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鑫苑服务：张勇打了一副科技“好牌”
来源：物业K线
“用智慧创新构建社区生活新生态”这是鑫苑集团董事长张勇写在官网里的一句话 ， 话语之间不难读出对科技的重视与偏爱 。
今年开年之初 ， 与社区生活直接挂钩的鑫苑服务（01895.HK）接连在智能领域加码 ， 先是与海康威视签下战略合作推进AI赋能 ， 随后又拟以3000万注资从事人工智能的北京爱接力 。
不过 ， 相隔42天 ， 鑫苑服务却决定停止注资 。
3月8日晚 ， 鑫苑服务发布公告称 ， 已经停止对北京爱接力科技发展有限公司（简称“北京爱接力”）注资 。
对于注资北京爱接力 ， 鑫苑服务做了周全考虑 ， 也抱有较高的期待 。 在1月25日的公告中 ， 它用了20多页说明了注资的各种细节 ， 用700多字的篇幅详尽地表达了注资的原因 ， 更是为了此次交易专门配股融资 。
相比之下 ， 停止注资的公告就显得很简单 ， 272字的文中对于取消注资的原因也未提及 。
3000万资金注入的停止 ， 鑫苑服务间接持有北京爱接力20%股权也随之告吹 ， 当然与北京爱接力曾规划好的平台合作也成了空 。
为什么鑫苑服务决定停止注资？尽管原因虽未言明 ， 其实 ， 在之前的公告里能看到些蛛丝马迹 。
多重协议“护体”避险
注资北京爱接力 ， 鑫苑服务不仅仅只是表面上收获的20%控股权 ， 还有其所拥有的北京瑞卓喜合科技发展有限公司（简称“瑞卓喜合”）的独家权益 。
尤为重要的是 ， 瑞卓喜合手上还拿着从事增值电信服务所需的ICP牌照 ， 该牌照是在中国从事增值电信业务必须拥有的牌照 。
按照此前公告所表述的潜在冲突或风险 ， 鑫苑服务停止注资的很大原因可能就是这个牌照 。
“鑫苑服务直接或间接拥有的权益 ， 可能导致瑞卓喜合科技ICP牌照被吊销 。 ”计划注资时 ， 鑫苑服务考虑到可能出现的问题 ， 于是订立了可变利益实体协议 。
去年4月 ， 北京爱接力和瑞卓喜合科技签署包括《独家商业合作协议》、《独家期权协议》、《股权质押协议》在内的《可变利益实体协议》 ， 瑞卓喜合科技在业务、股权等方面均由北京爱接力“把控” 。
从股权架构来看 ， 北京爱接力、瑞卓喜合都属于鑫苑旗下的资产 。

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备注：注资之前股权架构图
穿透股权可知 ， 北京爱接力由鑫苑地产控股有限公司（简称“鑫苑控股”）实益拥有95.12%权益 ， 中国营运公司即瑞卓喜合则有张勇、北京鑫苑鑫科技分别持股99.9%、0.1% 。

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而注资计划 ， 则是鑫苑服务借鑫苑科技之手 ， 为北京爱接力注资3000万元 ， 获得其20%持股权 ， 跻身为第二大股东 ， 股权结构从就变成北 京瑞卓超云、梁女士、北京未来鑫智慧及鑫苑科技将分别直接持有北 京爱接力19.2%、0.8%、60%及20%股权 。 由此 ， 鑫苑服务也就间接拥有了瑞卓喜合科技的部分控制权 。

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【新浪财经-自媒体综合|鑫苑服务：张勇打了一副科技“好牌” 相隔42天停止对爱接力注资】图3/7

备注：注资完成后股权架构图
而即使签订了可变利益实体协议 ， 也存有不少潜在风险 。 注资公告中 ， 明确列出多条风险因素 ， 其中部分更是用加粗字体来突出提醒 。

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“如果《可变利益实体协议》不适用中国法律 ， 或相关条例的诠释发生变动 ， 可能带来的严重影响有：《可变利益实体协议》失效 ， 瑞卓喜合科技的ICP牌照被吊销 ， 北京爱接力需放弃瑞卓喜合科技的权益 。 ”
最终终止注资 ， 或许也是考虑到可能带来的后果 。
入股“益处”随之停止
停止注资 ， 降低了可能出现的风险系数 ， 不过同时 ， 鑫苑服务能从北京爱接力获得的益处也一并失去 。
“（北京爱接力）可让物业管理公司通过数码运营 ， 减少劳动成本以及提升增值服务的质素 。 ”注资公告中明确表示 ， 鑫苑服务透过注资 ， 可获得北京爱接力的高科技和创新资源 ， 以较低成本提升服务 ， 保持有效竞争 。
鑫苑服务共有三项主要业务 ， 分别是物业管理服务、增值服务和交付前及咨询服务 。 2020年中报显示 ， 三项业务中 ， 增值服务的毛利率最高 ， 达到了65% ， 不过营收占比不足20% ， 且相比2019年底的24%还出现了下降 。分页标题#e#

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2019年的业绩发布会上 ， 时任首席财务官的黄波曾说：“目前 ， 公司最大的收入构成仍然来自物业管理服务 ， 但增值服务已经成为鑫苑最大的利润来源 。 ”
注资入股北京爱接力 ， 也许想让增值服务的营收占比再扩大 。 不过 ， 选择北京爱接力 ， 鑫苑服务看重的还不止这些 ， 未来的增值潜力也是它关注的一面 。
2019年底 ， 北京爱接力负债净额总额约为6047.6万元 ， 除税及特殊向后的净溢利亏损3053.6万元 。 尽管如此 ， 但据估算 ， 截至2020年12月31日 ， 北京爱接力的市值估值为1.2亿元 ，
而且 ， 鑫苑服务注资完成后的合作已经做好了规划 。 公告中提到 ， 鑫苑科技将联手北京爱接力共同开发慷宝云社区平台的项目 ， 进一步改革鑫苑科技在管物业的智能管理系统 。 提升客户满意度的同时 ， 也能为鑫苑服务带来稳定收入 。
而今 ， 随着注资的停止 ， 北京爱接力所能够带来的这些裨益也就落空了 。
3000万资金转为他用
除了从北京爱接力获得的益处落空 ， 原本为其配股融资的3000万注资金也转为他用 。
2月8日 ， 鑫苑服务完成新一轮配股 ， 所得净额约为3716万元 ， 其中3000万元将注入北京爱接力 ， 余下716万元用于一般运营 。
早在1月25日发公告预备配售时就表明 ， 若取消注资 ， 配售所得金额75% ， 也就是2787万元用于物业管理服务有关的业务或战略投资 ， 剩下929万元用作一般运营资金 。
鑫苑服务不仅可以独享融资所得的3716万元 ， 其中还有2787万元注入投资资金池 ， 填补投资现金流 。

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图6/7

2019年10月登陆港交所的鑫苑服务 ， 其对外投资的发力期后延至2020年 。 2020年上半年 ， 投资金额骤增 ， 截至2020年6月30日 ， 鑫苑服务的投资净额流出5.4亿元 ， 同比多流出452倍 。
投资流出大 ， 鑫苑服务的筹资步伐也在加紧 。 去年7月 ， 配股筹资约1.06亿元 ， 今年2月再次配售 ， 募资3716万元 。 截至去年6月 ， 鑫苑服务手握1.75亿元现金 ， 加上两次配售 ， 资金池扩增到3.18亿元 。

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图7/7

一边扩充资金池 ， 一边增拓资产 。 1月18日 ， 新增投资北京聚合房产 ， 持股70% 。 按照北京聚合房产1000万元注册资本计算 ， 鑫苑服务入股70%至少花去700万 。 去年12月 ， 鑫苑服务还以1348万元收购重庆重型汽车集团鸿企物业100%股权 。
两次投资花去2048万元 ， 从现金流和配售情况来看 ， 鑫苑服务手中还有将近3亿元 ， 资金较为富裕 。
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责任编辑：彭佳兵

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