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本报采访人员 余燕明 广州报道
日前 ， 越秀房地产投资信托基金（00405.HK ， 下称“越秀房托”）发布了2020财年业绩 。
越秀房托持有位于广州、上海、武汉、杭州等地的8处商业物业 ， 受新冠肺炎疫情影响 ， 2020年其营业收入同比下滑了14.5% ， 至17.6亿元左右 。
其中 ， 越秀房托的商业物业组合里 ， 酒店及服务式公寓产生的收入下滑了34.2% ， 批发商场产生的收入下滑了22.8% ， 零售商场产生的收入下滑了9.8% ， 写字楼产生的收入下滑了0.7% 。
在营业收入下滑了14.5%的背景下 ， 越秀房托支付的物业经营开支减少了22.6% ， 主要是酒店及服务式公寓直接开支的削减 ， 以及政府对越秀房托在疫情期间的税收减免 。
但基金管理人及信托人向越秀房托收取的费用却未见相应比例减少 。 当期越秀房托向管理人及信托人支付的费用同比减幅仅为3.6%及0.5% ， 与上年持平 。
这导致越秀房托在2020年的盈利有更大幅度下滑 。 当期越秀房托归属于基金持有人的净利润为5.9亿元 ， 比上年同期下跌了37.6% 。
根据香港《房地产投资信托基金守则》对股息政策的监管规定 ， 房地产投资信托基金在每个财年的股息分派 ， 不低于其净利润的90% 。
越秀房托在2020年的分派总额为6.5亿元 ， 比上年同期减少了14.8% 。
截至期末 ， 越秀房托在二级市场的收盘价为3.78港元/基金单位 ， 其在2020财年的股息分派为0.2293港元/基金单位 ， 据此计算越秀房托的年度分派收益率达到了6.07% ， 高于上年同期的5.14% 。
每个基金单位的股息分派减少了约15%的情况下 ， 越秀房托在2020年的分派收益率反而有所增长 ， 实际上也意味着越秀房托在二级市场的表现下挫 。
根据Wind金融数据显示 ， 整个2020年 ， 越秀房托在二级市场累计下跌了28.4% 。
越秀房托期末每个基金单位持有人应占资产净值为5.25港元 ， 而其在二级市场3.78港元/基金单位的收盘价则折让了28% ， 对应市净率降至0.72左右 。
越秀房托在2020年对基金单位持有人的分派总额接近6.5亿元 ， 高于当期净利润 。
这是因为根据越秀房托的分派政策 ， 在净利润的基础上 ， 其将对投资物业的折旧摊销、汇兑损益、以发行基金单位形式支付管理费、金融工具的公允值损益等非现金科目进行调整 ， 并作为额外分派 。
因此 ， 越秀房托在2020年的可分派收入实际上为-5.3亿元 ， 但剔除了利润表上6.1亿元投资物业折旧摊销及其递延税项、1.1亿元以发行基金单位支付管理费、4.1亿元衍生金融工具的公允值亏损等非现金科目后 ， 其分派总额由负转正为6.5亿元 。
这些利润表上的非现金损益科目给越秀房托的盈利状况带来了巨大影响 。
当期 ， 越秀房托实现归属于基金单位持有人的净利润为5.9亿元 ， 其中由于人民币在2020年兑美元及港元大幅升值 ， 使得越秀房托从其背负的大笔境外有息债务里录得了多达8.1亿元的汇兑收益 ， 而上一年度为汇兑亏损2.4亿元 。
同时 ， 由于人民币兑美元及港元汇率的大幅波动 ， 此前越秀房托也已为一部分境外有息债务安排了远期汇率及利率掉期等对冲手段 ， 这些衍生金融工具在2020年录得公允值亏损约4.1亿元 。
2020年 ， 越秀房托对其持有的8处商业物业进行的市场价值重估 ， 由此录得了近3亿元账面亏损 。 越秀房托采用收益资本化法及贴现现金流量分析对商业物业进行估值 ， 而2020年这些商业物业产生的收入在减少 。
2019年 ， 越秀房托从8处商业物业的评估过程中录得了7.5亿元账面收益 ， 当时大幅推高了越秀房托的盈利水平 。
2020年末 ， 越秀房托持有的8处商业物业的重估市值约为345亿元 ， 相比年初有所下跌 。
为了收购及持有这8处商业物业 ， 截至2020年末 ， 越秀房托仍为此背负了超过140亿元的有息债务 ， 所占越秀房托总资产比例为38.6% 。
根据香港《房地产投资信托基金守则》对房地产投资信托基金借入款项的限制 ， 其借款总额不得超过资产总额的50% 。
越秀房托在2020年受益的重大利好在于全球市场融资利率的下行 ， 这使得其融资成本大幅减少 。
2020年末 ， HIBOR（香港银行间同业拆借利率）及LIBOR（伦敦银行间同业拆借利率）较年初分别下降了249个基点及162个基点 ， 越秀房托的浮息债务融资成本由此减少 。
期末 ， 越秀房托整体有息债务的年利率已从年初的4.2%降至3.01% ， 减少了119个基点 ， 全年实际平均付息成本率约为3.35% ， 对比内房股地产商 ， 这一融资利率为极低水平 。分页标题#e#
【越秀房托2020年分派收益率逾6% 债务成本降至3%】（编辑：赵毅 校对：翟军）

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标题：越秀房托2020年分派收益率逾6% 债务成本降至3%