价格是市场的信号 ， 它反映了供求关系 ， 企业家据此组织生产 。 价格涨了不要紧 ， 企业家得到信号 ， 加快生产 ， 价格又会回落 。
随着越来越多的人理解价格 ， 中国改革进展很成功 ， 社会财富快速增加 ， 人们生活快速改善 。
遗憾的是 ， 这一好不容易形成的主流舆论共识 ， 现在又在渐渐被主流舆论抛弃 。
具体到房价问题上 ， 有多年来全球货币宽松和旧土地管理体制的原因 ， 这些因素比较难被普通人所理解 ， 所以人们更加容易只盯着价格本身 ， 而不是盯着背后的供求关系 。
但盯着价格本身 ， 并不是实现“房住不炒”的好办法 。
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“房住不炒”不应盯价格 ， 而应盯供给
以楼市较为活跃的深圳为例 。
深圳一共有多少套商品房？目前没有准确数据 。 根据2018年深圳市住房政策研究院的数据估算 ， 深圳商品房大概是400万套左右 。
而去年深圳二手房成交量是95000多套 ， 此前的2019、2018、2017年成交量更低 。 2017年只有不到64000套 。
全年95000多套的成交量 ， 也不过占商品房总数的2.4%而已 。 很显然 ， 大部分业主是超长持有房子 。 因为 ， 按深圳2020年的二手房成交比例 ， 要花40多年 ， 才能使所有房子平均成交一次 。
而这还是深圳的情况 ， 其他城市成交活跃度更低 。
要知道 ， 2020年12月28日 ， A股不到80万亿总市值 ， 但每天成交额基本在5000-10000亿之间 ， 也就是每天成交额在总市值1%附近波动 。
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当然 ， 有人会说股市和楼市没有可比性 ， 对韭菜来说 ， “股炒不投” 。 这说的没错 ， 楼市投资者更有耐心 ， 所以普通人投资房子 ， 赚的比炒股多 。 当然 ， 这是过去的情况 ， 以后投资房子能不能赚 ， 谁都说不好 。
且不说如此超长持有房子是不是“炒” ， 只说 ， 针对这每年2.4%的交易量下功夫 ， 就算管住了交易价格 ， 那就能解决涌向深圳的普通人对住房的迫切需求吗？
很显然只是杯水车薪 。
要实现“房住不炒” ， 还是得靠管住货币、放开土地 。 管住货币是全球央行的事 ， 地方无能为力 ， 但放开土地 ， 增加供给 ， 是可以努力的方向 。
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有一次 ， 我去深圳的XX海景酒店见一个朋友 。 到了那个酒店后 ， 我感到非常奇怪 。 因为那个酒店离海还有好几公里远呢 ， 中间大片高楼大厦 ， 从酒店完全不可能看得到海 ， 不知道为什么叫“海景酒店” 。
那个朋友告诉我 ， 这个酒店 ， 以前就在海边 ， 所以叫“海景酒店” 。 后来 ， 因为填海造地 ， 这个酒店就变成离海很远了 。 南山区的很多繁华地带 ， 就是填海造出来的地 。 像前海自贸区 ， 也是填海造地而来 。
听了朋友的解释 ， 我为当年深圳改革者的务实、敢闯的精神而感慨 。 地不够 ， 填海就是了 。 只要创业环境好 ， 造出地来 ， 市场就能让那块土地变成超级繁华之地 。
而同样土地紧张的香港 ， 多年来想搞填海造地 ， 总是受到环保分子、既得利益者的激烈反对 。 几年前 ， 刘德华替填海造地项目代言 ， 被舆论痛骂 ， 几乎要保不住“德艺双馨”的名头 。
比较而言 ， 内地城市要解决住房紧张的问题 ， 就供给端来说 ， 应该是比较好想办法的 。
各地要实现“房住不炒” ， 何不继续像当年那样务实面对供给问题呢？
来源：(功夫财经)
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标题：二手房|570万的房，380万买张床？深圳楼市越调约魔幻
